“南京核心商圈已推進(jìn)去百貨化與多業(yè)態(tài)組合戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。”“整個南京已經(jīng)全面進(jìn)入到購物中心的時代。”……
今日（9月2日）下午，在365地產(chǎn)家居網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)頻道與世界五大行之一的世邦魏理仕聯(lián)合舉辦的商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇活動現(xiàn)場，業(yè)界專家學(xué)者、品牌開發(fā)商代表、政府官員以及專業(yè)投資客百余人匯聚一堂，共探未來城市綜合體發(fā)展趨勢、購物中心運(yùn)營秘訣以及南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，嘉賓精彩觀點(diǎn)頻頻拋出，活動現(xiàn)場高潮迭起。直播 2014商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇南京站
“蚊型屋”成未來產(chǎn)品發(fā)展一大方向？
保留主力店依然是商業(yè)成功的有效手段
今年7月底，李嘉誠推出7.5平米的房子在香港被“哄搶”，半天即售罄，一時引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。蚊型屋即在狹小的空間里，兼顧功能多樣化，滿足睡眠、收納、洗浴、工作、就餐需求。"蚊型屋"是否會成為未來房地產(chǎn)市場趨勢？”
世邦魏理仕華東區(qū)策略顧問部董事吳振宇在《X因素逆轉(zhuǎn)未來城市綜合體發(fā)展趨勢》主題演講中提到，西安一40年產(chǎn)權(quán)項目，推出建筑面積18平米，使用面積15平米的“蚊型屋”產(chǎn)品，并“只批發(fā)不零售”，開盤時間雖定在9月，但目前產(chǎn)品已經(jīng)售罄。據(jù)了解，南京位于江北的東方萬匯城也推出類似“蚊型屋”產(chǎn)品房源40年酒店式公寓，市場接受度較好。
但“蚊型屋”是否在每個城市都適應(yīng)呢，吳振宇表示，在人口密度高、家庭結(jié)構(gòu)小、房價在一定高度且當(dāng)?shù)鼐幼‘a(chǎn)品資源面臨緊張的情況下，“蚊型屋”將出現(xiàn)需求旺盛的情況，這也是“蚊型屋”產(chǎn)品推向市場的一個準(zhǔn)入條件。而南京正在向這些準(zhǔn)入條件靠攏，未來“蚊型屋”產(chǎn)品趨勢不是不可能。
此外，對于優(yōu)質(zhì)商業(yè)與百貨“分手”率漸長的現(xiàn)狀，傳統(tǒng)百貨究竟是去還是留的問題，吳振宇先生表示，消費(fèi)習(xí)慣以及商家心態(tài)的改變，傳統(tǒng)百貨受到電子商務(wù)的極大沖擊，此外，由于傳統(tǒng)百貨還面臨空間占用大、經(jīng)濟(jì)效益低；租期長，租金、業(yè)態(tài)調(diào)整難度大；條款限制多，開發(fā)商處處受制以及磨合難度大，較難協(xié)調(diào)管理等因素存在，都成為去傳統(tǒng)百貨化發(fā)展趨勢的原因。
但是對于大體量商業(yè)、非核心商圈商業(yè)以及競爭激烈商業(yè)，仍然要保留傳統(tǒng)百貨的位置，“保留主力店依然是商業(yè)成功的有效手段”，對于未來百貨的發(fā)展趨勢，他說道，主力店面積縮小，注重小而精的轉(zhuǎn)變，購物中心在選擇主力店將更多考慮其產(chǎn)品定位和購物中心的共生關(guān)系上。
下半年新增商業(yè)體量約69萬平米
南京全面進(jìn)入購物中心時代？
據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)頻道統(tǒng)計，目前南京大大小小的購物中心已開業(yè)的超過20多家，營業(yè)面積達(dá)到200多萬平米。上半年開業(yè)的商業(yè)體共有5家，新增商業(yè)面積約22萬平米，據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計，下半年還將有9家商業(yè)體陸續(xù)開業(yè)，其中包括江寧2家，城中2家，成你那、溧水、高淳、江北、河西各1家，預(yù)計新增體量約69萬平米。
