北京三里屯可謂是最受白領、小資和商業(yè)人士“寵愛”的地方了。經(jīng)過長期的市場培育，這里的商業(yè)氛圍十分濃厚，在三里屯的中心地段，一街之隔有兩個商業(yè)地產項目，如果單單從位置分析，三里屯VILLAGE和三里屯SOHO很難看出究竟誰優(yōu)誰劣，但令人奇怪的是，三里屯VILLAGE經(jīng)常是人潮洶涌，而對面的三里屯SOHO卻是門可羅雀的時候居多。

　　其實，關于三里屯SOHO甚至包括SOHO中國其他的一些商業(yè)地產項目，如建外SOHO、北京銀河SOHO等數(shù)個項目均出現(xiàn)了“建筑設計極具創(chuàng)意，早期售鋪創(chuàng)下佳績，后期商業(yè)無人問津”的現(xiàn)象。記者近日走訪了包括三里屯SOHO、建外SOHO等地，他們的共性就是缺乏人氣、經(jīng)營無序。許多商戶還對記者大倒苦水，對這里的經(jīng)營狀況表示無奈。

　　獨立經(jīng)濟學家杜猛在接受中國商報記者采訪時直指問題要害，他認為，享有社會知名度的開發(fā)商在拿下核心地塊之后，不僅需要做好前期的開發(fā)，更應做好后期的商業(yè)經(jīng)營，這涉及到企業(yè)社會責任問題。在繁華的商業(yè)中心卻留下讓人詬病的商業(yè)項目，長期沒有明顯調整，會給周圍的商業(yè)環(huán)境帶來不良影響。

　　生意“靜悄悄”

　　三里屯商業(yè)區(qū)是北京商界的新生力軍，如今仍然以驚人的速度迅速發(fā)展。這一集購物、餐飲和娛樂休閑為一體的綜合商業(yè)區(qū)，大有追趕北京如西單、王府井等成熟商圈的趨勢。

　　三里屯SOHO因為潘石屹操盤的關系，一開始就備受矚目。標新立異的建筑風格、極高的社會關注度，讓這個項目在開盤伊始就創(chuàng)出佳績。據(jù)北京市建委房地產交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)，北京2008年上半年一手商品房平均每周成交金額僅為35億元，而三里屯SOHO開盤僅一周，預售額就達到43.5億元。

　　風光的背后留下了什么呢？記者走訪中看到，無論是臨街的所謂超級“旺鋪”，還是二三樓的大型商鋪，在這個極具現(xiàn)代氣息的下沉式商業(yè)項目中，眾多的店鋪都顯得人氣不足。

　　目前，除了下沉式商鋪以及一樓商鋪有超過半數(shù)在正常營業(yè)外，二樓以上基本處于停業(yè)裝修狀態(tài)。正在營業(yè)的商鋪也顯得導購和物業(yè)員工比消費者還要多。

　　記者在現(xiàn)場還發(fā)現(xiàn)，商場店鋪的出租率也很低，許多商鋪空蕩蕩地鎖著門，整體環(huán)境顯得很蕭條，已關閉的商鋪外貼著出租的小廣告。

　　在5號商場內，有一家新開的“茶杯蛋糕”商鋪。店主告訴記者，“租金為每天每平方米6元，租滿一個月免三個月的月租。”這家店鋪位于入口處，新穎別致的茶杯蛋糕也很受周邊白領的認可。但就是這種網(wǎng)評口碑頗好的人氣小店，在周末黃金時間的十幾分鐘里也只接待了記者一位顧客。店主表示，從7月開業(yè)以來已經(jīng)習慣了客流稀少的狀況。她無奈地說：“工作日反而比周末客流多一些，因為周圍是寫字樓，有一些白領會在午間來逛逛。”

　　和這家茶杯蛋糕店一樣，旁邊的服裝店生意也不是很好。整層購物中心在周末時消費者奇缺。在和記者的閑聊中，一些商戶表示“在一年租滿之后會選擇離開”，這也是因為現(xiàn)在就算想轉租商鋪也是無人問津。

　　缺乏統(tǒng)一規(guī)劃

　　在尋訪中，記者還發(fā)現(xiàn)了一個比較奇特的現(xiàn)象，許多商戶都告訴記者，他們的店鋪是從山西煤老板手中承租下來的。這也從一個方面證實了此前的傳聞：在項目最初的眾多買家中，有不少來自山西和鄂爾多斯的煤老板，大手筆買下了不少商鋪，然后就放置不顧。

　　不少業(yè)內人士也普遍認同這一判斷，據(jù)他們分析，潘石屹的品牌號召力在煤老板心中是一個標桿，SOHO項目背后的買家有不少他們的身影。而在2008年三里屯SOHO項目正式開盤的時候，據(jù)稱銷售均價超過每平方米4.9萬元，而且買家100%都是國內客戶，其中四成左右還是購買過SOHO產品的老客戶。

