2014年轉(zhuǎn)瞬即去。縱觀中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)這一年大潮回落、模式變遷。

　　從行業(yè)總量來看，2014年延續(xù)了2013年以來的增速下滑的趨勢。

　　2014年1~11月，社會商品零售總額達(dá)到23.6萬億，同比增長12%，相比2013年的13.1%，2012年14.3%，2011年的17.1%，2011年18.4%的增幅，呈現(xiàn)逐年增速下滑的趨勢。

　　與此同時(shí)，2014年整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)還有三個(gè)關(guān)鍵的變化特征，與往年有顯著不同，反映出行業(yè)正在步入拐點(diǎn)，尋找新的方向。

　　1、從產(chǎn)品功能看，商業(yè)地產(chǎn)由提供購物場地的單一功能發(fā)展為社交、休閑、娛樂、學(xué)習(xí)、購物等多功能的城市休閑生活方式目的地；

　　2、從經(jīng)營模式看，全行業(yè)開始由“以售養(yǎng)租”的現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟薪?jīng)營模式；

　　3、從產(chǎn)品形態(tài)來說，由千店一面的傳統(tǒng)Mall或街區(qū)形態(tài)，逐步豐富為融合藝術(shù)、科技、人文等多元特色，有自身鮮明特點(diǎn)的主題化商業(yè)空間。

　　相信在2015年，這三個(gè)變化趨勢將更為顯著。

　　可以說從2014年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入“試錯(cuò)、創(chuàng)新、模式轉(zhuǎn)變”的關(guān)鍵時(shí)期。

　　誰能在這3~5年間迅速找準(zhǔn)創(chuàng)新方向，創(chuàng)建出新的模式，就會誕生出10年前的萬達(dá)一樣的新的行業(yè)王者。我們期待這樣旗幟性的標(biāo)桿企業(yè)的出現(xiàn)。

　　2015商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)總體趨勢預(yù)測如下：

　　網(wǎng)絡(luò)零售繼續(xù)猛增，實(shí)體商業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)

　　1、電商攻城略地，挖空廉價(jià)商品實(shí)體店的拓展空間

　　國統(tǒng)局公布的最新數(shù)據(jù)資料顯示，2014年1~11月，我國社會消費(fèi)品零售總額達(dá)23.7萬億元，同比增長12％。

　　其中，網(wǎng)絡(luò)購物繼續(xù)高增長勢頭，零售總量增長了33.3%；限額以上單位網(wǎng)上零售額增長55.9%，網(wǎng)絡(luò)零售占零售總額比例將超過10%。

　　中國網(wǎng)絡(luò)零售市場交易規(guī)模自2009年開始，每年均以超過50％的增長率高速發(fā)展。

　　從目前發(fā)展局勢來看，電商已在電子產(chǎn)品、廉價(jià)衣履及圖書等領(lǐng)域給實(shí)體零售帶來了毀滅性的的打擊。

　　此類企業(yè)已紛紛將實(shí)體店面的功能由“售賣”轉(zhuǎn)向“體驗(yàn)與展示”，城市熱門地段的旗艦店數(shù)量或有增加。

　　面對此類租戶的減少，物業(yè)運(yùn)營方要么主動求變，調(diào)整業(yè)態(tài)配比將更多餐飲、娛樂類體驗(yàn)業(yè)態(tài)引入其中，要么只能被淘汰或并購。

　　而像恒隆、新鴻基等定位相對高端的商場受到的沖擊則相對較小。線上商業(yè)在此時(shí)成為了實(shí)體地產(chǎn)調(diào)整升級的強(qiáng)大助推力。

　　相信線上購物爆炸式增長的態(tài)勢于相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)依然不會改變，主要原因有以下三點(diǎn)：

　�。�1）電商企業(yè)紛紛上市，其所獲得的強(qiáng)大資金支持會進(jìn)一步催化各家間的促銷戰(zhàn)；

　�。�2）電商企業(yè)“渠道下沉”所開拓出的以三四線城市及農(nóng)村為代表的“新興市場”，會帶來大量潛在及新增顧客；

　�。�3）電商企業(yè)近期紛紛加碼移動端布局及O2O合作，將會進(jìn)一步優(yōu)化及豐富消費(fèi)者的購物方式與體驗(yàn)。

　　2、實(shí)體商業(yè)依舊增長穩(wěn)定，占據(jù)較大市場份額

　　同時(shí)應(yīng)該看到的是，在網(wǎng)絡(luò)購物的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)下，中國線下消費(fèi)規(guī)模近幾年依然以每年2萬億左右的增量穩(wěn)定增長（2011年17.32萬億，2012年19.4萬億，2013年21.55萬億，預(yù)計(jì)2014年可達(dá)23.45萬億）。

　　因?qū)嶓w商業(yè)銷售總額的穩(wěn)定增長，即使在電商的猛烈沖擊下，未來購物中心仍然有騰挪空間。主要因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方會審時(shí)度勢調(diào)整招商策略，更多引入餐飲、兒童及娛樂類強(qiáng)體驗(yàn)性業(yè)態(tài)用以替代電子產(chǎn)品、廉價(jià)衣履等因電商興起而被擠占的業(yè)態(tài)空間，而此類強(qiáng)體驗(yàn)性業(yè)態(tài)最突出的特點(diǎn)是會把部分客流重新拉回到購物中心中，讓冷清的商場重新感到一些暖意。

　　3、零售商業(yè)消費(fèi)模式轉(zhuǎn)型，熱點(diǎn)切換

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)來看，2014年中國零售市場主要看點(diǎn)在一下幾個(gè)方面主要特征。

　　1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，大眾化服務(wù)消費(fèi)發(fā)展旺盛。

　　隨著餐飲業(yè)加快轉(zhuǎn)型，大眾化餐飲成為主流，據(jù)測算，1~11月限額以下餐飲企業(yè)收入增長13.2%。

　　2、通信文體類商品消費(fèi)旺盛。

　　從相關(guān)數(shù)據(jù)可見，2014年限額以上單位通訊器材零售額增長29.7%。

　　3、綠色健康消費(fèi)爆發(fā)。

　　根據(jù)商務(wù)部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，空氣凈化器、凈水設(shè)備零售額同比分別增長66%和72.1%

　　4、文化旅游市場強(qiáng)勁增長。

　　全年電影票房有望突破300億元，增長38%以上；預(yù)計(jì)全年旅游總收入3.3萬億元，增長14.6%。

　　5、傳統(tǒng)業(yè)態(tài)增速回落明顯。

　　1-11月專業(yè)店、超市和百貨店分別增長6%、5.5%和4.2%，比上年同期分別回落1.4、2.8和6.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　上述五點(diǎn)變化，反映出新的經(jīng)濟(jì)形勢下，中國商業(yè)消費(fèi)的總體趨勢。新常態(tài)、新趨勢決定了未來市場的模式變化方向。