在調控效果不斷深化的北京樓市，一直以來對價格不甚敏感的豪宅市場也出現(xiàn)“降價換量”的現(xiàn)象。
“我們現(xiàn)在正在推起價38000元/平方米的特價房，都是戶型面積在165平方米左右的精裝房源。”6月3日，位于東四環(huán)朝陽公園附近的保利東郡項目銷售人員表示。該項目所在的朝陽公園板塊為北京傳統(tǒng)的豪宅項目聚集區(qū)域，目前周邊的觀湖國際、公園大道、泛海國際等項目二手房源的報價已達到45000元/平方米左右，保利東郡38000元/平方米的價格創(chuàng)下同區(qū)域精裝修高檔住宅項目的價格新低。
全國工商聯(lián)不動產商會會長聶梅生近日對《第一財經日報》記者表示，房地產市場的宏觀調控短期內不存在任何放松的可能，而中央政府所采取的系列“穩(wěn)增長”措施，短期之內也難以惠及樓市。(部委動態(tài)>>>住建部：進一步明確保障房信息公開內容)
“以價換量”蔓延
6月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布全國百城房地產價格指數(shù)稱，在已經施行貨幣寬松政策的5月，盡管住宅成交量已經呈現(xiàn)同、環(huán)比上升的狀態(tài)，但全國100個城市住房價格環(huán)比仍然下跌0.31%，同比下降1.53%。
在北京，據亞豪機構統(tǒng)計，2012年5月，北京商品住宅期房與現(xiàn)房累計成交10502套，環(huán)比4月上漲34.2%，創(chuàng)年內新高。價格方面卻并沒有因為成交量的上升而出現(xiàn)增長，5月北京住宅市場成交均價為20314元/平方米，環(huán)比上月基本持平，同比去年5月則下跌7.8%。
亞豪機構副總經理高姍分析認為，從目前來看，“低價入市”與“深度折扣”已成市場主題。5月入市的項目當中，除保利春天里、龍湖時代天街等項目依然以低價入市之外，大量項目開始深度折扣至底價區(qū)間，其中像魯能7號院此次推出高層產品均價10900元/平方米，相比前期的花園洋房下跌了5400元/平方米;北京城建世華泊郡價格下調14%;而橡樹灣項目此次推出的最后一棟樓王產品成交價格33000元/平方米左右，基本與其前期產品持平，明顯低于預期。
另一個具有參考意義的數(shù)據是，北京中原統(tǒng)計顯示，5月最后一周的新開樓盤預售價格較5月倒數(shù)第二周微跌0.23%。其中在向來對價格最不敏感的豪宅領域，5月最后一周入市的項目預售定價，相比2011年同期也有1.2%的跌幅。
種種跡象表明，此前中低價位樓盤普遍采用的“以價換量”方式，已經漸漸蔓延到豪宅市場。
聶梅生預計，“5月國房景氣指數(shù)將創(chuàng)下2008年以來的最低點。”她一針見血地指出，在目前的房地產市場態(tài)勢下，開發(fā)企業(yè)最大的訴求就是加快銷售，回籠資金。
保利地產旗下保利東郡一改豪宅項目慣常的姿態(tài)，以38000元/平方米的價格低價入市，顯然印證了聶梅生的說法。
“在目前情況下，成交量的上漲、庫存面積消化速度的提升，并不會促使開發(fā)商短期內提高銷售價格，反而會使開發(fā)企業(yè)繼續(xù)堅持去化庫存的策略。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉如是說。
實際上，不僅僅是保利東郡，其他豪宅項目對于價格也變得越發(fā)謹慎。如招商嘉銘瓏原的最新一期銷售價格為47000元/平方米，較之該項目前期并未提價。同期入市銷售的中海尚湖世家項目，43000元/平方米的銷售均價也一直沒有向上調整。
回籠資金是“王道”
為應對經濟下行風險，中央政府此前曾接連采取了加快固定資產投資項目審批、連續(xù)降低存款準備金率等宏觀經濟政策的“預調”和“微調”。還有一些地方政府，也采取了提高住房公積金貸款上限等一系列手段。(精彩閱讀>>>房地產會否重蹈2009年“瞬間回暖”)
正是由于一系列的“穩(wěn)增長”措施，曾有業(yè)界對調控放松有所期許，而各地微調樓市調控政策，也讓開發(fā)企業(yè)對市場反饋充滿希望。
不過，聶梅生對此表示，短期之內，樓市調控政策松動的可能性“幾乎沒有”，中央政府仍會堅持“去投資化”的調控方向。
“無論是住房公積金貸款上限調整，還是連續(xù)降低存款準備金率所釋放的流動性，都更多的是針對剛性需求領域，也就是首次購房的領域，真正對高端豪宅市場有影響的調控政策是限購，至今都沒有放松的可能，因此，穩(wěn)增長對豪宅市場是沒有太大意義的。所以，豪宅的開發(fā)商明白這一點，加快銷售回籠資金仍是首要任務。”北京四方聯(lián)達房地產經紀公司總經理楊少峰表示。
“在當前宏觀調控深水期，尤其面臨高端投資需求迅速減退、自住需求為主要支撐的情況下，豪宅一味求大、價格一味求高，已經不能適應市場需求，豪宅開發(fā)商必須及時進行產品調整以適應市場。”第一太平戴維斯項目策劃部總經理徐偉成認為。
保利東郡前述銷售人員就表示，該項目拿地時的樓面價約為27000元/平方米，加上建安、精裝修等成本，38000元/平方米的起價對于這個豪宅項目來說，“基本不賺錢”。
“本次以38000元/平方米的價格對外發(fā)售，主要的目的就是提高銷售速度。”保利地產北京公司一位不愿透露姓名的銷售負責人向本報記者承認，目前這一策略收效不錯。該人士提供的數(shù)據顯示，截至6月2日，保利東郡特價房推出12天以來，簽約成交量為10套，總成交金額1億元，創(chuàng)下該項目2012年以來銷售速度和金額的紀錄。
