剛邁入2013年，地產信托產品的險情就接連不斷的爆發(fā)。

1月22日，新華信托公告稱，上海錄潤置業(yè)股權投資集合資金信托計劃擔保方——鄒蘊玉及上海高遠置業(yè)（集團）有限公司（下稱“高遠置業(yè)”）被曝由于借貸糾紛陷入債務危機。鄒蘊玉及其控制的高遠置業(yè)由于部分債務已經到期并形成訴訟，且上海錄潤置業(yè)有限公司（下稱“錄潤置業(yè)”）也卷入其中。

1月24日下午，記者來到高遠置業(yè)和錄潤置業(yè)對外公布的辦公地址，卻發(fā)現(xiàn)早已人去樓空。

新華信托稱，錄潤置業(yè)項目已在2012年12月6日正式開工，工程處于樁基施工階段。錄潤置業(yè)已將法定代表人由鄒蘊玉變更為錄潤置業(yè)總經理淦彤軍，信托公司將進一步采取措施確保錄潤置業(yè)施工項目的正常運作。

事實上，2012、2013年正是地產信托兌付的高峰期，其中以2013年的到期規(guī)模最大，業(yè)內預測將達到2800多億元。在地產調控持續(xù)之下，開發(fā)商承擔了高融資成本的信托產品是否會出現(xiàn)違約風險成為市場的憂慮。

“2013年我們的關鍵詞就是風控，尤其是地產信托的到期兌付風險。對于地產信托，關鍵要看融資對手是誰，部分中小地產項目肯定很容易出現(xiàn)風險。”上海一位信托高管向記者表示。

險情出現(xiàn)

記者了解到，因民間借貸糾紛，兩位自然人分別將高遠控股有限公司（下稱“高遠控股”）、高遠置業(yè)、錄潤置業(yè)及鄒蘊玉等告上法庭，兩宗案件將于近期開庭。

鄒蘊玉正是這三家公司的實質控制人，在2008年，鄒還以15億的身家，登上2008胡潤女富豪榜的第44名。

這樁訴訟案件與新華信托的關系在于：2011年1月10日，新華信托成立上海錄潤置業(yè)股權投資集合資金信托計劃，8.5億元的信托資金通過增資的方式投資錄潤置業(yè)。

增資完成后，該項目公司的注冊資本為8.6億元，信托資金持有其中98.84%的股權。其中2.5億元用于償還股東借款，其余資金用于項目公司江灣23-5地塊項目（又名“上城廣場”）的建設。

工商資料顯示，錄潤置業(yè)現(xiàn)在的法定代表人已變更為淦彤軍。淦來自高遠置業(yè)，曾任常務副總經理一職。

因為有銷售機構對這個項目不是特別看好，這款信托產品在發(fā)行時就不很順利，一位了解該項目的知情人士向記者透露。

產品的發(fā)行細節(jié)似乎也證實了這一說法。該信托期限為3年，到期日在2014年1月10日。信托的發(fā)行資料顯示，該產品原計劃分為二期，各募集4.25億元，最終卻被拆分成四期才募集完成：第一期募集21470萬元，第二期33510萬元，第三期18230萬元，第四期11790萬元。

第四期在2011年6月-7月開始推介時，還曾發(fā)生過推介延期的情況。因為江灣23-5地塊項目還有一家4S店沒有搬走，因此產品發(fā)行時不屬于凈地，如果后續(xù)還涉及拆遷事宜，對項目進度、價值評估等判斷都會帶來影響，該人士續(xù)稱。

記者看到，雖然信托產品已經發(fā)行一年多，但在2012年一季末的信托財產管理報告仍提到，“待4S汽車店停止營業(yè)后，將立即組織施工隊伍對舊建筑進行拆除及平整，進行補鉆探，完整鉆探報告”。

事實上，在1月24日下午，記者在項目現(xiàn)場看到，確有一家4S店緊挨著該項目。不過，該店仍在正常營業(yè)。該店的工作人員告訴記者，并沒聽說有停止營業(yè)一事。

多種原因下，該項目的動工時間最終被延遲。2012年10月底公布的信托管理報告顯示，截至2012年三季度末，信托資金共運用8.05億元，主要用于歸還股東借款、前期工程費、 財務費用、管理費用等。

不過，由于證照辦理時間預計將比計劃進度滯后約14個月，同時由于建筑物地下部分在確定的規(guī)劃中增加了一層，增加建筑面積約14000平方米，所以整個工程量相應有一定增加。

