“早在3年前，萬(wàn)達(dá)就從外灘國(guó)際金融服務(wù)中心項(xiàng)目中買下了3萬(wàn)平方米的酒店和6000平方米的地下物業(yè)，只是一直沒對(duì)外公布。”萬(wàn)達(dá)上海公司一位負(fù)責(zé)酒店建設(shè)的高管向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露。而在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市招股書中，該外灘酒店的項(xiàng)目公司——上海萬(wàn)達(dá)酒店投資有限公司也被列入其附屬公司列表之中。

　　在SOHO中國(guó)與復(fù)星股權(quán)尚未厘清的局面下，萬(wàn)達(dá)此舉頗值得玩味。而在12月初，外灘金融中心剛剛獲得了預(yù)售許可證，其中辦公部分最高報(bào)價(jià)達(dá)到了35萬(wàn)元/平方米，達(dá)到了上海商業(yè)地產(chǎn)報(bào)價(jià)之最。此外，萬(wàn)達(dá)持有的酒店部分也取得預(yù)售證，報(bào)價(jià)為4萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米。

　　“春節(jié)前這個(gè)事肯定有清晰的結(jié)果出來(lái)，畢竟拖太久對(duì)招商沒好處。”外灘金融中心副總裁楊松告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，SOHO中國(guó)與復(fù)星的地王股權(quán)官司二審雖然還未宣判，但結(jié)果將會(huì)與一審復(fù)星勝訴的情況沒有太大出入。

　　“35萬(wàn)元的報(bào)價(jià)只是對(duì)未來(lái)機(jī)制的預(yù)判，我們一直堅(jiān)持長(zhǎng)期持有，沒有任何銷售計(jì)劃。”楊松表示，在早期銷售酒店部分給萬(wàn)達(dá)之后，外灘金融中心就再?zèng)]有出售發(fā)生。作為未來(lái)上海最頂尖的商業(yè)綜合體，項(xiàng)目的品質(zhì)足以支撐起35萬(wàn)元/平方米的報(bào)價(jià)。

　　“這樣高的報(bào)價(jià)，只有萬(wàn)達(dá)這種極具實(shí)力的大企業(yè)才敢接手。”克而瑞研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)薛建雄分析稱，外灘金融中心得以順利入市，說(shuō)明SOHO中國(guó)和復(fù)星爭(zhēng)奪外灘地王一案將塵埃落定，潘石屹可能選擇讓步，雙方達(dá)成共識(shí)，項(xiàng)目由復(fù)星主導(dǎo)，萬(wàn)達(dá)參與合作開發(fā)。

　　最高單價(jià)35萬(wàn)是否出售成謎

　　距離中民投董家渡地王500米處，因“地產(chǎn)界第一案”而馳名的外灘8-1地塊于12月初入市。從拿地到入市耗時(shí)近5年，復(fù)星、SOHO中國(guó)都有巨量資金沉淀于此，而今，該地塊上建成的樓盤終于以“外灘國(guó)際金融服務(wù)中心”的備案名獲取了預(yù)售證。

　　網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，外灘國(guó)際金融服務(wù)中心推盤面積達(dá)到9.62萬(wàn)平方米，推盤套數(shù)為57套，物業(yè)類型包括辦公、商業(yè)、旅館、影劇娛樂等。本次推盤中，辦公部分單套面積很大，其中有不少都是1000平方米以上的整層物業(yè)，而酒店部分則是按照規(guī)定，需要以整體形式出售。

　　引人矚目的是，作為外灘首個(gè)復(fù)合型金融中心，該項(xiàng)目此次推盤的部分房源報(bào)出了上海市場(chǎng)前所未有的天價(jià)。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，辦公部分的報(bào)價(jià)最低為10萬(wàn)元/平方米，最高達(dá)到35萬(wàn)元/平方米；位于地下的商業(yè)和影劇娛樂部分，報(bào)價(jià)則為4萬(wàn)~17.5萬(wàn)元/平方米，酒店部分的報(bào)價(jià)為4萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米。其中，其辦公部分35萬(wàn)元/平方米的最高報(bào)價(jià)，是滬上商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過去所沒有過的。

　　不過一位業(yè)內(nèi)人士向本報(bào)記者表示，本次外灘國(guó)際金融服務(wù)中心雖然報(bào)價(jià)驚人，但最終的成交價(jià)格也很可能低于報(bào)價(jià)水平，特別是出現(xiàn)部分房源被整購(gòu)的情況下，“35萬(wàn)元/平方米”更像一個(gè)噱頭。