　　而煤老板大多不懂商業(yè)經(jīng)營，坐享了物業(yè)價值飆升的利潤后，似乎對利潤相對微薄的商鋪經(jīng)營興趣不大，這也是導致如今三里屯SOHO黃金地段商鋪閑置的一個重要原因。

　　此外，記者在調查中也發(fā)現(xiàn)，無論是下沉式廣場還是街區(qū)旺鋪，這里的購物環(huán)境給人一種“無序、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃”的感覺。

　　在和眾多開發(fā)商的交流中記者發(fā)現(xiàn)，他們大多對餐飲項目懷著又愛又恨的態(tài)度。購物中心缺不了餐飲業(yè)，但餐飲業(yè)對“高端大氣上檔次”的購物中心而言，也有一些弊端。在三里屯SOHO記者就看到，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，這里的餐館、服裝店、美容美發(fā)店、創(chuàng)意店雜亂無章地摻雜在一起，甚至是美容美發(fā)店和泰國佛牌店在三里屯SOHO隨處可見。

　　當然，這種雜亂無章的商業(yè)布局與散售的開發(fā)模式有直接的關系，甚至與潘石屹的經(jīng)營模式有關。此前有消息稱，潘石屹曾經(jīng)提出過市場決定論模型，他認為，商鋪無須統(tǒng)一規(guī)劃，散售出去的商鋪自由出租、自然淘汰，最終都會走向繁榮。

　　“無為而治”的理論體現(xiàn)在潘石屹的眾多SOHO項目中，比如建外SOHO。在建外SOHO記者發(fā)現(xiàn)，目前沿著通惠河北的店面十有八九已由五顏六色的幕布遮掩著，對外統(tǒng)稱為“正在裝修”，至于裝修期有多長沒有看到公告。但是據(jù)記者觀察，這種裝修狀態(tài)有的已長達半年之久。

　　物業(yè)大量出售的困局

　　從開發(fā)商的角度看，三里屯SOHO顯然是成功的，潘石屹開發(fā)的商業(yè)地產項目也一向賣得紅火。

　　據(jù)記者了解，目前商鋪的運作模式“只售不租”仍是主流，不少開發(fā)商也或多或少會采取這樣的運營模式。追究更深層次的原因，或許還和開發(fā)企業(yè)的資金鏈有密切關系。

　　杜猛在采訪中就表示，“出售商鋪開發(fā)商可以快速回籠資金。”

　　他認為，現(xiàn)在的商業(yè)綜合體中的寫字樓配套對商業(yè)業(yè)態(tài)的招商定位、后期經(jīng)營的要求不高，而國內開發(fā)商本身就缺乏長期經(jīng)營的意識和耐心。“基本上全國的開發(fā)商大多采用這樣的模式，因為我國的融資環(huán)境決定了開發(fā)商只有采用這樣的經(jīng)營模式才能最大地降低融資成本和風險。”

　　如果從資金安全性的角度看待三里屯SOHO的問題，潘石屹的商業(yè)地產開發(fā)無疑是成功的。短、平、快的純銷售模式可以讓資金鏈處于相對安全的狀態(tài)。

　　但是，這種模式留下的弊端卻是品牌公信力的下降，以及越來越多投資人看不到后期的回報。杜猛認為，商業(yè)經(jīng)營不善導致轉租轉售的現(xiàn)象十分頻繁，直接的后果就是租金和房價越來越高，這也會加劇對實體商業(yè)的損害，同時給周邊的商業(yè)環(huán)境帶來負面影響。

　　杜猛還認為，現(xiàn)在的開發(fā)商本身并不精通商業(yè)經(jīng)營，在如何招商、如何規(guī)劃商業(yè)上明顯力不從心，導致項目本身的風險加大。特別是一些城市綜合體包含了寫字樓、酒店和購物中心等多種業(yè)態(tài)形式。這樣的項目本身對規(guī)劃要求很高，涉及到不同的招商資源，后期的運營和物業(yè)維護也相當繁瑣。

　　缺少對產品的定義和對業(yè)態(tài)的深刻理解以及組織能力，項目的風險就會非常大。如果說住宅地產只要建起來賣出去就算成功的話，商業(yè)地產的開業(yè)只能算是項目剛剛開始，還要面臨后期營業(yè)過程中的諸多問題。

　　“與美國等發(fā)達國家的商業(yè)地產開發(fā)不同，由于地方對土地財政的依賴，以及開發(fā)商缺乏商業(yè)運營思維，他們必然會把風險轉嫁到商戶身上。”杜猛說，在國外，政府通常會對一塊商業(yè)用地進行詳細規(guī)劃，對開發(fā)商的資金鏈甚至業(yè)態(tài)經(jīng)營都有嚴格要求，只有在各項條件匹配的情況下，才會將土地交給開發(fā)商。他認為，我國的商業(yè)地產開發(fā)商過于急功近利，缺乏社會責任感，一賣了之的開發(fā)模式也嚴重透支了商業(yè)地產的未來預期。（記者 曾靜婕）

（圖片：記者王越）