總量過剩，同時結(jié)構(gòu)失衡，是中國商業(yè)地產(chǎn)的一個巨大矛盾
盡管目前對于商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)計標準欠缺、口徑不一，數(shù)據(jù)上有分歧，但在行業(yè)專家和多個研究機構(gòu)的監(jiān)測報告中，中國“商業(yè)地產(chǎn)整體存在泡沫”仍是共識。
商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕(CBRE)2014年4月的一份報告顯示：在其調(diào)研覆蓋的180個國家中，一半以上的在建購物中心在中國；在建面積最大的10個城市中，中國占8個；上海以330萬平方米的在建面積位列全球第一，成都320萬平方米緊隨其后。
高企的存量和新增供應(yīng)，使得中國商業(yè)地產(chǎn)供大于求的風險不斷顯現(xiàn)。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年截至第二季度末，全國商業(yè)營業(yè)用房施工面積77445萬平方米，同比增長18.5%，竣工面積4353萬平方米，同比增長7.2%，空置面積10355萬平方米，同比增長23.4%。
睿意德商業(yè)地產(chǎn)季度報告表明，二線城市第二季度的空置率繼續(xù)走高，達到了14.9%的歷史峰值。其中沈陽、成都、昆明等二三線城市是“高存量、高空置率”的重災(zāi)區(qū)，也被認為是商業(yè)地產(chǎn)大躍進式發(fā)展不良后果的展示窗口。
因為商業(yè)地產(chǎn)過剩，多數(shù)開發(fā)商面臨招商不足的窘境，在招租簽約環(huán)節(jié)頻頻遭遇“城下之盟”也成為行業(yè)“奇觀”。而另一方面，在規(guī)模龐大的百貨、購物中心面前，品牌商家也不乏“一鋪難求”的苦惱。
因此，“結(jié)構(gòu)性過剩”被認為是泡沫之下的真相。
在《瞭望東方周刊》采訪的多位業(yè)界人士看來，造成商業(yè)地產(chǎn)此類現(xiàn)象的原因中，“量大”尚在其次，“質(zhì)”的問題更加突出，也更難解決。
缺少“正規(guī)軍”
最近5年，全國幾乎所有的開發(fā)商都卷入了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。其中主動轉(zhuǎn)型者有之，而據(jù)睿意德高級董事王玉珂估計，被動進入者則占到了“七八成”。
住宅市場在執(zhí)行嚴格的限貸、限購政策之后，發(fā)展空間縮小，商業(yè)地產(chǎn)于是成為眾多房企追捧的投資熱土。“此外，對企業(yè)來講，單純銷售住宅不可持續(xù)，自持商業(yè)物業(yè)是最終趨勢。”戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部助理董事趙亮告訴《瞭望東方周刊》。
因此，進入商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商的必然選擇。
“主動轉(zhuǎn)型的企業(yè)中，如華潤、中糧、龍湖，甚至首創(chuàng)等，屬于有戰(zhàn)略、有模式、有人才和資金儲備的開發(fā)商。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平對本刊記者表示，“在實際的項目運營中，其定位清晰、目標明確，代表著商業(yè)地產(chǎn)積極健康的發(fā)展力量。但這樣的企業(yè)在轉(zhuǎn)型大軍中連10%都不到。”
大部分房地產(chǎn)企業(yè)屬于“被商業(yè)”的群體。城鎮(zhèn)化進程中，掌握土地出讓權(quán)的地方政府在很多城市新區(qū)都規(guī)劃了大面積的商業(yè)用地，并且和住宅用地綁定出讓，直接后果就是很多毫無商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗的房企為賣住宅而做起了商業(yè)地產(chǎn)。
當然，盲目跟風者也大有人在。“王健林做商業(yè)地產(chǎn)當上了首富、宗慶后當了首富之后進軍商業(yè)地產(chǎn)，這讓一些開發(fā)商誤以為商業(yè)地產(chǎn)能發(fā)財，于是一擁而上。”王永平說。
還有一些此前從未做過房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)跨界進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。比如目前重點做愛琴海購物中心的零售商紅星美凱龍、轉(zhuǎn)投購物中心和奧特萊斯的王府井百貨、做保險的中國平安、做鋼鐵的海鑫集團，甚至賣火鍋的海底撈。