　　事實(shí)上，多年來(lái)，外灘金融中心曾不斷傳出出售消息。“由于所有的商辦項(xiàng)目即使不賣也都必須辦理預(yù)售許可證，而辦理預(yù)售許可證是必須要有價(jià)格的。”外灘金融中心總裁吳洋告訴本報(bào)記者，曾經(jīng)有一個(gè)客戶出價(jià)10萬(wàn)元/平方米收購(gòu)整棟樓，但被拒絕了。“據(jù)我所知，10萬(wàn)元每平方米在上海是沒有過的。”

　　據(jù)本報(bào)記者證實(shí)，早在2011年，外灘地王拿地方上海證大置業(yè)為籌措土地款就已經(jīng)將外灘8-1地塊中3萬(wàn)平方米的酒店和6000平方米的地下配套用房權(quán)益，打包出售給了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)。前述萬(wàn)達(dá)上海高管指出，萬(wàn)達(dá)一直沒有對(duì)外公布此事，而多年來(lái)酒店的建設(shè)工作一直沒有停止。該酒店項(xiàng)目是集團(tuán)的重點(diǎn)項(xiàng)目，是萬(wàn)達(dá)酒店建設(shè)系統(tǒng)旗下唯一以公司建制的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2015年這家酒店將開業(yè)。

　　“此次領(lǐng)取預(yù)售證，或許是出于自身資金的考慮。不排除該項(xiàng)目未來(lái)會(huì)存在出售的可能。”盛世太平資產(chǎn)管理有限公司董事長(zhǎng)陳立民則表示，在股權(quán)糾紛中沉浮近5年，造成項(xiàng)目在銀行貸款、出租簽約等方面出現(xiàn)障礙，而如果算上大型商業(yè)的運(yùn)營(yíng)培育期，開發(fā)商預(yù)計(jì)要15~20年才能收回成本。

　　楊松透露，目前已經(jīng)有百余組客戶來(lái)看房，其中確定意向的超過一半，但暫時(shí)還沒有正式簽約的客戶。

　　五巨頭之爭(zhēng)“撿漏者”萬(wàn)達(dá)

　　截至目前，復(fù)星、SOHO中國(guó)、證大、萬(wàn)達(dá)、綠城……時(shí)下中國(guó)地產(chǎn)界最炙手可熱的房企，都是外灘金融中心的持股者或業(yè)主。復(fù)星與SOHO中國(guó)之間的官司至今沒有落定，無(wú)法說(shuō)清究竟誰(shuí)是真正的主人。

　　在SOHO中國(guó)此前發(fā)布的2014年第三季度財(cái)報(bào)中，外灘金融中心項(xiàng)目仍被他們列入開發(fā)項(xiàng)目中。然而實(shí)際上，外灘金融中心項(xiàng)目于2011年正式動(dòng)工，此后的一千多個(gè)日日夜夜里，該項(xiàng)目一直在復(fù)星集團(tuán)的主導(dǎo)下建設(shè)，另一個(gè)持有50%股權(quán)的大股東潘石屹根本無(wú)從插手。

　　2013年4月，“外灘地王案”一審判決，原告復(fù)星集團(tuán)勝訴，被告上海證大、綠城中國(guó)和SOHO中國(guó)三方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，并要求將項(xiàng)目股權(quán)在15日內(nèi)恢復(fù)至轉(zhuǎn)讓前。2013年9月，上海高級(jí)人民法院二審，SOHO中國(guó)當(dāng)庭表示愿意調(diào)解，但該要求被復(fù)星集團(tuán)拒絕，所以上海高院至今仍未宣判。

　　作為這場(chǎng)曠日持久的“外灘地王案”中的“撿漏者”，萬(wàn)達(dá)一直不動(dòng)聲色地進(jìn)行酒店的規(guī)劃和建造，甚至在港交所招股書上列入了上海酒店的資產(chǎn)。一位知情人士表示，當(dāng)年證大與復(fù)星多方籌措土地出讓金時(shí)，萬(wàn)達(dá)以約5億元的低價(jià)拿下酒店權(quán)益，既幫了證大和復(fù)星一把，又獲得了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