記者在現(xiàn)場看到，該項目的工地周圍已經建起圍墻，不過大門緊閉。里面一位看守的保安告訴記者，項目確實已經開工，但現(xiàn)在工人已經放假回去過年，暫時停工。

信托抽身？

新華信托在這個項目中，采取了不少風控措施，首先是委派兩名工作人員進入項目公司董事會；其次采取印信管理和資金監(jiān)管等方式；再者，高遠置業(yè)及其董事長鄒蘊玉為信托資金順利退出提供不可撤銷連帶責任保證擔保。

新華信托稱，已經緊急與項目方及鄒蘊玉本人取得聯(lián)系，并進行多次溝通了解詳情，督促項目方盡快尋求解決危機的具體方案。同時，還對錄潤置業(yè)涉訴案件立即展開調查，具體情況在進一步核實中。

1月24日下午，記者來到高遠置業(yè)、上海錄潤對外公布的辦公地址——上海申亞金融廣場12、15樓。

在15樓，一人士稱，該地是兩家投資公司租賃的辦公場所，并無高遠置業(yè)。在12樓，記者發(fā)現(xiàn)墻上掛有高遠控股的字樣，但辦公室里并沒有員工在辦公的痕跡。記者巧遇門外途經的4名男子，其一稱，“他們公司已經全部撤走。”但不知搬往何處等問題。

“當時我們了解到的情況是，在信托融資中，僅是鄒蘊玉及高遠置業(yè)等提供擔保，鄒卻將土地等有價值的抵押物，抵押給民間借貸，這對信托產品來說，風險非常大。”上述知情人士表示，一旦擔保方陷入其他糾紛，對信托產品就很不利。不過，記者未能找到鄒蘊玉證實這一點。

然而，危機早在路上。在上海錄潤置業(yè)項目之前，新華信托與高遠置業(yè)、鄒蘊玉已經熟悉。

2010年5月，新華信托成立無錫匯鑫股權投資集合資金信托，規(guī)模為2億元，其中7900萬元用于受讓項目公司——無錫匯鑫置業(yè)有限公司50％的股權，剩余12100萬元向項目公司增資以開展怡景園項目的開發(fā)建設，完成后信托公司將占項目公司71.7%股權。

在無錫匯鑫置業(yè)的股東名單上，高遠置業(yè)持有51%的股權，董事長正是淦彤軍。該信托的到期日為2012年5月16日。但新華信托在2011年12月28日卻提前清算該信托產品。另外，從進度看，怡景園項目也比原計劃有所滯后。

除了新華信托的錄潤置業(yè)項目外，其他與高遠置業(yè)、鄒蘊玉等有來往的信托公司其實都已經迫不及待的抽身逃亡。

五礦信托曾在2012年1月10日、2012年3月12日成立東方證券股權收益權轉讓集合資金信托計劃1期、2期，分別募集4680萬元。這款產品存續(xù)期限均為12個月，用于分期受讓高遠控股有限公司持有的深圳市東方證券公司一定份額股權的收益權，資金主要用于高遠控股紅酒等貿易投資。

除此之外，五礦信托還在2012年4月6日，成立東方證券股權收益權轉讓2號集合資金信托，募集資金5200萬元（第一期2600萬元，第二期2600萬元），用于分期受讓高遠控股持有的東方證券一定份額股權的收益權（第一期500萬股，第二期500萬股）。

股權轉讓價款主要用于高遠控股鋼材貿易投資，信托期限為12個月。

不過，在2012年12月，五礦信托已經著急將上述信托產品提前清算結束。記者調查發(fā)現(xiàn)，高遠控股的注冊資本為5億元，法定代表人正是鄒蘊玉，持股比例為84%。此前一份材料顯示，高遠控股的主要資產是持有2241萬股廣發(fā)銀行和8000萬股東方證券。

有的幸運脫身，有的卻抽身不及。據媒體報道，中泰信托在2013年1月初因單一信托產品糾紛，將高遠控股告上法庭。早在2012年8月底，國聯(lián)信托也因借貸糾紛，將上海中望投資公司、高遠控股、高遠置業(yè)、鄒蘊玉告上法庭。

其實高遠置業(yè)之前的股權變更非常頻繁，鄒蘊玉的金融資本運作也是輾轉騰挪，信托公司應該對這種跡象早有警覺，上述知情人士分析說。

2008年4月，高遠置業(yè)準備借殼*ST方向（000757.SZ）登陸資本市場。最終卻因地產調控的到來，地產上市企業(yè)融資受監(jiān)管部門嚴格限制，重組在2010年4月流產。

