林瑯

萬通控股董事長馮侖力推的立體城市在成都遭遇“阻力”。

在馮侖的設計藍圖中，成都“立體城市”包含1.3平方公里的城市核心區(qū)，以及周邊4.5平方公里的綠色田園產業(yè)帶，計劃引入10萬人口的規(guī)模。

憑此項目的一紙規(guī)劃發(fā)行的“立體之城發(fā)展基金”，在前期資金到位近一年后，項目仍未能如愿獲得預期土地，不得不“將資金全部用于購買包括銀行、財務公司等有資質的金融機構的固定收益型金融產品，以實現資金的滾動利用”。

前期募資反響熱烈

《第一財經（微博)日報》獲得的一份《立體城市項目介紹》（下稱《介紹》）顯示，四川當地的新希望集團也是成都項目的合作參與方之一。作為合作方，新希望在“立體城市”中的重要意義在于，攜“農業(yè)龍頭”之名共同參與，以期打造出公共配套完善的新型現代農村，集教育、科研、旅游觀光于一體的全國現代農業(yè)示范基地。

事實上，成都項目投資準備早于2011年已啟動�！督榻B》顯示的信息，名為“立體之城發(fā)展基金”于當年11月進行推介，其目標規(guī)模募資18億元人民幣，基金年限4＋1年。在“資金運用”一欄中注明，將以股權、債權等方式，投資于成都立體城市項目公司。

在《介紹》中，成都項目已初見“輪廓”：1.3平方公里的核心區(qū)域包括了醫(yī)療綜合區(qū)、中央綜合區(qū)、文化綜合區(qū)、創(chuàng)新產業(yè)區(qū)和教育綜合區(qū)等五大產業(yè)區(qū)，此外還有4.47平方公里的農業(yè)用地規(guī)劃�！督榻B》中也清晰劃出了立體城市的范圍所在，即位于華陽縣南、興隆縣北之處，四至范圍為西臨東山快速路，東抵成自瀘高速，東南面緊鄰城市主干路。

按照萬通立體城市的規(guī)劃，成都項目公司主要負責項目土地的一級開發(fā)，同時會適當獲取部分土地進行商業(yè)開發(fā)。根據預測，立體城市項目的土地成本可能僅為240元/平方米，但最終出讓的平均土地價格可能達到1000~1200元/平方米。如果將各項配套成本計算在內的話，即使土地成本上升至940元/平方米，但預計土地價格仍有1900元/平方米的出讓水平。如此測算，僅土地出讓即可有99.15億元的收入。去除土地成本后的毛利預計可達44.5億元。

根據“立體之城發(fā)展基金”的產品設計，分別由A類投資人與B類投資人組建而成。A類以中航信托股份有限公司為受托平臺，投資期限2.5年，目標規(guī)模9.2億元，預期年化收益率為13.5%~14.5%左右；而B類投資人則以4+1年為期限，目標規(guī)模為9億元，預期內部收益率高達35%~45%。對于投資人而言，這一回報預期可謂豐厚。

或許正因為此，這一基金產品投入市場之后的反響頗為熱烈。據最新發(fā)布的中航信托·天啟222號集合資金信托計劃資金管理報告（第4期）透露，成立于2011年12月28日的這一信托計劃，募集成功4.837億元，且已全部劃至昆山立體城市通盈投資中心（有限合伙）名下。而后者，則是北京萬通立體之城投資有限公司旗下子公司。

項目遭遇“阻力”

然而，報告同時提到：“鑒于目標項目仍在前期推進階段，合伙企業(yè)將資金全部用于購買包括銀行、財務公司等有資質的金融機構的固定收益型金融產品，以實現資金的滾動利用”。“成都立體城市雖然框架初現，但并未達到原先預期。”有知情人士向記者稱。他所謂的“未達預期”，便是指成都項目的目標地塊尚未取得。

同時，面對記者關于“該地塊是否進入供地計劃”的詢問，雙流縣國土資源局相關工作人員稱：“只要是需要掛牌出讓的，都會及時反映在網站上。”但記者查詢了2011~2012年雙流縣所有出讓公告及招拍掛公告，均未有涉及該幅地塊出讓的任何信息。

同時，成都市規(guī)劃局剛剛對外公布了《成都市中心城區(qū)大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補充規(guī)定(試行)》，其中除了就城市綜合體上述概念進行了尤為細化的明確之外，還給出了具體計入容積率的建筑面積以及住宅面積的占比等標準。如二環(huán)路以內的，不宜小于15萬平方米；二環(huán)路以外的，不宜小于30萬平方米。對于商業(yè)服務業(yè)設施兼容住宅用地的，規(guī)定可兼容的住宅建筑容積率占總容積率的比例應不大于30%。

有業(yè)內人士將其解讀為，一直處于調控范圍之外的商業(yè)地產，開始進入政府的控制線。該政策的出臺，也讓很多已拿地且正在報建的項目受到限制，并無法以城市綜合體的名義出現。

雖然成都立體城市并不能簡單歸于“綜合體”的范疇，但有接近萬通的人士稱，成都項目還是需要根據現行情況做出相應調整，諸如規(guī)劃。