近日，為嚴(yán)格控制不符合首都城市戰(zhàn)略定位的新增產(chǎn)業(yè)，為“高精尖”商業(yè)騰出發(fā)展空間，北京市政府正式發(fā)布了《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄2014年版》，其中也涉及到商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)新政，首都功能核心區(qū)（東城、西城）將禁止新建和擴(kuò)建批發(fā)市場(chǎng)，1萬(wàn)平方米以上的零售商業(yè)設(shè)施也被寫(xiě)入禁止名單。該政策同時(shí)規(guī)定，在城市功能拓展區(qū)（朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)和石景山），東、西、北四環(huán)路和南三環(huán)路以內(nèi)，將禁止新設(shè)立營(yíng)業(yè)面積在1萬(wàn)平方米以上的零售商業(yè)設(shè)施。

　　世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示：北京市此前就曾出臺(tái)過(guò)新增零售商業(yè)項(xiàng)目的限制條款。據(jù)記者了解，2004年，北京曾出臺(tái)“北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄，”對(duì)零售商業(yè)進(jìn)行了規(guī)范。

　　“這一次禁令是對(duì)整個(gè)北京的新增零售商業(yè)的限制。” 住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“其目的是為了防止商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩。”

　　戴德梁行華北區(qū)研究部主管趙巖在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)特別強(qiáng)調(diào)，北京四環(huán)內(nèi)限制新增零售商業(yè)，這意味著開(kāi)發(fā)商將在北京四環(huán)外的新城尋找新的發(fā)展區(qū)域，通州、順義、大興等新城將迎來(lái)新一輪商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)高峰。

　　防止商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩

　　因?yàn)槌Ｗ∪丝跀?shù)量龐大，北京的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求也大于其他城市。從目前來(lái)看，總體上還沒(méi)有出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但是，最新發(fā)布的相關(guān)報(bào)告顯示，一線城市總體距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值已不太遙遠(yuǎn)。

　　針對(duì)北京市的零售商業(yè)設(shè)施新政，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是一個(gè)利好的信息，可以防止過(guò)剩造成的資源浪費(fèi)。顧云昌表示，“目前，北京中心城區(qū)的零售商業(yè)設(shè)施數(shù)量已經(jīng)足夠，如果不在數(shù)量上控制將會(huì)造成不必要的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)北京商業(yè)布局，政府確有規(guī)劃的必要。”

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從這個(gè)角度來(lái)看，盡管在一線城市及部分二線城市目前商業(yè)地產(chǎn)還沒(méi)有系統(tǒng)性的供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)，但也應(yīng)該提早防范。

　　而從商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩狀態(tài)的原因來(lái)看，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉在接受記者采訪時(shí)表示，“北京地區(qū)人多地少，北京四環(huán)以內(nèi)土地資源更加稀缺，因此限制批發(fā)市場(chǎng)以及大型零售商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，是為了進(jìn)一步提高土地的使用效率，體現(xiàn)土地的價(jià)值。”

　　“北京四環(huán)內(nèi)將以其他商業(yè)物業(yè)為主，如金融、文化、科技、居住用地等，這也與北京地區(qū)城市規(guī)劃有關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)除了批發(fā)市場(chǎng)、零售商業(yè)物業(yè)外，還有寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等形態(tài)，對(duì)這些高端物業(yè)并沒(méi)有明令禁止�？梢哉f(shuō)在北京四環(huán)外的新城，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有一定的機(jī)遇，因?yàn)楸本┧沫h(huán)內(nèi)遭到限制，大型商圈選址只能向外圍拓展。”

　　從我國(guó)加入WTO之后，北京走向國(guó)際化大都市的步伐日漸加快。麥德龍、家樂(lè)福等國(guó)際零售巨頭以及其他的零售商業(yè)物業(yè)加快進(jìn)入我國(guó)，特別是北京市場(chǎng)。

　　據(jù)悉，在2004年“北京市流通業(yè)發(fā)展分類指導(dǎo)目錄”中曾規(guī)定，北京城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)，限制新增營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)平方米以上大型百貨店、大型綜合超市；北京城區(qū)三環(huán)路以內(nèi)限制新增營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)平方米以上的大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、大型專業(yè)超市。

　　趙巖在接受采訪時(shí)表示，“現(xiàn)在，北京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心總存量700多萬(wàn)平方米。其中，500萬(wàn)平方米占比70%，在限制建設(shè)范圍之內(nèi)；200萬(wàn)平方米占比30%的在郊區(qū)。”

　　趙巖表示，“從北京整體上說(shuō)，中大型商業(yè)過(guò)于集中化，存在資源浪費(fèi)傾向。”

　　由于信息不透明，商業(yè)設(shè)施在開(kāi)發(fā)定位經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在盲目性。特別是目前傳統(tǒng)零售業(yè)不斷擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)規(guī)模愈來(lái)愈大，而單純依靠店面數(shù)量和規(guī)模獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)展模式顯然并不具備可持續(xù)性。如果不對(duì)此進(jìn)行規(guī)范和控制，將留下更多隱患。

