十一屆全國(guó)政協(xié)委員、商務(wù)部原部長(zhǎng)助理、內(nèi)貿(mào)專家委員會(huì)主任黃海：
實(shí)體商業(yè)不要妄自菲薄
針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是否出現(xiàn)了過(guò)剩的探討，從總體情況看，商業(yè)地產(chǎn)仍然處于健康的發(fā)展階段。如果一定要下一個(gè)絕對(duì)的定義，則為部分城市、部分地區(qū)出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。供大于求的原因較復(fù)雜，既有剛性的也有周期性的原因。但是總體判斷還是健康的。
從去年開始，外資控制的項(xiàng)目，包括外國(guó)的投行機(jī)構(gòu)等，他們較早地發(fā)出“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)受到影響”的紅色信號(hào)，認(rèn)為購(gòu)物中心的發(fā)展出現(xiàn)了問(wèn)題。針對(duì)這種現(xiàn)象，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)調(diào)研后認(rèn)為，局部地區(qū)確實(shí)存在過(guò)剩的問(wèn)題，但是從總體來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)仍然處于正常的范圍內(nèi)。
雖然新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)給商業(yè)地產(chǎn)造成了阻礙，比如電子商務(wù)。但是冷靜分析后會(huì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)電子商務(wù)雖然發(fā)展很快，但是基數(shù)太低。而反觀歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，其電子商務(wù)并沒(méi)有把實(shí)體商業(yè)打垮，而是互相融合，取長(zhǎng)補(bǔ)短。
電子商務(wù)發(fā)展時(shí)，在一定時(shí)間內(nèi)確實(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了一定影響。因此，電子商務(wù)企業(yè)不要忘乎所以，實(shí)體商業(yè)也不要妄自菲薄。
中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、專家工作委員會(huì)主任劉建滬：
在商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)營(yíng)最關(guān)鍵
商業(yè)地產(chǎn)月談會(huì)的主要目的是為了在當(dāng)前新經(jīng)濟(jì)、新常態(tài)的市場(chǎng)環(huán)境下，圍繞當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重點(diǎn)、熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，匯聚各界思想進(jìn)行務(wù)實(shí)的探索，爭(zhēng)取對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的健康和可持續(xù)發(fā)展，提供有益的啟迪和借鑒。
本次會(huì)議主題確定為“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與創(chuàng)新”。一方面將繼續(xù)研判中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的總體形勢(shì)；另一方面，將從不同的角度探討商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)與創(chuàng)新問(wèn)題。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，商業(yè)是主導(dǎo)，地產(chǎn)是載體，運(yùn)營(yíng)是關(guān)鍵。
商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，目前出現(xiàn)了局部區(qū)域健康，一些區(qū)域過(guò)剩的情況。現(xiàn)在，需要地方政府進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃，并進(jìn)行正確引導(dǎo)。
基于對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體走向的把握，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可以得出總體樂(lè)觀的預(yù)測(cè)。但是，傳統(tǒng)商業(yè)和電子商務(wù)之間應(yīng)是共同發(fā)展的關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)以消費(fèi)者為中心，這是永恒不變的規(guī)律，所以商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要圍繞如何適應(yīng)消費(fèi)者的變化展開。另外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和零售企業(yè)是共存互融的關(guān)系，在彼此合作中應(yīng)融入合作共贏的理念。