來路復(fù)雜、心態(tài)各異的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在王玉珂看來都是非專業(yè)型“選手”。他認為，商業(yè)地產(chǎn)的價值主要體現(xiàn)在后期運營回報率上，但商業(yè)運營幾乎是國內(nèi)所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的短板。即便如標桿企業(yè)萬達，根據(jù)其2014年上半年的財務(wù)報告，累計開業(yè)的90座萬達廣場租金收入50億元，57家酒店的管理公司收入19.9億元，這些自持的商業(yè)項目收入僅占其商業(yè)地產(chǎn)總收入的10%。
“與香港恒隆地產(chǎn)、新加坡凱德置地等商業(yè)地產(chǎn)運營商相比，萬達主要還是開發(fā)者的角色，它的成功是投資者的成功，而不是運營者的成功。”王玉珂評價。
然而，整個商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資成功者仍是少數(shù)，運營失敗者卻比比皆是。
以沈陽為例，央視曾經(jīng)報道“一個常住人口不足千萬的城市，購物中心的面積卻已經(jīng)達到了800萬平方米，沈陽市的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)遠遠超出了當?shù)鼐用竦南M能力”。這里華潤、中糧、萬科、恒隆等大牌地產(chǎn)商云集，有全國最高端的商場，僅LV門店就有4家(數(shù)量與上海持平，比北京少一家)。
而在這一串晃眼的數(shù)字背后，冷冰冰的事實卻是，根據(jù)世邦魏理仕2014年第二季度的商業(yè)地產(chǎn)報告數(shù)據(jù)，沈陽零售商業(yè)物業(yè)空置率達19.1%。“前兩個季度最高到了24%，這是個非常高的數(shù)字。”世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管執(zhí)行董事陳仲偉告訴《瞭望東方周刊》。
趙亮也告訴本刊記者，沈陽某體量18萬到20萬平方米的綜合體項目，為了招商不惜引入諸多山寨品牌。“有的地產(chǎn)商用做住宅的方法做商業(yè)地產(chǎn)”，比如在建筑設(shè)計階段，上下水、機電等建筑結(jié)構(gòu)不符合商用物業(yè)需要，后期改造不但投資巨大，改造效果也很難把握。
一榮俱榮 一損俱損
有著賣地沖動的地方政府遇上了經(jīng)驗不足的地產(chǎn)商，于是短短幾年間，動輒5萬、10萬平方米的大型購物中心、五星級酒店、寫字樓遍地開花。而一些二三線城市，尤其是產(chǎn)業(yè)配套缺失、人口不足的新城新區(qū)，面對大量而嚴重同質(zhì)化的商業(yè)地產(chǎn)項目，短期內(nèi)無力消化。
招商難成為直接后果。
品牌商在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的博弈中占據(jù)主導(dǎo)地位，于是“客大欺店”案例頗多。
“要裝修補貼和超長免租期，幾乎成為行業(yè)明規(guī)則。”王永平向本刊記者透露，一些奢侈品牌如LV、Gucci要求裝修設(shè)計風格、材料甚至施工隊伍全部統(tǒng)一，在一些地方能要到每平方米三四萬元的裝修補貼。
除了這些“在中國市場被寵壞了”的國際知名品牌，一些快時尚(指追隨追季潮流，新品到店的速度奇快、櫥窗陳列的變換頻率高的時尚服飾品牌)甚至餐飲業(yè)也能向開發(fā)商提出“不平等條約”。更有極端者，王永平說，曾有一家“不便點名”的著名上市百貨公司，與北京某開發(fā)商簽了15年合約，因為生意不好，履行3年便自行解約，“不但不用賠違約金，甚至還要求開發(fā)商補貼虧損”。這種合約在行業(yè)內(nèi)叫“逃生條款”。
而即便條件如此苛刻，大量開發(fā)商仍然面臨招不到商的尷尬。
“原因是供應(yīng)量過大，惡性競爭。”王永平總結(jié)認為。但是商家的邏輯并不是貪小便宜，“不怕租金貴，就怕不掙錢”，而能讓品牌商有信心的商業(yè)項目則少之又少，所以遇到優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商，品牌商又將成為被挑選的弱勢方。
開發(fā)商當然也有一筆如意賬，“不惜成本招商可以在兩類人面前講故事。”王永平說，對地方政府承諾引進知名品牌，可以在土地出讓中獲得“特殊關(guān)照”，省下的買地錢拿去補貼品牌商，“算下來可能還是賺的。”
地方政府在這個過程中似乎也并無損失，既獲得了土地財政又增加了GDP和稅收，還提升了城市形象，此外，在土地出讓環(huán)節(jié)又可以向開發(fā)商附加招商任務(wù)。
表面上看，只有不明真相的小業(yè)主、投資者是潛在的“受害人”。但理順內(nèi)在邏輯不難發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)的各個利益相關(guān)方其實“一榮俱榮、一損俱損”。
