本報(bào)記者 陳曉雙 發(fā)自上海
二月中旬的一場(chǎng)倒春寒，讓本已有些暖意的上海又驟然冷了起來(lái)。
站在黃浦江畔的世茂濱江花園門口，遠(yuǎn)眺已看不清浦江四座大橋。陰雨綿綿的天氣，讓這座上海城中的豪宅顯得有些冷清。
同樣感受倒春寒的還有世茂房地產(chǎn)(0813.HK)的投資者。2月17日，世茂房地產(chǎn)股價(jià)受其公司董事局主席許榮茂減持股份消息的影響，大跌4.6%至4.77港元。事實(shí)上，自2月初起，許榮茂已五度減持世茂房地產(chǎn)的股權(quán)，合計(jì)減持2620萬(wàn)股，持股量降至62.73%。
許榮茂減持股權(quán)的消息嚴(yán)重打擊了投資者的持股信心。
不僅在資本市場(chǎng)上大肆套現(xiàn)，許榮茂還將今年的銷售目標(biāo)較去年大幅上提。今年，世茂房地產(chǎn)將推30余個(gè)盤合計(jì)250萬(wàn)平方米的可售面積，以完成2009年150億元的銷售目標(biāo)，較去年的銷售額提高了30億元。低迷的樓市下，許榮茂急于消化存量房套現(xiàn)的壓力躍然欲出。
世茂急于消化存量房
隨著內(nèi)地樓市的持續(xù)低迷，2008年9月，許榮茂宣布將當(dāng)年的合同銷售額目標(biāo)下調(diào)20%至140億元。而實(shí)際上，據(jù)瑞信研究報(bào)告稱，世茂房地產(chǎn)2008年的合同銷售額合計(jì)約120億元人民幣。今年世茂房地產(chǎn)高調(diào)宣布提高銷量，實(shí)際上是因?yàn)槠錇橄媪糠繅毫Χ坏靡炎鞒龅臎Q定。
據(jù)世茂房地產(chǎn)公布的2008年?duì)I運(yùn)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，目前其已領(lǐng)預(yù)售證而未出售物業(yè)的可售面積為150萬(wàn)平方米，預(yù)期2009年將增加100萬(wàn)平方米的可售面積，合計(jì)250萬(wàn)平方米的可售面積。
世茂房地產(chǎn)今年推出的項(xiàng)目分布于20個(gè)主要城市，大部分位處長(zhǎng)三角地區(qū)。“由于后市不明朗，開(kāi)發(fā)商紛紛加快了推盤速度，減少存貨壓力，以提高資金周轉(zhuǎn)率。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)道。
由于世茂房地產(chǎn)推出的項(xiàng)目城市分布廣，包括土地金、建筑成本、宣傳費(fèi)用等現(xiàn)金流出大。特別是世茂房地產(chǎn)2008年斥巨資逆市拿下多個(gè)地塊。從世茂房地產(chǎn)公布的財(cái)報(bào)中可以看出，2009年僅土地費(fèi)用及建筑成本費(fèi)用的支出就達(dá)到80億元，這對(duì)世茂房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)將是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。
世茂房地產(chǎn)主力發(fā)展上海房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。世茂目前在上海共三個(gè)住宅項(xiàng)目，世茂海濱新城、濱江花園、世茂山莊。根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)，截至2月16日，屬于陸家嘴(18.95,-1.87,-8.98%)濱江板塊的世茂濱江花園4號(hào)樓可售套數(shù)是406套，2008年9月至今共成交8套，成交面積3772平方米，均價(jià)54990元/m2。位于奉賢區(qū)的世茂海濱新城可售套數(shù)是60套，2008年11月開(kāi)始共成交17套，成交面積2240平方米，均價(jià)為9112元/m2。
“由于世茂濱江花園為投資性物業(yè)，業(yè)主多為有國(guó)際產(chǎn)業(yè)背景的人士。但在金融危機(jī)下，隨著外籍租賃客戶群的減少，高標(biāo)房源的租賃價(jià)格呈下降態(tài)勢(shì)，現(xiàn)在投資買房的出租收入回報(bào)非常低。”世茂濱江花園某代理中介表示。
而世茂房地產(chǎn)項(xiàng)目定位高端，在目前形勢(shì)下也造成了一定的銷售壁壘，使得部分有剛性需求的購(gòu)房者成為市場(chǎng)觀望者。去年年底，時(shí)代周報(bào)記者在采訪世茂寧波項(xiàng)目中，就有購(gòu)房者表示還是比較看好世茂房地產(chǎn)的房子，但怕后市再跌而延后了買房計(jì)劃。
降價(jià)銷售壓力陡增
世茂房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)在上海，但按照上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，即使今年沒(méi)有新增住宅進(jìn)入市場(chǎng)，消化舊有的存量住宅，也需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。這增加了世茂房地產(chǎn)完成目標(biāo)的難度。
據(jù)陸騎麟介紹，上海目前的存量房面積在645萬(wàn)平方米左右，如果不新增供應(yīng)的話，按照2008年每月成交63.4萬(wàn)平方米計(jì)算，需要10個(gè)月左右的時(shí)間才能售完。
市場(chǎng)銷售不旺，交投清淡使得上海樓市面臨著降價(jià)壓力。
而對(duì)于世茂來(lái)說(shuō)，通過(guò)提高樓盤售價(jià)來(lái)增加銷售業(yè)績(jī)?cè)诮衲暌呀?jīng)變得不可能，只能通過(guò)提高銷售量來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。于是，降價(jià)成為了快速有效的方式。
此番，萬(wàn)科再次擔(dān)當(dāng)降價(jià)急先鋒。從1月28日到2月9日，萬(wàn)科對(duì)上海幾乎所有的在售項(xiàng)目進(jìn)行了讓利促銷。
不過(guò)世茂房地產(chǎn)南京項(xiàng)目在去年曾采取過(guò)一次降價(jià)措施，結(jié)果引起老業(yè)主的不滿，紛紛鬧著要退房。在市場(chǎng)形勢(shì)并不樂(lè)觀的情況下，為力爭(zhēng)更多的現(xiàn)金流，世茂是否會(huì)大降價(jià)，值得市場(chǎng)期待。