國(guó)家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究主任、博士后劉琳：
商業(yè)地產(chǎn)過(guò)量不容忽視
根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，決定商業(yè)零售業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展最為重要的一個(gè)因素是人。從城鎮(zhèn)化和人口規(guī)模的變化來(lái)看，他們是決定商業(yè)零售發(fā)展空間最基本的一個(gè)決定因素。除此之外，還會(huì)受收入水平的影響，跟收入水平成正比——收入水平越高，人均商業(yè)零售的面積也會(huì)越多。因此，隨著人口規(guī)模的增加，剛性需求改善空間也會(huì)增加。
短期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)面臨比較大的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)所建的商業(yè)用房的建設(shè)量從1995年到2012年增長(zhǎng)率是年均12.7%，2012年的建設(shè)量是1億平方米。從2006年到2012年，整個(gè)商業(yè)零售物業(yè)總面積是7.5億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)竣工的商業(yè)應(yīng)用面積大約為5.4億平方米，大概占比70%。而從存貨水平來(lái)分析也不容樂(lè)觀， 1999年到2101年待售竣工比除了2008年以外，其他各年的存貨水平都是下降的。這表明在2010年以前，商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是供不應(yīng)求的；但是從2011年開始，到2013年，這三年存貨是上升的，說(shuō)明待售竣工比超過(guò)了金融危機(jī)時(shí)候的水平，所以存貨水平處于高位。
中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家工作委員會(huì)副主任邢和平：
從品牌與商業(yè)地產(chǎn)間找切入點(diǎn)
電商對(duì)傳統(tǒng)零售行業(yè)的渠道產(chǎn)生了沖擊。同時(shí)，消費(fèi)群體也發(fā)生了變化，現(xiàn)在主力消費(fèi)從80后慢慢過(guò)渡到90后，這是伴隨著屏幕長(zhǎng)大的一代，技術(shù)手段促使他們不是傳統(tǒng)的逛商店，而是游蕩在整個(gè)移動(dòng)設(shè)備當(dāng)中。這一變化，也帶來(lái)了消費(fèi)模式的變化。
以服裝行業(yè)為例，該行業(yè)是目前競(jìng)爭(zhēng)最激烈的行業(yè)之一�，F(xiàn)在許多服裝品牌倒閉，特別是運(yùn)動(dòng)休閑品牌陸續(xù)遇到經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。運(yùn)動(dòng)品牌是從2008年左右發(fā)展起來(lái)的，當(dāng)時(shí)以運(yùn)動(dòng)裝最為時(shí)尚。但是，現(xiàn)在隨著快時(shí)尚的發(fā)展，運(yùn)動(dòng)品牌逐漸被快時(shí)尚品牌取代，比如ZARA、H&M等。如何在消亡中求得生存呢？
現(xiàn)在，許多購(gòu)物中心出現(xiàn)了很多品牌集合店，它不是由單一的品牌構(gòu)成的，而是一個(gè)買手店，靠買手的時(shí)尚感覺去整合整個(gè)店的風(fēng)格和品牌組裝�，F(xiàn)在多品牌的店是靠買手對(duì)時(shí)尚度的感覺占領(lǐng)市場(chǎng)的，這也是一個(gè)趨勢(shì)。又比如，宜家家居通過(guò)不斷推出設(shè)計(jì)師的產(chǎn)品，逐漸擴(kuò)大市場(chǎng)。這些實(shí)例可以提供一種新的思路——品牌與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之間如何找到良好的切入點(diǎn)。
住建部規(guī)劃司處長(zhǎng)、博士趙永革：
商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)以低碳生態(tài)化為目標(biāo)
目前住建部和發(fā)改委、工信部等在做一些關(guān)于生態(tài)城市、生態(tài)新區(qū)、生態(tài)小區(qū)、綠色建筑的生態(tài)建筑項(xiàng)目。
商業(yè)地產(chǎn)在前期策劃階段如何進(jìn)行生態(tài)、低碳和節(jié)能減排的控制呢？首先，對(duì)土地應(yīng)進(jìn)行混合式的開發(fā)，這種開發(fā)與傳統(tǒng)城市功能分區(qū)不同，低碳生態(tài)鼓勵(lì)高密度的組合；其次，以大容量的公共交通站點(diǎn)為中心，沿著大容量的公共交通的站點(diǎn)進(jìn)行高密度的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這是一個(gè)趨勢(shì)；第三，用宜人的街道尺度來(lái)解決新區(qū)、小區(qū)商業(yè)地產(chǎn)關(guān)于人氣的問(wèn)題，同時(shí)鼓勵(lì)行人導(dǎo)向和自行車導(dǎo)向的交通模式；第四，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)到交通站點(diǎn)的距離要在一個(gè)適度的范圍內(nèi)，如東京商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)要求則是10分鐘步行可以到達(dá)一個(gè)地鐵站點(diǎn)；第五，優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的布局，使更多的商業(yè)和綜合用地形成宜人小尺度的街坊，步行5分鐘至10分鐘可以到達(dá)換乘的地方；第六，適度提高地鐵等軌道交通站點(diǎn)的開發(fā)強(qiáng)度。
