對(duì)一家購(gòu)物中心沒(méi)有資產(chǎn)控股的情況下，經(jīng)營(yíng)者只是純粹地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理輸出，其實(shí)還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。
前不久，曾因欠費(fèi)被斷水?dāng)嚯姷纳虾０俾?lián)虹口購(gòu)物中心雖然已經(jīng)恢復(fù)了水電供應(yīng)，但是，隨著主力百貨及越來(lái)越多租戶(hù)的撤離，店內(nèi)大部分柜臺(tái)早已人去樓空，目前僅剩為數(shù)不多的幾家租戶(hù)尚在勉強(qiáng)經(jīng)營(yíng)，苦苦支撐，整個(gè)購(gòu)物中心給人一種奄奄一息的感覺(jué)。造成這一現(xiàn)狀的背后原因究竟是什么呢？
百聯(lián)撤去租戶(hù)嘆損失大
記者近日前往位于上海北寶興路、同豐路上的百聯(lián)虹口購(gòu)物中心。在離商場(chǎng)不遠(yuǎn)的拐角處，發(fā)現(xiàn)有一個(gè)指路牌，上面的“百聯(lián)虹口購(gòu)物中心”已經(jīng)變成了“虹口購(gòu)物中心”，下面一行“東方商廈”的“東方”兩字已被抹去。走到商場(chǎng)正面，記者又看到，商場(chǎng)巨大的店招上，“百聯(lián)”兩個(gè)字已被拆下，就連“東方商廈”的“東”字也不見(jiàn)了蹤影。
購(gòu)物中心內(nèi)的東方商廈早已全部撤離，入口處的大門(mén)全被鎖上，通往商場(chǎng)的電梯也已停用。記者透過(guò)玻璃向內(nèi)探視，只見(jiàn)昏暗的商場(chǎng)內(nèi)除了個(gè)別攤位外，絕大多數(shù)貨柜已空無(wú)一物，一些工作人員正在清理現(xiàn)場(chǎng)，來(lái)伊份柜臺(tái)的幾個(gè)營(yíng)業(yè)員正在盤(pán)點(diǎn)貨品。
“現(xiàn)在就剩下樓上幾個(gè)餐館、地下的超市和幾家快餐店還開(kāi)著，其他的都已經(jīng)關(guān)門(mén)了。”商場(chǎng)內(nèi)的保安告訴記者。“你要去世紀(jì)聯(lián)華的話(huà)，可以從那邊的入口下去。”
在一樓世紀(jì)聯(lián)華入口處，香鍋、美甲店的廣告牌上寫(xiě)著“正常營(yíng)業(yè)”的大字。記者來(lái)到地下一層看到，只有為數(shù)不多的幾家快餐店尚在堅(jiān)持營(yíng)業(yè)，但是顧客寥寥。“上面的購(gòu)物中心關(guān)了之后，對(duì)我們的生意影響很大，即使到了飯點(diǎn)兒，店里面也沒(méi)幾個(gè)顧客。再這樣下去，我也不知道我們還能開(kāi)到什么時(shí)候。”味千拉面店內(nèi)的一名工作人員向記者表示。
見(jiàn)記者上前詢(xún)問(wèn)，一位正準(zhǔn)備撤離的店主告訴記者，最近生意差了很多，開(kāi)著也是虧的，所以打算早點(diǎn)關(guān)門(mén)撤離。“對(duì)我們租戶(hù)來(lái)說(shuō)損失很大。我們的裝修費(fèi)用本來(lái)起碼要攤銷(xiāo)四五年來(lái)消化的，而現(xiàn)在時(shí)間還沒(méi)到就要提早關(guān)門(mén)，我們也不知道找誰(shuí)去交涉。”
還在營(yíng)業(yè)的世紀(jì)聯(lián)華賣(mài)場(chǎng)內(nèi)也是一片蕭條，化妝品、飲料、生鮮等多個(gè)貨架上的商品已經(jīng)賣(mài)空，也沒(méi)見(jiàn)有工作人員及時(shí)補(bǔ)貨。“這樣的狀況商場(chǎng)是不是快關(guān)門(mén)了？”記者向收銀員詢(xún)問(wèn)。“是的，”收銀員回答，“具體什么時(shí)候？這個(gè)我們也不知道。”
位置硬傷疊加“拉郎配”
一家大型購(gòu)物中心為何經(jīng)營(yíng)不到３年時(shí)間就要面臨關(guān)門(mén)歇業(yè)的命運(yùn)？業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析指出，百聯(lián)虹口購(gòu)物中心存在選址上的硬傷，屬于先天不足。