這次借殼披露的材料，也顯示出鄒蘊玉對金融資本運作的喜好。除了高遠控股的金融資產外，高遠置業(yè)還持有申銀萬國2400萬股、交通銀行54.4952萬股。

記者調查還發(fā)現(xiàn)，上海金浦小額貸款公司因保證合同糾紛，狀告高遠置業(yè)、高遠控股以及鄒蘊玉的4宗案件也正等候開庭。

上海市金融辦的一份批復文件揭開兩者關系，原來高遠控股正是金浦小額貸款的股東，共持有約10%的股權。

另外，正如上述人士所說，高遠置業(yè)自1997年成立以來，股權變更就十分頻繁。截至2008年，股權前后經歷8次的轉讓或增資。

評估注水嚴重

事實上，上海錄潤置業(yè)信托項目僅是縮影。隨著兌付洪峰的到來，更多地產信托的風險將會逐一暴露。“2013年，我們對地產信托會更加謹慎，就是擔心會成為‘最后一棒’的接手人。”上述信托高管向記者表示。

他的擔憂不無道理。地產信托發(fā)行的高峰期在2010年和2011年，按平均2年期限計算，在2012年、2013年將是兌付的最高峰。用益信托統(tǒng)計，在2013年上半年，僅集合資金房地產信托到期規(guī)模就將超過1000億元。市場測算2013年總共將有2800多億元房地產信托到期兌付，規(guī)模高于2012年。

“關鍵要看融資對手，如果是大型房企，安全性就比較高，但如果是二、三線的中小房企，兌付風險就比較大。”上述高管表示。

記者獲得一組統(tǒng)計數據顯示，在2010-2011年，房地產信托的主要交易對手都是一、二級的開發(fā)資質。其中一級資質約占35%，二級資質23%，三級資質占7.46%，沒有準確資質信息的占24.81%，另外保障房是9.7%。

一般來說，資質較高（如一、二級）的大型開發(fā)商融資能力也較強，出現(xiàn)現(xiàn)金流風險的可能性較小，而小型開發(fā)商或者單體項目的風險較大。

從2012年的案例來看，當地產項目出現(xiàn)風險時，應對措施有三種：一是借舊還新或展期，用新發(fā)信托的資金來補上之前信托到期后的資金缺口，前提是該地產項目本身的未來現(xiàn)金流情況仍然可覆蓋融資，只是出現(xiàn)暫時的償還困難。

二是資產管理公司或地產基金接手；前提是抵押率較好的項目，并且項目的地段、品質不錯，開發(fā)商只是出現(xiàn)了資金鏈困難。資產管理公司可通過債權、股權的形式進入。譬如，華融資產管理股份有限公司湖北省分公司就收購湖北銀行對名流置業(yè)子公司的8000萬元貸款債權。

三是信托公司自有資金介入兜底，然后再將抵押的土地、房屋等資產進行拍賣處置；這顯然是下下策。在2012年11月底，中融·青島凱悅信托對應的青島凱悅置業(yè)集團名下的位于青島市南區(qū)燕兒島路8、10號房產被公示拍賣，成為近些年首款通過拍賣處理信托資產的項目。

記者獨家獲悉，經過三輪的拍賣，終于在2013年1月16日，該項目的商業(yè)房地產和部分車庫以及20套公寓順利拍出，成交總額為58555.6萬元。三次拍賣成交總額共計64139.2萬元。

“當發(fā)生風險時，地產信托項目最關鍵的安全措施就是土地抵押物是否充足，如果能低價出手，接盤者應該也不少。”上海一位信托研究人士表示。

不過，即使是有土地作為抵押，信托評估報告中注水現(xiàn)象并不少見，有的項目進入拍賣后，才撕下其偽裝的面具。

譬如青島凱悅中心拍賣時的評估價僅為3.3億元，而當時發(fā)行信托時的抵押物評估價值卻高達9.56億元。

不僅如此，中信信托的中信-舒斯貝爾特定資產收益權投資集合信托計劃對應的青島舒斯貝爾房地產開發(fā)有限公司、青島乾正置業(yè)有限公司項下土地使用權及地上建筑物也被曝出被迫拍賣變現(xiàn)。

該項目參考價起拍價是7.89億元，略高于7.1億元的信托規(guī)模。而信托發(fā)行時，評估價為12.75億元。“評估價格水分嚴重的現(xiàn)象確實存在，這也是未來處置地產項目時暗藏的風險，尤其是如果碰上樓市價格下跌。”上述高管坦言。