零售業(yè)低迷陷入關(guān)店潮,商鋪遇冷租金下滑。記者王維宣攝
清科凱盛3億元地產(chǎn)私募基金項(xiàng)目爆出危機(jī)，再次凸顯出商業(yè)地產(chǎn)的困境。業(yè)內(nèi)人士表示，在電商的沖擊下，專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)行情陷入低迷，不但租金可能下滑，出售變現(xiàn)也愈發(fā)困難。由于信托風(fēng)控日趨嚴(yán)格，這些高風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目目前大量積壓在資管私募渠道，已有地產(chǎn)私募意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)了風(fēng)控。
有消息稱，本應(yīng)于今年9月30日到期兌付的“清科凱盛-廣州國(guó)際采購(gòu)中心項(xiàng)目私募投資基金”第一期（下簡(jiǎn)稱“廣州國(guó)際采購(gòu)中心基金”），至今尚未能向投資者全額兌付本息。記者從業(yè)內(nèi)了解到，估計(jì)該項(xiàng)目年租金收入“頂多2000萬(wàn)元”，且涉及多重抵押，后續(xù)足額兌付非常困難。
清科凱盛這一項(xiàng)目第一期于去年9月30日成立，預(yù)期年化收益率高達(dá)11%~13%。在該項(xiàng)目推介之初，基金管理方曾畫了一個(gè)誘人的“餅”：“該項(xiàng)目租金收入、銷售收入和物業(yè)管理費(fèi)收入等，年平均經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)7億元。預(yù)計(jì)基金到期時(shí)經(jīng)營(yíng)收入可達(dá)11億元，基金還本付息具備充分保障”。
但據(jù)業(yè)內(nèi)人士指出，在電商的沖擊下，今年專業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)行情陷入低迷，租金回報(bào)率低，估計(jì)該項(xiàng)目年租金收入“頂多2000萬(wàn)元”。更為糟糕的是，這一項(xiàng)目的第二還款來(lái)源本來(lái)是“計(jì)劃在2014年中獲得不少于人民幣10億元的銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款”，但有知情人士指出，銀行早已對(duì)其“斷糧”。“今年形勢(shì)不好，別說(shuō)銀行，所有金融機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)都很謹(jǐn)慎，都很困難。”
有消息稱，截至目前，3億元基金僅向投資者兌付了部分本息。記者嘗試向其求證，但直至截稿時(shí)，均未獲得清科凱盛的回復(fù)。
風(fēng)險(xiǎn)一
傳涉多重抵押 風(fēng)控形同虛設(shè)
“據(jù)說(shuō)正在逐步兌付，但兌付資金來(lái)源很成問(wèn)題。因?yàn)楝F(xiàn)在銀行已經(jīng)不再向其提供貸款。而采購(gòu)中心賣不出，靠租金收入也不太可能覆蓋這筆基金本息。”上述知情人士對(duì)記者表示。
根據(jù)推介說(shuō)明，融資主體廣州銀怡企業(yè)集團(tuán)本應(yīng)承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)，清科凱盛此前也稱，目前銀怡集團(tuán)“已兌付10%的本金，以及17%的收益”。公開(kāi)資料顯示，廣州銀怡注冊(cè)資本1.2億元，公司資產(chǎn)價(jià)值逾100億元。但有消息稱，早在發(fā)行這一基金前該公司已負(fù)債累累，涉及資金近20億元。
有信托業(yè)內(nèi)人士指出，這筆基金回收本息的麻煩之處在于，其多重風(fēng)控措施均形同虛設(shè)。發(fā)行之時(shí)宣稱“抵押物估價(jià)12.57億元”、“抵押率39.7%”，但出事后基金管理方又表示“大部分物業(yè)已經(jīng)抵押給了銀行和債權(quán)人，可賣資產(chǎn)不多”。
上述信托人士指出：“其中可能存在抵押順位問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，大多數(shù)信托公司都只接受第一順位抵押。若該基金只是第二順位抵押人，一旦出事其對(duì)抵押物的處置就沒(méi)有什么控制力。”
而據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士透露，目前工行已全面接管廣州國(guó)際中心這一項(xiàng)目，“工行是主要債權(quán)人，對(duì)該項(xiàng)目有近10億元授信。意味著這個(gè)項(xiàng)目基本上沒(méi)有更多值錢資產(chǎn)可抵押。”
風(fēng)險(xiǎn)二
商業(yè)地產(chǎn)低迷 抵押物處置陷困境
除項(xiàng)目本身風(fēng)控、盡職調(diào)查存在重大瑕疵外，商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)存在泡沫、有價(jià)無(wú)市，也使抵押物處置本身困難重重。“即使抵押物是足值的，現(xiàn)在要著手清算處置沒(méi)那么容易，今年商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)基本上都很難出售。”上述信托業(yè)人士指出。
有資深民間借貸行業(yè)人士對(duì)記者表示，目前已知廣州有兩家小貸公司牽涉其中，一家2億元，一家1億元，都是以股東名義向其提供借款。但這兩筆貸款都已到期，融資方還不起本金，一直都在展期還利息。“這個(gè)項(xiàng)目分別將三、四層抵押給兩家小貸公司，但目前基本上無(wú)法變現(xiàn)。”
廣東南方金融創(chuàng)新研究院特約觀察員羅浩杰指出，琶洲商圈以會(huì)展為主。而隨著近幾年外貿(mào)走下坡路，琶洲商圈的缺點(diǎn)暴露無(wú)遺。而傳統(tǒng)貿(mào)易在電商的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)更是節(jié)節(jié)敗退，至今都沒(méi)有找到更好的出路。所以上述項(xiàng)目違約看似偶然，也是必然。
