近年來，商業(yè)地產(chǎn)在各地城市化進程的背景下迎來迅猛發(fā)展的機會，但隨之而來的商業(yè)地產(chǎn)競爭態(tài)勢、項目開發(fā)及運營等問題也成為市場討論焦點。
對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展走向，世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海認為，不同城市有不同的表現(xiàn)，但兩極化現(xiàn)象會更多地出現(xiàn)，“不發(fā)達地區(qū)的小城市，如果有大量商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)，就將面臨較長的消化時間。”
“二三線城市商業(yè)地產(chǎn)最大的隱患還是需求不足。”劉蔚海表示，二三線城市的需求不如一線城市活躍，高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展也比較慢，應(yīng)對市況的唯一做法就是在價格方面做一些退讓。
他指出，今年來開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓商業(yè)物業(yè)的趨勢較為明顯，部分企業(yè)在價格方面也作出較大幅度調(diào)整，“住宅相對來說需求還是很大的，所以開發(fā)商寧可在商業(yè)多降一點。”
面對日益激烈的競爭，仍有不少房企選擇大舉進入商業(yè)地產(chǎn)。對此，劉蔚海認為，有些開發(fā)商進入商業(yè)地產(chǎn)實屬無奈之舉，更多的是出于土地儲備的硬性要求，“因為買的地不純粹是住宅用地”，“因為土地的指標，累積了較多資產(chǎn)在商業(yè)這一塊，需要去做一些投入”。
對于近兩年來房企海外投資的現(xiàn)象，劉蔚海認為這只是一個開始。他表示，現(xiàn)在中國房產(chǎn)或地產(chǎn)的價格在國際平臺上作比較也屬于不便宜的水平，而且利息成本較高，“如果用各個大城市做一個表來比較的話，很多海外市場的回報率、低利息成本都具備相對吸引力。”
“現(xiàn)在已經(jīng)有比較活躍的開發(fā)商到海外買一些項目來發(fā)展，適當?shù)匕褖毫惋L(fēng)險透過更多渠道去分解”，劉蔚海同時指，出于成本考慮，企業(yè)海外投資還將有持續(xù)的發(fā)展過程，“海外投資現(xiàn)在只是開始，這個趨勢以后還會越來越大。”
以下是觀點地產(chǎn)新媒體對世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海先生的2014博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實錄：
觀點地產(chǎn)新媒體：未來兩年廣州寫字樓的供應(yīng)量較大，您怎么看租金水平和市場的走向？
劉蔚海：最關(guān)鍵的是要看需求能不能有效地跟供應(yīng)吻合或者配對。我們在這段時間比較關(guān)注寫字樓的租金趨勢，發(fā)現(xiàn)兩年后廣州的供應(yīng)會達到一個歷史新高。
基于這一點，已經(jīng)有一些比較優(yōu)質(zhì)的甲級寫字樓，甚至是一些地標性的物業(yè)入市前開始做預(yù)租的活動。對比現(xiàn)有的租金，這些活動的價格折讓是比較大的，這已經(jīng)隱隱看到市場上不同的開發(fā)商都已經(jīng)提前在競爭了。
從供求來分析，因為供應(yīng)大幅增加，市場壓力是非常大的。可以觀察到今年的需求雖然有一定的增長，但對比起2013年、2011年，新增需求并沒有那么多。對比新增供應(yīng)，需求增幅還是相差比較遠，這就會導(dǎo)致租金的壓力非常大。
因為現(xiàn)在距離新增物業(yè)入伙還有一段時間，還需要一些時間來消化。因為2009年到2011年，雖然供應(yīng)也很多，但是當時的需求有效地把供應(yīng)消化掉了，而且更重要的一點，這兩三年間包括租價和售價方面都有比較大的增長，例如珠江新城的甲級寫字樓。