一位不愿具名的知情人士告訴記者，百聯(lián)虹口購(gòu)物中心以及附近部分住宅地塊為上海愛(ài)景置業(yè)有限公司與３５１６廠（該廠是一家為部隊(duì)生產(chǎn)皮鞋的央企）聯(lián)合擁有，其中商業(yè)地塊項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之前曾被空置了很久。由于緊鄰柳營(yíng)路大型燈具市場(chǎng)，這里一度被開(kāi)發(fā)商規(guī)劃為燈具市場(chǎng)，計(jì)劃分割出租，但這個(gè)方案沒(méi)有通過(guò)虹口區(qū)政府審批。有關(guān)方面認(rèn)為在此建燈具市場(chǎng)，檔次不夠高，而且項(xiàng)目周?chē)鄙俸玫纳虡I(yè)設(shè)施，他們希望將這里做成購(gòu)物中心。于是，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)牽頭，找到了百聯(lián)集團(tuán)，希望由百聯(lián)接手這個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)權(quán)衡，百聯(lián)對(duì)此商業(yè)項(xiàng)目的前景并不看好，覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)較大，只同意以輸出管理的方式接手。
“‘拉郎配’式的商業(yè)合作并不少見(jiàn)，但是像百聯(lián)虹口這種在偏僻地段開(kāi)大型購(gòu)物中心及中高端百貨是不按市場(chǎng)規(guī)律辦事的體現(xiàn)。”該知情人士表示。
記者在實(shí)地看到，百聯(lián)虹口購(gòu)物中心交通并不便利，周?chē)煌ㄔO(shè)施多為公交站點(diǎn)，步行至最近的地鐵１號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)路站及３號(hào)線(xiàn)虹口足球場(chǎng)站，都需要十幾分鐘。此外，兩家比較成熟的大型購(gòu)物中心——虹口龍之夢(mèng)和大寧國(guó)際距此都只有一公里左右，明顯存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題。
私下業(yè)主變更存疑
“導(dǎo)致百聯(lián)虹口購(gòu)物中心出現(xiàn)今天這種局面，最主要的原因其實(shí)還是來(lái)自于開(kāi)發(fā)商方面。開(kāi)發(fā)商連業(yè)主出現(xiàn)變更這樣的大事都沒(méi)有跟運(yùn)營(yíng)方百聯(lián)通氣，而且老業(yè)主只管收租金，其他什么都不管；新業(yè)主更厲害，收不到租金也不管，總之是從來(lái)沒(méi)有露過(guò)面。”上述知情人士告訴記者。
百聯(lián)股份全資子公司上海百聯(lián)購(gòu)物中心有限公司于２０１０年７月２８日與上海愛(ài)景置業(yè)有限公司簽署了《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》。合同約定：百聯(lián)購(gòu)物中心有限公司以輸出經(jīng)營(yíng)管理方式經(jīng)營(yíng)大上海紫金廣場(chǎng)項(xiàng)目，委托經(jīng)營(yíng)期為７年，自開(kāi)業(yè)日２０１１年９月２８日起至２０１８年９月２７日止。項(xiàng)目由百聯(lián)購(gòu)物中心有限公司派出５－７人的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)招商和日常經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目冠以“百聯(lián)虹口購(gòu)物中心”商號(hào)。
百聯(lián)虹口購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)實(shí)體為上海聯(lián)慶商業(yè)投資管理公司，由上海愛(ài)景置業(yè)有限公司的股東方上海鴻海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于２０１０年１０月２８日出資成立。２０１４年３月２６日，在百聯(lián)不知曉的情況下，聯(lián)慶公司股東變更為上海滬商投資控股有限公司，并由該公司全資控股。２０１４年１０月１５日，聯(lián)慶公司股東再次變更為自然人，持股比例及法人代表未變。
記者從百聯(lián)內(nèi)部獲悉，百聯(lián)虹口購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)第一年就出現(xiàn)了較大虧損，但此后兩年情況持續(xù)好轉(zhuǎn)，２０１３年下半年只輕微虧損。在大家都認(rèn)為２０１４年可以扭虧為盈時(shí)，不知道出于何種原因，在經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)起色的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商卻將物業(yè)悄悄轉(zhuǎn)了手，甚至沒(méi)有通知運(yùn)營(yíng)方百聯(lián)。