政府的無序規(guī)劃導(dǎo)致大量的商業(yè)地產(chǎn)淪為“無效供應(yīng)”，招不到商影響稅收，開發(fā)商的資金鏈承壓又會導(dǎo)致潛在的金融風險，“最終形成一個惡性循環(huán)。”趙亮說。
解救商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的N種辦法
不專業(yè)的進入者，缺乏前期調(diào)研、論證，建造出大量工程設(shè)計不合理、定位不清晰的商業(yè)建筑，因此出現(xiàn)供應(yīng)和需求脫節(jié)的“結(jié)構(gòu)性過剩”。解決這一問題，在王玉珂看來就是“想辦法把錯位的供需接上”。
對于時間上的錯位，陳仲偉告訴本刊記者，開發(fā)商可以延期開工、開業(yè)，避免商業(yè)地產(chǎn)項目上市的高峰期；地方政府則要從源頭上把握供地節(jié)奏，但這又關(guān)系到土地財政這一“宏大而復(fù)雜的問題，短期內(nèi)難以看到成效”。
相對容易取得效果的做法，還是開發(fā)商自救，“針對市場需求調(diào)整定位、改造結(jié)構(gòu)”，王永平介紹，調(diào)整成功者不乏案例。
位于北京阜成門的萬通新世界廣場，在成為著名的小商品批發(fā)市場之前，曾經(jīng)歷過巨虧。虧到什么程度呢？潘石屹曾打比喻“幾個股東搬個小板凳坐門口拿百元大鈔撕著玩，從早上一開門撕到下班，都沒商場一天虧的多”。后來，萬通新世界調(diào)整了定位，從做“高端商場”改為做“批發(fā)市場”，以至于當時的媒體都嘲諷北京將要出現(xiàn)五星級的批發(fā)市場。然而，調(diào)整后的萬通新世界卻一下子火了。
陳仲偉也介紹說，上海K11原來做得很一般，后來重新定位，與文化、藝術(shù)結(jié)合，比如辦莫奈畫展等，吸引了很多人流。
在電商對零售物業(yè)造成強力沖擊的市場競爭中，一些百貨公司也出現(xiàn)了購物中心化的趨勢，加入了餐飲、電影院等體驗型物業(yè)。另外一些業(yè)態(tài)上的調(diào)整案例還包括大鐘寺中坤廣場、平安都匯天地、西單時代廣場等“棄商”改做寫字樓。
而對于辦公物業(yè)同樣過剩的二三線城市，那些招不到商或者爛尾的商業(yè)地產(chǎn)項目，在王永平看來，最好的挽救辦法恐怕就是“直接炸掉”。
政府的責任
面對商業(yè)地產(chǎn)的困局，政府處境尷尬。
投入公共財政“救助”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，對地方政府來講，既無驅(qū)動力，也難免有利益輸送之嫌。王永平分析說：“國外比較成熟的商業(yè)運營形式如地鐵上蓋，在我們國家即便如北京這樣的城市，前十年一個都沒有，現(xiàn)在才開始出現(xiàn)。”
也有一些后期改造的所謂“地鐵上蓋”模式，如阜成門華聯(lián)商場。“這是開發(fā)商自己花錢挖，與地鐵二號線連接的。如果在土地出讓之前，把地塊周邊配套做好，既能提高地價，使公共利益最大化，又為商業(yè)發(fā)展省卻麻煩。”王永平說。
趙亮認為，化解商業(yè)地產(chǎn)難題，關(guān)鍵在于政府合理規(guī)劃商業(yè)用地的供給體量。
他認為，在做區(qū)域商業(yè)規(guī)劃時，政府應(yīng)對區(qū)域人口發(fā)展作出合理預(yù)期，并借助商業(yè)規(guī)律對區(qū)域所能承載的商業(yè)體量作出預(yù)測，從而確定商業(yè)用地的供給面積。此外，在商業(yè)用地的供給次序上，應(yīng)先導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)吸引人群、完善生活配套，然后再發(fā)展商業(yè)，“商業(yè)用地可以提前規(guī)劃，但商業(yè)項目不宜超前建設(shè)”。
而現(xiàn)實是，目前商業(yè)地產(chǎn)泡沫風險凸現(xiàn)，最受詬病的則是政府規(guī)劃無序。“越來越多的地方政府認識到了商業(yè)地產(chǎn)風險，也開始做一些調(diào)整。”趙亮說。
杭州、蘇州最先對商業(yè)地產(chǎn)出臺“調(diào)控”政策，如杭州提出商業(yè)地產(chǎn)的“四個一批”，即“退出一批、升級一批、調(diào)整一批、改造一批”；2014年1月27日，蘇州市政府發(fā)布了首個年度房地產(chǎn)市場新政，內(nèi)容主要涉及商業(yè)地產(chǎn)“售后包租”銷售凍結(jié)項目網(wǎng)上簽約、商業(yè)項目預(yù)售前30%建筑面積必先凍結(jié)三年等，被蘇州業(yè)內(nèi)稱為“冰凍五條”。
在王永平看來，政策調(diào)控是階段性的，“也不是完全科學(xué)，沒踩到點子上，效果有限”，但是“管總比不管好”。（記者 單素敏）
（原標題：商業(yè)地產(chǎn)存泡沫成共識：幾乎所有開發(fā)商都卷入）