總之，商業(yè)地產(chǎn)要在開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中充分做到低碳生態(tài)。
中國(guó)烹飪協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)馮恩援：
小店鋪大后臺(tái)成新訴求
2013年全國(guó)餐飲業(yè)的收入增額為25659億元，增長(zhǎng)速度是9%，是改革開放以來(lái)增速最緩慢的一年。但餐飲業(yè)一直處于緩慢增長(zhǎng)的階段，現(xiàn)在增速由9%上升到10%，表現(xiàn)得最為明顯的是四五月份。
在餐飲業(yè)進(jìn)入緩慢的恢復(fù)增長(zhǎng)過(guò)程中，如何在不斷擴(kuò)張的餐飲業(yè)中做好服務(wù)功能，并且不斷改變餐飲業(yè)的服務(wù)模式呢？
餐飲業(yè)的壓力來(lái)自人工成本和租金，特別是租金成本在餐飲業(yè)中的比重最大，所以在行業(yè)中提出了一個(gè)概念“小店鋪大后臺(tái)”，這是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)新的訴求。傳統(tǒng)的餐館，以獨(dú)立租房開店為主，現(xiàn)在的趨勢(shì)是通過(guò)中央廚房集中生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過(guò)物流來(lái)解決商業(yè)地產(chǎn)負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題。這是一個(gè)新的服務(wù)模式。
在餐飲行業(yè)不斷尋找新出路的同時(shí)，也應(yīng)該注意到住建部餐飲業(yè)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)過(guò)時(shí)了。在現(xiàn)有規(guī)定中，有“三分之一廚房、三分之一營(yíng)業(yè)、三分之一附屬?gòu)N房用房”的規(guī)定，在租金不斷上漲的今天，這一規(guī)定已不利于餐飲行業(yè)的健康發(fā)展。
中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)裴亮：
結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求與過(guò)剩并存
主題連鎖企業(yè)，包括百貨和大型綜合超市，目前開店的數(shù)量在減少，就企業(yè)本身來(lái)說(shuō)，主要原因是銷售狀態(tài)不佳，開店的動(dòng)力不足。
從這兩年對(duì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)看，盡管商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供大于求的現(xiàn)象非常突出，但這只是結(jié)構(gòu)性的供大于求，許多地方常常是供不應(yīng)求，從招商的情況來(lái)看，也是呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。
在這種背景之下，我國(guó)零售企業(yè)租金占比比發(fā)達(dá)國(guó)家高出50%以上，由此可見租金成本的比重非常高，這樣的租金占比使連鎖企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中面臨著巨大壓力。反過(guò)來(lái)也影響了連鎖企業(yè)開店的積極性。
從零售業(yè)自身的發(fā)展情況看，電商對(duì)實(shí)體企業(yè)的沖擊比較突出，特別是對(duì)百貨行業(yè)的沖擊。銀泰從去年就提出不再發(fā)展百貨店，以后將增加體驗(yàn)式服務(wù)�？梢哉f(shuō)，電商對(duì)電器、服裝的沖擊是致命的。
下一階段，有特點(diǎn)的小店，比如社區(qū)便利店將得到發(fā)展機(jī)遇。便利店因?yàn)樯钊肷鐓^(qū)，而且可以送貨，網(wǎng)上下單，上門送貨，目前，1號(hào)店、京東商城都在跟社區(qū)的便利店企業(yè)展開深入合作。
中國(guó)飯店協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)李建軍：
莫讓高檔酒店成為面子工程
全國(guó)住宿行業(yè)目前有酒店1.2萬(wàn)家，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到了5600多億元。其中，五星級(jí)有700多家，四星有2000多家，三星級(jí)有5000多家。
從星級(jí)酒店的分布情況來(lái)看，分布不均勻的狀況比較明顯，高星級(jí)酒店分布在北京、上海、江蘇、廣州、海南；而黑龍江、遼寧、青海星級(jí)酒店相對(duì)比較少。即使在目前經(jīng)濟(jì)比較平緩的情況下，去年一年也發(fā)展了200多家星級(jí)酒店，這足以說(shuō)明高星級(jí)酒店發(fā)展的迅猛程度。
現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型酒店已成為發(fā)展趨勢(shì)，目前已經(jīng)達(dá)到10000多家，七天、速8都在快速發(fā)展。