其實(shí)，在２０１４年上半年，百聯(lián)虹口購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)就出現(xiàn)了一些不正常情況，這時(shí)恰是新老業(yè)主交替之際。其間，聯(lián)慶公司與業(yè)主之一的３５１６廠發(fā)生過(guò)糾紛，甚至打起了官司。“購(gòu)物中心的租金一般都是由聯(lián)慶公司負(fù)責(zé)收取再交給業(yè)主的，當(dāng)時(shí)這個(gè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)有４０％是３５１６廠的。３５１６廠由于一直收不到租金，就把聯(lián)慶公司告上了法庭，結(jié)果聯(lián)慶公司的經(jīng)營(yíng)賬戶(hù)被法院封了，導(dǎo)致購(gòu)物中心水電費(fèi)甚至稅費(fèi)都不能支付。”該知情人士向記者表示。“按理說(shuō)，項(xiàng)目出現(xiàn)這樣的糾紛，作為新業(yè)主，滬商公司理應(yīng)主動(dòng)出面，協(xié)商解決，把這個(gè)項(xiàng)目做好。但是每次召集各方開(kāi)會(huì)時(shí)，神秘的滬商公司一次也沒(méi)有露面，對(duì)項(xiàng)目的大小事宜都是不聞不問(wèn)，這樣的舉動(dòng)未免有些不合常理。”
“難道說(shuō)滬商公司有意或已將物業(yè)抵押給銀行了嗎？總面積５萬(wàn)多平方米的商場(chǎng)，按照每平方米３萬(wàn)元的價(jià)格來(lái)算，市值超１５億元。就算以６０％的市值向銀行申請(qǐng)貸款，也能拿到９億元左右。何況據(jù)我所知，當(dāng)初買(mǎi)下這個(gè)項(xiàng)目并沒(méi)有那么高的價(jià)格，轉(zhuǎn)個(gè)手最起碼也能賺個(gè)幾千萬(wàn)元，真不失為一筆劃算的買(mǎi)賣(mài)。”該知情人士向記者說(shuō)出了自己的揣測(cè)。
輸出管理未盡全力
除了以上兩個(gè)原因，百聯(lián)自身也有責(zé)任。“正因?yàn)橹皇亲鲚敵龉芾�，沒(méi)有真金白銀地花本錢(qián)，做好做壞對(duì)自己經(jīng)濟(jì)上沒(méi)有任何影響，所以百聯(lián)當(dāng)時(shí)在組建管理團(tuán)隊(duì)時(shí)沒(méi)有派遣能力最強(qiáng)的人員。這樣，在日常經(jīng)營(yíng)管理中怎么會(huì)使盡全力？因?yàn)楫吘共皇亲约?lsquo;親生’的，像東方商廈這樣的中高端百貨開(kāi)到這種偏僻的地方，生意怎么會(huì)好？現(xiàn)在項(xiàng)目倒了，在經(jīng)濟(jì)上雖然影響不大，但是對(duì)百聯(lián)聲譽(yù)的影響卻是無(wú)法估量的。”知情人士告訴記者。
曾一度頗被看好的購(gòu)物中心輸出管理模式如今尷尬情況不斷。由于合作雙方利益不一致，既非整體租賃模式也不涉及資產(chǎn)的純輸出管理型項(xiàng)目，無(wú)論經(jīng)營(yíng)好壞，中短期內(nèi)都難逃一拍兩散的結(jié)局，百聯(lián)虹口項(xiàng)目正面臨這樣的困境。此前經(jīng)營(yíng)情況理想的百聯(lián)寶山北上海購(gòu)物中心和百聯(lián)青浦橋梓灣購(gòu)物中心兩個(gè)項(xiàng)目同樣不得不提前終止合作。
寶山區(qū)蕰川路的百聯(lián)北上海購(gòu)物中心于２００４年建成。開(kāi)發(fā)商采用了小產(chǎn)權(quán)商鋪的模式——商鋪除留用部分外，其余出售給１５００多名投資者。根據(jù)合同約定，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)招商與經(jīng)營(yíng)管理，每月支付小業(yè)主租金。其后，開(kāi)發(fā)商聯(lián)系到百聯(lián)集團(tuán)，雙方達(dá)成協(xié)議，由百聯(lián)集團(tuán)負(fù)責(zé)北上海商業(yè)廣場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理。２００８年下半年，由于發(fā)生一些矛盾，小業(yè)主拒簽委托經(jīng)營(yíng)合同，包括東方商廈在內(nèi)的商戶(hù)們無(wú)法與物業(yè)方面簽訂租賃經(jīng)營(yíng)合同，百聯(lián)北上海購(gòu)物中心被迫停業(yè)。