觀點地產(chǎn)新媒體：廣州寫字樓供應(yīng)消化時間預(yù)計要多長？現(xiàn)在需求的支撐點主要是哪些？
劉蔚海：2009年到2012年廣州寫字樓市場比較好，主要是因為在2006、2007年已經(jīng)有一些物業(yè)開始提前預(yù)租，當時也是基于市場供過于求的情況，體量同樣不少，大部分可以消化掉，但不是百分之百能消化掉。
從現(xiàn)在的趨勢來看，需求沒有2009年到2011年的新增幅度大。上一年寫字樓需求增量大概是40萬平方米，今年的供應(yīng)量也是40萬平方米，但 是未來兩年供應(yīng)會達到180萬平方米左右，所以可能需要大概4年左右的時間消化這些增量，最快可能也得3年，慢的話可能要5年甚至更久。
觀點地產(chǎn)新媒體：未來兩年廣州的購物中心、商場是否也將面臨供應(yīng)較大的情況？
劉蔚海：我們對廣州的商業(yè)并不是十分擔(dān)心，因為去掉非市中心的供應(yīng)量后，剩下的供應(yīng)量是有限的。
我們定義的購物中心是集中經(jīng)營的商業(yè)，散售的沒有計算在內(nèi)。廣州今年上半年真正的購物中心沒有新增供應(yīng)，下半年大概會有40萬平方米，2015年新增面積可能會多一些。
廣州的主要問題是真正好的購物中心并不多，而且高度集中在天河。市中心比較集中，外圍面積較大但基本上是分散的，人口密度比較低，所以就市區(qū)來說的話，其實廣州中心六區(qū)的商業(yè)都不多。
在番禺、白云這些人口很集中的地方，購物中心也是不足的，蘿崗現(xiàn)在也沒有落成的、真正在運營的成熟購物中心。
廣州購物、休閑、餐飲這些需求都有一定的潛力，雖然零售業(yè)被網(wǎng)購拉去了很多生意，但是一些體驗式消費的需求還在。所以在租金、供應(yīng)方面，我們認為廣州并沒有很大的憂慮。
供應(yīng)也不是決定一個購物中心成敗的主要問題，因為購物中心成功的因素相對復(fù)雜一點，有的地理位置很好，開業(yè)之后情況未必很好，有的雖然不在最好的地段，但是定位、經(jīng)營各方面都很好，也會有客流。要看基本的硬實力，也要看軟實力。
觀點地產(chǎn)新媒體：今年有許多關(guān)于二三線城市商業(yè)地產(chǎn)是否過剩的討論，您認為二三線城市商業(yè)存在的問題有哪些？
劉蔚海：商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，包含寫字樓和商場兩個方面，現(xiàn)在面對的難題首先有一定普遍性，就是招商和租金的壓力，更嚴重的還有空置的壓力，我們覺得這個問題需要適當?shù)臅r間來消化。
單從地產(chǎn)供應(yīng)的角度，不會形成一種骨牌效應(yīng)的大幅疊加，因為整體經(jīng)濟的運行、貨幣政策各方面的影響可能會更大。
現(xiàn)在比較普遍的是許多城市中有一定的供應(yīng)影響到了市場的生態(tài)，特別是在二三線城市。比如說天津的寫字樓供應(yīng)很大，按照我們的統(tǒng)計，存量要20年以上才能消化，因為沒有很大的需求。
整體來看，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)最大的隱患還是需求不足，特別是對辦公物業(yè)的需求不像一線城市這么活躍，相對高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展也比較慢，那么只能有一條路，就是在價格方面做一些退讓。
價格方面，每個城市要做比較微觀的分析。二線城市今年商業(yè)價格跌幅比較大，特別是寫字樓這一塊，因為寫字樓在二線城市，每平方米每月的租金很少 超過100塊。過去寫字樓價格漲幅較大是因為資金比較充裕，貸款比較容易，小投資人也比較活躍，導(dǎo)致個別二三線城市價格達到2萬多以上，甚至3萬，但是租 金水平是跟不上來的，所以這個市場會有一定的調(diào)整。
一線城市還不是很明顯，核心商務(wù)區(qū)價格比較堅挺，但在二三線城市有一些趨勢，有些開發(fā)商希望整體轉(zhuǎn)讓物業(yè)，而且價格折讓比較大。
