娛樂社區(qū)的運營手法，被瑞安成功用到了科技項目

　　李菁 周建華

　　上海新天地，在休閑娛樂界，名震中外，是上海本地人，也是到滬旅行的中外游客夜里必看必玩的風(fēng)景。

　　新天地的成功，給該項目的開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)有限公司賺足名氣、人氣和財氣。當(dāng)眾多開發(fā)商想克隆新天地模式時，瑞安地產(chǎn)卻倏然轉(zhuǎn)身，要在上海打造一個知識型創(chuàng)新社區(qū)— 上海創(chuàng)智天地，把運作休閑娛樂高檔社區(qū)的手法，復(fù)制到操作高科技創(chuàng)新社區(qū)中。

　　然而，金融危機(jī)襲來，地產(chǎn)寒冬漫漫，瑞安地產(chǎn)能靠其不斷創(chuàng)新的模式，跑贏大市嗎？

　　守著知識，守著落后

　　上海新天地的成功，給瑞安地產(chǎn)帶來了名氣。然而，也帶來了挑戰(zhàn)：新天地模式不可復(fù)制。原因很簡單，上海的歷史文化，消費環(huán)境，城市氣質(zhì)，跨國企業(yè)云集，其他城市很難克隆。

　　一次創(chuàng)新，永吃老本，死路一條。在上海，瑞安地產(chǎn)下一桶金在哪？瑞安地產(chǎn)董事會主席羅康瑞發(fā)現(xiàn)，在離上海最繁華地段不過十多公里的地方，有一個知識像北京海淀區(qū)一樣密集的地方，然而，卻沒有產(chǎn)生海淀中關(guān)村(5.38,0.28,5.49%)一樣的財富。

　　這個地方就是楊浦區(qū)。在楊浦區(qū)五角場附近，這個城市次中心帶集中了復(fù)旦、同濟(jì)等17所高校院所，是上海的老工業(yè)區(qū)。20世紀(jì)90年代到21世紀(jì)初，世界的目光聚焦在浦東，楊浦似乎被外界所遺忘。破敗的工廠，顛簸不平的馬路，不便的交通，成為了五角場的風(fēng)景線。

　　守著知識，聚集人才，孕育科技，為什么還落后？羅康瑞十分驚訝。2004年，羅康瑞寫信給政府，提出楊浦區(qū)應(yīng)該充分利用學(xué)校資源，打造一個知識型社區(qū)。政府很快表示出興趣，回復(fù)說“羅先生能否給出更具體、可實施的方案？”

　　拋棄娛樂，改從科技！

　　很快，開發(fā)上海楊浦區(qū)淞滬路234號五角場的計劃出爐。瑞安地產(chǎn)提出一個新的發(fā)展模式：上海有金融中心陸家嘴(21.59,0.10,0.47%)，有商業(yè)中心徐家匯、南京路，有以生產(chǎn)制造為主的張江科技園區(qū)，惟獨缺少一個以知識創(chuàng)富的“上海硅谷”。要把復(fù)旦、同濟(jì)等大學(xué)的教授、實驗室、創(chuàng)業(yè)知識青年、大學(xué)生等要素整合起來，打造一個上海硅谷。

　　具體規(guī)劃是：以江灣體育場為依托，建立一個知識創(chuàng)新社區(qū)，中心區(qū)有適合跨國公司辦公的大型寫字樓“創(chuàng)智天地廣場”，兩旁有適合創(chuàng)新型中小企業(yè)辦公研發(fā)的“科技園”，再向外延伸，有適合年輕人三兩個人合伙創(chuàng)業(yè)、居住兩用的“創(chuàng)智坊”，而江灣體育場則是為創(chuàng)智人士提供休閑體育的場所。