�。玻埃埃的�，百聯(lián)集團(tuán)設(shè)在上海市郊的第一個(gè)購(gòu)物中心百聯(lián)橋梓灣購(gòu)物中心在青浦開(kāi)業(yè)后不久，招商率高達(dá)９８％，當(dāng)年就整體盈利；其中的百貨主力店?yáng)|方商廈也創(chuàng)造了開(kāi)業(yè)當(dāng)年盈利的佳績(jī)。可惜，百聯(lián)股份與當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的輸出管理合同到期后，“百聯(lián)”兩個(gè)字就從橋梓灣購(gòu)物中心的招牌上悄悄地消失了。
“對(duì)一家購(gòu)物中心沒(méi)有資產(chǎn)控股的情況下，經(jīng)營(yíng)者只是純粹地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理輸出，其實(shí)還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。經(jīng)營(yíng)者對(duì)于該項(xiàng)目往往沒(méi)有話(huà)語(yǔ)權(quán)，顯得比較被動(dòng)。做得好了，拿到的無(wú)非是一些管理費(fèi)，而一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，那損失的就是自己的聲譽(yù)，可以說(shuō)是得不償失。”對(duì)于百聯(lián)虹口購(gòu)物中心的未來(lái)，該人士表示，“如果要繼續(xù)正常經(jīng)營(yíng)下去，肯定要靠繼續(xù)投入資金來(lái)支撐，但是從現(xiàn)在的情況來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目基本上是做不下去了。”
定位不準(zhǔn)未抓住消費(fèi)者
該知情人士同時(shí)指出，雖然百聯(lián)虹口購(gòu)物中心的地理位置不適合做大型購(gòu)物中心及引進(jìn)東方商廈這樣的中高端百貨，但是如果將其當(dāng)成社區(qū)型、鄰里型的購(gòu)物中心來(lái)經(jīng)營(yíng)，還是有市場(chǎng)機(jī)會(huì)的，項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)也證明了這一點(diǎn)。“先天不足，并不是決定性因素。從客觀上來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周邊地區(qū)的消費(fèi)力是存在的，而且中老年居民居多�，F(xiàn)在退休的老年夫妻月收入六七千元的并不少，他們是有購(gòu)買(mǎi)力的，如果我們的商場(chǎng)能夠做出適合他們需求的特色，吃準(zhǔn)老年人喜歡老字號(hào)品牌的心理，引進(jìn)一些相關(guān)老牌子商品，肯定會(huì)很受歡迎。這樣就能與周邊其他的購(gòu)物中心展開(kāi)差異化競(jìng)爭(zhēng)了。”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，百聯(lián)虹口購(gòu)物中心周邊有大上海紫金城、嘉利明珠城等居民小區(qū)，居住密度較高。
“我就住在對(duì)面的小區(qū)里，當(dāng)初是看著百聯(lián)虹口購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)的。前兩年這里生意還是不錯(cuò)的。幾家餐館，像辛香匯什么的，我們經(jīng)常來(lái)吃，雙休日生意很好。”一位家住附近的老伯告訴記者，“我們老人平時(shí)買(mǎi)東西喜歡就近，需要的東西這里基本上都能買(mǎi)到。而現(xiàn)在弄成這樣，真的蠻可惜的。”
業(yè)內(nèi)人士表示，“這塊地方周?chē)用衩芗卸鄠�(gè)成熟的居民小區(qū)，商業(yè)氛圍其實(shí)不用培育，已經(jīng)比較成熟了。周?chē)m然沒(méi)有地鐵，但是有四五條公交線(xiàn)路，比如乘６６路一兩站過(guò)來(lái)很方便，很多老顧客都是這樣來(lái)的。一般購(gòu)物中心培育期都要兩三年，百聯(lián)虹口開(kāi)業(yè)３年差一點(diǎn)就可以扭虧為盈，說(shuō)明這個(gè)地方生意還是有得做的，不然，那么多餐飲企業(yè)的租約也不會(huì)一簽就那么多年。但是話(huà)說(shuō)回來(lái)，經(jīng)營(yíng)方對(duì)這個(gè)項(xiàng)目還是缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃。”（記者 張仲超）
（圖片：記者 王越）
