[ 萬科部分經(jīng)營指標(biāo)較上一年度有所惡化，其一貫堅持的“開盤首月銷售60%”的原則已經(jīng)失守，萬科高周轉(zhuǎn)模式正面臨著不小的考驗 ]
受限購等一系列調(diào)控政策的影響，去年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績增長普遍受挫，但國內(nèi)住宅開發(fā)龍頭萬科A（000002.SZ）依然交出了一份相對不錯的成績單。
營業(yè)收入和凈利潤延續(xù)此前的增長慣性，萬科2011年凈資產(chǎn)收益率自2008年以來連續(xù)第三年上升，并創(chuàng)歷史新高。
但無法忽視的隱憂是，萬科部分經(jīng)營指標(biāo)較上一年度有所惡化，其一貫堅持的“開盤首月銷售60%”的原則已經(jīng)失守，萬科高周轉(zhuǎn)模式正面臨著不小的考驗。
銷售再破千億
根據(jù)萬科3月12日發(fā)布的2011年年度報告，萬科去年實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。繼2010年銷售額突破千億后，蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍，并第二次成為行業(yè)內(nèi)唯一住宅年度銷售過千億的公司。
在銷售規(guī)模劇增背后，2011年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元，同比增長41.5%，實現(xiàn)凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。
這一盈利水平目前在行業(yè)中處于中上水平。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，按照證監(jiān)會行業(yè)分類，截至3月12日，滬深兩市共有60家房企以年報或業(yè)績快報方式發(fā)布了2011年利潤情況，其中21家房企的利潤同比出現(xiàn)下滑，平均降幅接近50%。
在過去一年，萬科已進(jìn)入全國54個城市，其中在25個城市的銷售業(yè)績名列當(dāng)?shù)厥袌銮叭�。在深圳、東莞、佛山、武漢等11個城市排名第一。萬科旗下銷售額在50億元以上的一線公司數(shù)量也由2010年的8家增加至13家。
萬科董事會秘書譚華杰表示，這一成績主要因為公司以中小戶型和裝修房為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)符合市場需求和政策方向，去年所銷售住宅中144平方米以下戶型占比達(dá)到88%。
但萬科在2011年的結(jié)算仍相當(dāng)保守，該年度公司實現(xiàn)結(jié)算面積562.4萬平方米，結(jié)算收入706.5億元，同比分別增長24.4%和41.2%。而截至2011年末，萬科合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積1085萬平方米，對應(yīng)合同金額1222億元，較2010年末分別增長59.6%和49.0%，這也為其在2012年繼續(xù)穩(wěn)定增長埋下伏筆。
2011年，萬科全面攤薄凈資產(chǎn)收益率較2010年上升1.7個百分點至18.2%，自2008年以來已連續(xù)第三年上升，并創(chuàng)歷史新高。
60%去化率難保
但無法掩蓋的事實是，萬科在去年的多項經(jīng)營指標(biāo)變差，其中結(jié)算毛利率30.44%，同比降2.16個百分點；結(jié)算凈利率15.01%，同比降0.51個百分點。
從房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)來看，房企凈利潤下滑主要取決于成本因素和銷售價格的波動影響。尤其是在銷售困境時期，房企為了保證銷售業(yè)績往往會通過價格調(diào)整來加速資金回流，但在綜合成本上升的情況，勢必會影響房企凈利率。
譚華杰對此解釋，2011年結(jié)算資源大部分為2010年底的已售未結(jié)資源以及2011年上半年所銷售項目，當(dāng)時市場價格尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，只是隨著市場調(diào)整的進(jìn)行，銷售的困難程度增加，公司的營銷費用和管理費用占銷售金額的比重較2010年有所上升。
年報顯示，萬科在去年淡市之下的營業(yè)費用和管理費用分別約為26億元，同比上升23%和40%，主要原因是經(jīng)營規(guī)模增長和人工費用增加。
譚華杰同時坦言，2011年下半年后市場景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加，住宅銷售的毛利率亦不可避免地受到影響。
萬科集團總裁郁亮當(dāng)天在香港舉行的業(yè)績記者會上亦表示,去年項目毛利率介乎25%至29%,由于2012年入賬項目的售價較低,相信毛利率會進(jìn)一步降至22%至25%?
更值得關(guān)注的難題是，一直以快速周轉(zhuǎn)為盈利模式的萬科，其去化速度正在下降。郁亮當(dāng)天透露，去年萬科目標(biāo)當(dāng)月去化率為60%，但最終實現(xiàn)當(dāng)月去化率僅為55%,而萬科管理層估計，這一去化率在2012年會大體相當(dāng)。
萬科集團董事會主席王石(微博)不久前也對此表達(dá)了自己的擔(dān)憂。王石當(dāng)時稱，以前萬科奉行“5986”原則，即是拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅，但現(xiàn)在得改成“5946”，開售第一個月賣四成就很不錯了。
此外，截至2011年末，萬科資產(chǎn)負(fù)債率由2010年的74.69%進(jìn)一步上升至77%。但萬科稱，剔除預(yù)收賬款后的其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為39.6%，相比2010年年底的40.2%有所降低。公司的凈負(fù)債率為23.8%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低的水平。
截至2011年末，萬科持有貨幣資金342.4億元，這一現(xiàn)金總量高于其短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款235.7億元。