網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、江蘇省房地產(chǎn)研究所所長李智在活動現(xiàn)場做《南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)與趨勢》主題演講中指出，當(dāng)前新開業(yè)規(guī)模穩(wěn)定增長，新街口商業(yè)在加速轉(zhuǎn)型。“新街口金鷹三期加入藝術(shù)館、名車天地與品牌餐飲，用去百貨化、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、豐富體驗等方式推出"全生活中心"全新業(yè)態(tài)，以及新華書店打破單一圖書經(jīng)營模式，引入講座、沙龍等新的文化元素，與茶座、咖啡等休閑餐廳進(jìn)行多元化業(yè)態(tài)打造”，李總表示，“南京核心商圈正在進(jìn)行去百貨化與多業(yè)態(tài)組合推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。”高峰論壇后青奧時代 南京商業(yè)地產(chǎn)何去何從
隨著城市化進(jìn)程發(fā)展，城市新區(qū)社區(qū)商業(yè)日漸成熟、成型，如世茂外灘新城的茂悅港、城東富力城的富力水街坊、明發(fā)濱江新城的外灘中心；以及海峽城、中海國際社區(qū)等大型住宅新區(qū)已經(jīng)全面形成社區(qū)商業(yè)配套開發(fā)。據(jù)李總介紹，近年來南京自持商業(yè)比重有增加趨勢，商業(yè)開發(fā)逐步走向成熟。
而從商業(yè)地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)來看，“南京商鋪銷售市場高峰期已過，銷售最好的高峰期2006年到2010年每年銷售面積在40萬-50萬平米，現(xiàn)在每年在30萬平米左右”，前幾年的高峰銷售也導(dǎo)致了近期新增商業(yè)體量的逐步增加。但從寫字樓的銷售數(shù)據(jù)來看，李總說道，寫字樓市場處于正當(dāng)時，從長遠(yuǎn)來看，寫字樓市場的租金回報率要遠(yuǎn)高于住宅市場，“如果作為長期持有的話，寫字樓可以作為一個資產(chǎn)配置考慮。”
但同時，李總也表示，目前南京有大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園在建設(shè)，如河西新城軟件園等，體量很大，尤其是各個區(qū)都有園區(qū)進(jìn)行寫字樓開發(fā)，且體量大并享受政策優(yōu)惠，不論售價還是租金都有極強(qiáng)競爭力，對市場需求產(chǎn)生極強(qiáng)的分流作用。值得一提的是，當(dāng)前南京寫字樓產(chǎn)品盈利模式仍以銷售為主，“開發(fā)商持有的比例雖有所增加，但比重還是偏少，這在一定程度上也制約了寫字樓物業(yè)品質(zhì)的提升。”
南京購物中心面臨同質(zhì)化競爭加劇等6大挑戰(zhàn)
體驗式商業(yè)仍然是未來一個發(fā)展方向
目前南京商業(yè)地產(chǎn)的布局呈現(xiàn)一核多中心的發(fā)展態(tài)勢。新街口是南京整個商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展核心，但隨著新區(qū)建設(shè)和人口導(dǎo)入，也推動了購物中心的發(fā)展，包括像江寧地區(qū)發(fā)展區(qū)域級的商業(yè)中心，“未來三年內(nèi)每年將有約60萬平方米的商場供應(yīng)，整個南京已經(jīng)全面進(jìn)入到購物中心的時代。” 世邦魏理仕華東區(qū)商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕女士對于南京未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r說道。
“從南京現(xiàn)狀來看，整個市場泡沫不是很嚴(yán)重，但是必須引起警惕。”吳奕奕說道，“目前南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨同質(zhì)化競爭、未來新增供應(yīng)放量、市場缺乏創(chuàng)新、品牌資源滯后、商業(yè)形態(tài)不夠豐富、商業(yè)人才缺乏等六大挑戰(zhàn)，”吳奕奕說道，但城市版圖擴(kuò)張、不斷提升的消費(fèi)力和消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)型又為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來新興市場機(jī)遇。
“未來主題文化的延展和挖掘、品牌資源的逐步導(dǎo)入以及體驗型業(yè)態(tài)的全面升級，”將成為南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展突圍的三大途徑。
消費(fèi)者對商場的要求已經(jīng)從滿足基本生活需要，提升到更高層次的需求，電商雖對百貨銷售構(gòu)成了一定的威脅，“但人的社交需求無法被"電商"完全取代，商場成為了新的都市公園，而人需求層次的提升又催生了人文、藝術(shù)等新的業(yè)態(tài)和商業(yè)主題，新的娛樂休閑元素不斷注入商場中，體驗式商業(yè)仍然是未來一個發(fā)展方向。”
（原標(biāo)題：下半年新增商業(yè)體量69萬㎡ 購物中心時代來臨？）