　　“萬(wàn)達(dá)沒有股權(quán)，只有這一棟樓。我們作為它的業(yè)主方，無(wú)論萬(wàn)達(dá)是否上市我們對(duì)這個(gè)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求是不會(huì)改變的。”楊松指出，萬(wàn)達(dá)的酒店作為外灘金融中心的重要組成部分，不可能是單獨(dú)一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目方對(duì)萬(wàn)達(dá)方面的監(jiān)督和要求一直都很嚴(yán)格。

　　復(fù)星與SOHO中國(guó)的官司即將和解，萬(wàn)達(dá)與復(fù)星、證大、綠城等各方面的利益如何協(xié)調(diào)成為新的問題。“即使SOHO中國(guó)退出，復(fù)星與證大、綠城之間如何進(jìn)行股權(quán)分配，萬(wàn)達(dá)酒店與整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)利益的分配，綠城在宋衛(wèi)平回歸后會(huì)否出現(xiàn)變化，都將考驗(yàn)著復(fù)星把控全局的能力。”前述知情人士告訴記者。

　　RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事陳麗琳指出，外灘金融中心的股權(quán)糾紛不解決，就無(wú)法順利入市招商。隨著2015年上海商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)潮來(lái)臨，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，該項(xiàng)目要在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)取得領(lǐng)先的租金水平，必須及早落定主人。

　　陳麗琳透露，外灘金融中心的購(gòu)物中心招商中出現(xiàn)了新的困難，因?yàn)殚_發(fā)商不愿意支付裝修補(bǔ)貼，許多奢侈品品牌不愿意進(jìn)駐該項(xiàng)目。“動(dòng)輒上億元的裝修補(bǔ)貼是奢侈品招商的難題，沒人出這個(gè)錢就肯定找不到一線大品牌。”“錢對(duì)我們一直不是問題，問題是有個(gè)合法的途徑讓我們花這個(gè)錢。股權(quán)怎么樣是法律在說(shuō)話，相信應(yīng)該很快會(huì)有一個(gè)清晰的結(jié)果。”楊松坦言。

　　上海外灘地王大事記

　　●2010年2月1日

　　上海證大置業(yè)以92.2億元的高價(jià)競(jìng)得上海外灘8-1地塊并刷新地王紀(jì)錄，業(yè)內(nèi)稱之為外灘8-1地王。

　　●2010年4月27日

　　上海證大與復(fù)星國(guó)際、綠城及上海磐石投資管理有限公司共同成立上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司開發(fā)該地塊，四方股權(quán)比例分別為50％、30％、10％和10％。

　　●2011年11月3日

　　上海證大置業(yè)將以95.7億元人民幣的總代價(jià)，向上海海之門公司出售外灘地王項(xiàng)目。海之門由浙江復(fù)星、證大房地產(chǎn)、綠城及磐石投資分別直接或間接占有50%、35%、10%及5%。

　　●2011年12月29日

　　SOHO中國(guó)公告稱，以人民幣40億元收購(gòu)了證大五道口及綠城的全部股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊�，SOHO中國(guó)將間接擁有外灘8-1地塊50%的權(quán)益。

　　●2011年12月30日

　　復(fù)星集團(tuán)發(fā)布公告稱，SOHO中國(guó)和綠城關(guān)于外灘8-1地塊的相關(guān)交易令其感到“驚訝”，稱自身權(quán)益受到侵犯。

　　●2012年5月30日

　　復(fù)星向上海市一中院遞交民事起訴狀，狀告SOHO中國(guó)、綠城、證大。

　　●2013年4月24日

　　上海一中院判決復(fù)星勝訴。SOHO中國(guó)等三方隨即發(fā)布公告表示，將就該判決結(jié)果向上海市高級(jí)人民法院提出上訴。

　　●2013年9月

　　“外灘地王案”二審在上海市高級(jí)人民法院開庭，SOHO中國(guó)表態(tài)愿意接受調(diào)解，但被復(fù)星方面拒絕。

　　●2014年11月1日

　　復(fù)星國(guó)際董事長(zhǎng)郭廣昌出席了上海凌空SOHO的VIP晚宴，并和SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹合影，雙方和解態(tài)勢(shì)初現(xiàn)。（曾倩文）

（原標(biāo)題：上海外灘地王天價(jià)入市 部分物業(yè)列入萬(wàn)達(dá)IPO資產(chǎn)）