從經(jīng)營(yíng)效益情況分析，去年酒店平均利潤(rùn)率為4.4%，出租率為5%，這是比較低的，說(shuō)明酒店業(yè)存在經(jīng)營(yíng)困難。從行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，客房收入下降的幅度比較大，這是酒店行業(yè)目前的現(xiàn)狀。
現(xiàn)在住宿業(yè)存在幾個(gè)問(wèn)題，一是高端酒店經(jīng)營(yíng)困難；二是高端酒店成為地方政府的面子工程，出現(xiàn)了只建不管的情況。
中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家工作委員會(huì)副主任、金典美地投資集團(tuán)總裁孫曉東：
商業(yè)地產(chǎn)搶占先機(jī)靠創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)
商業(yè)地產(chǎn)目前存在著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，機(jī)遇是快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求和持續(xù)的開放政策，使得全世界的優(yōu)質(zhì)商品能夠在中國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行充分的流通和交易。而創(chuàng)新則是目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大挑戰(zhàn)。
國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)在傳統(tǒng)創(chuàng)新方面已經(jīng)取得了顯著成就，對(duì)國(guó)際品牌的吸引力也在不斷增強(qiáng)。從早期的單純滿足購(gòu)物需求到注重購(gòu)物體驗(yàn)，從單一的功能到一站式服務(wù)，從綜合商場(chǎng)中分化出了許多的特色和專業(yè)商場(chǎng)，從同質(zhì)化逐步發(fā)展到各具特色、互為補(bǔ)充。
但是，在傳統(tǒng)創(chuàng)新層面，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)和國(guó)際先進(jìn)水平還存在著非常大的差距，商業(yè)設(shè)施的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也與國(guó)外相比有很大差距。
除了創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)之外，還要注意信貸資產(chǎn)證券化的問(wèn)題。信貸資產(chǎn)證券化，是指銀行將貸款資產(chǎn)打包，形成一個(gè)債券產(chǎn)品賣給投資者，通俗地講就是“賣貸款”。通過(guò)此舉，銀行可以先行回籠資金，投資者則可以分享到銀行貸款的收益。經(jīng)過(guò)幾年的探索與實(shí)踐，我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化已進(jìn)入新一輪的試點(diǎn)階段，相信對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也是利好的消息。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)研究部總經(jīng)理?xiàng)顫绍帲?/p>
同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)模式面臨轉(zhuǎn)型
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入下半場(chǎng)階段，我認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行改變，做經(jīng)濟(jì)化運(yùn)營(yíng)。
首先，應(yīng)把圍繞顧客做出特色作為核心定位。之前粗放式地做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，大量生產(chǎn)出來(lái)的同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)模式將面臨轉(zhuǎn)型。
其次，顧客至上的時(shí)代來(lái)臨了，要借鑒互聯(lián)網(wǎng)思維，真正做到顧客至上。圍繞顧客做好粉絲經(jīng)濟(jì)，擁有“大顧客量”并不是核心，擁有粉絲才是真正的核心，粉絲可以帶來(lái)收益。百貨在購(gòu)物中心的主力店地位將越來(lái)越被削弱，未來(lái)需要結(jié)合新技術(shù)做實(shí)體商業(yè)�？梢哉f(shuō)，移動(dòng)新技術(shù)帶來(lái)的是“第三次零售革命”。
第三，專業(yè)細(xì)分和精細(xì)化運(yùn)作。實(shí)際上這是競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代來(lái)臨的觀點(diǎn)。今天的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代帶來(lái)的是專業(yè)細(xì)分。
最后，基于對(duì)投資回報(bào)率的影響，必須節(jié)能。節(jié)能將是未來(lái)一個(gè)重要的趨勢(shì)，無(wú)論是規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，還是通過(guò)后期改造，節(jié)能將遍布在每一個(gè)環(huán)節(jié)中。（記者 王越/攝 曾靜婕整理）