觀點地產(chǎn)新媒體：如果今后持續(xù)這種狀況，投入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商是否會出現(xiàn)更多資金鏈斷裂的風(fēng)險？
劉蔚海：當然會擔(dān)心。怎么退出，首先是有沒有選擇，是不是說不退出就可以不退出？這不一定。
行業(yè)洗牌、并購都有可能發(fā)生，有一些資金不充足的企業(yè)可能會被兼并，這在二三線城市其實已經(jīng)發(fā)生了。
現(xiàn)在開發(fā)商大幅轉(zhuǎn)讓商業(yè)地產(chǎn)的趨勢也比較明顯，因為這些房地產(chǎn)企業(yè)要完成業(yè)績目標，即使不達標也不能差得太遠，否則會影響公司股價和市場的信心。
一些開發(fā)商因為住宅賣得不好，所以就把商業(yè)減價來賣，降得幅度也比較大，例如廣州有部分寫字樓的售價今年也在降價。當前市況下，住宅相對來說需求還是很大的，所以開發(fā)商寧可商業(yè)多降一點。
觀點地產(chǎn)新媒體：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)的資金有哪些要求？
劉蔚海：首先要看資金渠道，比如是不是上市的企業(yè)，即便中國股市這幾年表現(xiàn)不是特別好，但上市企業(yè)還是會有一定的支撐，純粹的私人企業(yè)就可能經(jīng)不起資金鏈的考驗。
集團形式、上市公司形式的企業(yè)，融資能力比較強，商業(yè)地產(chǎn)說到底還是一個以資本為主的游戲。
其次就是比較專注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)相對有優(yōu)勢，比如有些央企、國企的業(yè)務(wù)非常多元化，可能就沒有把這個業(yè)務(wù)做好。
觀點地產(chǎn)新媒體：近兩年還有很多進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，市場面臨的調(diào)整期可能會持續(xù)多久？
劉蔚海：調(diào)整要看整體的宏觀形勢，包括金融市場、消費市場走勢等，不能單一地去看。另一方面，很多土地儲備比較多的開發(fā)商也是無奈地要進入這個市場，因為之前買的地不純粹是住宅用地。
比如一塊50多萬平方米的地塊是綜合用途，商業(yè)性質(zhì)占到20%，那么除去住宅外，剩下的十幾萬平方米還是要做商業(yè)，寫字樓或者購物中心。因為土 地的指標要求，開發(fā)商就累積了比較多的資產(chǎn)在商業(yè)這一塊，那么總需要去做一些投入，也不能每次都散售出去，還需要有一些培育去做得有特色。
觀點地產(chǎn)新媒體：越來越多企業(yè)開始在海外投資，是否也有出于分散風(fēng)險的原因？
劉蔚海：從開發(fā)商到投資者都出現(xiàn)加大海外投資的現(xiàn)象，因為中國的房地產(chǎn)價格在國際平臺上比較也屬于不便宜的水平；其次，利息成本比較高。
很多海外市場的回報率、低利息成本都具備相對吸引力，所以現(xiàn)在已經(jīng)有比較活躍的開發(fā)商到海外發(fā)展，也適當?shù)匕扬L(fēng)險和壓力透過更多渠道去分解。
海外投資只是開始，這個現(xiàn)象以后還會越來越多。
觀點地產(chǎn)新媒體：您對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期是什么？
劉蔚海：預(yù)期很難一概而論，要根據(jù)具體城市才能更好地判斷。樂觀地看，一線城市核心地段的物業(yè)，可能經(jīng)營得很好，龍頭企業(yè)受到的影響也不會很大，但這始終不是大多數(shù)。
有一些不在發(fā)達地區(qū)、比較小的城市，如果做了大量的商業(yè)地產(chǎn)，可能需要比較長的時間才能消化。
會出現(xiàn)更多的兩極化，好的有機會發(fā)展，至少不會變差，但是比較沒有前景的地方可能會更差，壓力會更大。
（原標題：劉蔚海：二三線商業(yè)地產(chǎn)最大隱患是需求不足）