　　跟一般地產(chǎn)公司僅僅是開發(fā)項目賣樓盤不同，瑞安地產(chǎn)要打造的是一個收入永固的社區(qū)：新天地是打造一個高檔娛樂社區(qū)，創(chuàng)智天地則是打造一個創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富社區(qū)。與新天地只租不售一樣，創(chuàng)智天地的辦公廣場，也只租不售，打造瑞安長久穩(wěn)定的租金來源。因此，“創(chuàng)智天地有很明確的功能分區(qū)，想租我們的辦公室，其業(yè)務(wù)性質(zhì)必須符合我們的功能分區(qū)要求。”瑞安地產(chǎn)執(zhí)行董事、創(chuàng)智天地項目操盤手許誠新說。按照規(guī)劃，在這個“上海硅谷”里，有風(fēng)投俱樂部，有100人到400人的會議室，有財務(wù)公司、中介公司，有政府政策服務(wù)機(jī)構(gòu)。“只要創(chuàng)業(yè)需要的服務(wù)，我們都規(guī)劃在社區(qū)里，讓學(xué)習(xí)、工作、創(chuàng)業(yè)、生活融于一體，也有點像巴黎左岸的生活工作社區(qū)”，許誠新說。

　　然而，被認(rèn)為只會做娛樂項目，從來沒有做過科技項目的瑞安地產(chǎn)，在區(qū)區(qū)100萬平方米的社區(qū)里，真能建成集大學(xué)校區(qū)、科技園區(qū)和公共社區(qū)“三區(qū)融合”的創(chuàng)新知識型社區(qū)嗎？

　　只賣概念，不賣現(xiàn)貨！

　　針對內(nèi)外質(zhì)疑，瑞安內(nèi)部算了一筆賬：土地增值、長期租金、楊浦區(qū)交通改善、上�？萍紕�(chuàng)新需求、政府大力推動，都是利好因素，這樣獨特的科技項目，應(yīng)有前途。在羅康瑞的主持下，有些股東雖然不同意，但不激烈反對。

　　2004年開始開工建設(shè)的創(chuàng)智天地一期，卻為找不到客戶而發(fā)愁。瑞安地產(chǎn)希望能說服大的跨國公司簽約入駐。然而，這么偏遠(yuǎn)的地方，跨國公司你看我，我看你，都不敢來。

　　瑞安地產(chǎn)很快學(xué)聰明起來。客戶來了，先看規(guī)劃，給他們講上海硅谷的概念，然后帶他們?nèi)タ葱绿斓�，看淮海路上的瑞安大廈。不斷地跟客戶說，以前這么破爛的地方，都被我搞成這么高檔的娛樂、辦公社區(qū)，要對我們的執(zhí)行力有信心。

　　轉(zhuǎn)機(jī)終于來臨。攻下第一個客戶之后，喜訊接踵而來，甲骨文、EMC、百度、宏五網(wǎng)游等國際知名企業(yè)，紛紛簽約。到2008年中，95%的辦公樓都租賃完畢。“一期做下來，至少是一個合格的科技創(chuàng)新社區(qū)了”，許誠新說。

　　熊市煎熬，以獨求勝！

　　一期的開發(fā)成功，給瑞安地產(chǎn)上下巨大的信心。然而進(jìn)入2008年，先是樓市陷入觀望潮，后是金融危機(jī)加劇，波及中國經(jīng)濟(jì)。

　　據(jù)瑞安地產(chǎn)2008年中期財報顯示，截至6月30日，瑞安地產(chǎn)營業(yè)額為21.84億元，略高于2007年同期的21.78 億元。抵押貸款與總資產(chǎn)的比率為 20%，凈資產(chǎn)負(fù)債比率為29%，較2007年和2006年同期升高。

　　地產(chǎn)業(yè)熊市，給瑞安地產(chǎn)代來的壓力是，融資成本趨高，居住區(qū)創(chuàng)智坊住宅銷售放慢，科技園中小企業(yè)租賃率有所下降。房價也成為了考驗創(chuàng)智天地項目的一道難題。

　　面對不確定的市場走勢，許誠新倒有相當(dāng)自信：創(chuàng)智天地模式獨特，五角場周邊地鐵、交通、商業(yè)配套越來越完善，瑞安地產(chǎn)財務(wù)穩(wěn)健，相信自己能跑贏地產(chǎn)熊市！

　　附文：有錢也不租給你！

　　為了不讓不相干的企業(yè)攪亂了“知識創(chuàng)新社區(qū)”的氛圍，對入駐創(chuàng)智天地的公司租戶，不符合知識型功能定位的，瑞安地產(chǎn)不租給他。目前的客戶中，高科技企業(yè)占38%，學(xué)術(shù)科研機(jī)構(gòu)占6%，投資服務(wù)機(jī)構(gòu)占20%。