　　其次，趙巖認(rèn)為，隨著人口郊區(qū)化，中心城區(qū)的人口會(huì)越來(lái)越少，該政策的出臺(tái)也將對(duì)北京零售商業(yè)的整體布局起到引導(dǎo)和合理規(guī)劃、控制的作用。

　　新城或迎新一輪建設(shè)高潮

　　“根據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2017年，北京四環(huán)內(nèi)已經(jīng)獲批的新增零售商業(yè)仍然有100萬(wàn)平方米，占現(xiàn)有同區(qū)域零售面積的27%。”陳仲偉認(rèn)為，供應(yīng)面積還是非常大的，“四五年之后才能看到新政的效果。”

　　與此同時(shí)，北京四環(huán)外也迎來(lái)了供應(yīng)高峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)，通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、鴻坤廣場(chǎng)購(gòu)物中心、華遠(yuǎn)好天地、布拉格商業(yè)廣場(chǎng)、龍湖時(shí)代天街、京通羅斯福購(gòu)物中心、華聯(lián)平谷購(gòu)物中心、北京ONE國(guó)際廣場(chǎng)等數(shù)十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都擬在下半年至明年開(kāi)業(yè)。

　　趙巖認(rèn)為，顯而易見(jiàn)，北京四環(huán)外新區(qū)的衛(wèi)星城、近郊遠(yuǎn)郊開(kāi)發(fā)建設(shè)的速度將大于北京四環(huán)內(nèi)，大中型商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)將分布在大興、通州、昌平、房山等地區(qū)。

　　目前，隨著北京商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，如何做好差異化、避免同質(zhì)化被提上議程。創(chuàng)新將會(huì)具體落實(shí)到每一個(gè)新的項(xiàng)目中。同質(zhì)化、重復(fù)建設(shè)的普通商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該直面逐步轉(zhuǎn)型或者被淘汰的命運(yùn)。

　　北京四環(huán)內(nèi)的零售商業(yè)設(shè)施新增量受到限制，存量如何建設(shè)將顯得彌足珍貴。北京四環(huán)外的大型商業(yè)項(xiàng)目大批“上馬”，又該如何與四環(huán)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分，做好差異化呢？

　　趙巖認(rèn)為，“現(xiàn)在新城的商業(yè)氛圍沒(méi)有形成，開(kāi)發(fā)商的選址很重要。拿地前如何選址，后期如何開(kāi)發(fā)建設(shè)，需要做充分的市場(chǎng)調(diào)研。此外，還需要有超前的眼光做市場(chǎng)定位，不僅要看到當(dāng)前的人口需求，還應(yīng)預(yù)知以后消費(fèi)者的定位。”

　　一旦開(kāi)發(fā)商找到了適合自己的開(kāi)發(fā)模式，商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)速度將會(huì)提高。“以華潤(rùn)的開(kāi)發(fā)模式為例，在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域之后，華潤(rùn)打造了一套適合自身企業(yè)發(fā)展的模式。這被業(yè)內(nèi)看做是一場(chǎng)‘有組織、有預(yù)謀’的戰(zhàn)斗。”趙巖表示。

　　據(jù)趙巖分析，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)找準(zhǔn)了定位，拿地之后按照不同的策略投入建設(shè)經(jīng)營(yíng)，以后的開(kāi)發(fā)速度就會(huì)很大。這是適應(yīng)現(xiàn)代需求的成熟型商業(yè)地產(chǎn)的操作模式。

　　“迷你商業(yè)”該如何發(fā)展

　　北京四環(huán)內(nèi)限制大型商業(yè)建設(shè)的新政，將禁止新設(shè)立營(yíng)業(yè)面積在1萬(wàn)平方米以上的零售商業(yè)設(shè)施。那么1萬(wàn)平方米以下的小型商業(yè)又該如何發(fā)展呢？

　　“1萬(wàn)平方米以下符合政策要求、得到相關(guān)部門許可后仍可發(fā)展，不過(guò)國(guó)家政策已經(jīng)趨嚴(yán)，在四環(huán)內(nèi)發(fā)展零售商業(yè)物業(yè)難度將增加。需要走差異化競(jìng)爭(zhēng)路線，實(shí)現(xiàn)小而精體驗(yàn)式消費(fèi)，以此增加客流量。”韓長(zhǎng)吉表示。

　　根據(jù)區(qū)域不同，按照相關(guān)區(qū)域的特性來(lái)發(fā)展，這是顧云昌提出的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“西側(cè)城區(qū)以大學(xué)為主，可設(shè)計(jì)適合學(xué)生人群的商業(yè)模式；東側(cè)城區(qū)以商務(wù)人士為主，則應(yīng)設(shè)計(jì)一些高端的商業(yè)配套。”

　　而在上海已經(jīng)有1萬(wàn)平方米以下的零售商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)模式。陳仲偉介紹說(shuō)：“除了注意不同項(xiàng)目之間的互補(bǔ)之外，上海已經(jīng)出現(xiàn)了小型零售商業(yè)的成功范例。在絕佳路段由于商業(yè)面積小就適合開(kāi)設(shè)品牌專賣店。”

　　“這幾年的潮流是開(kāi)發(fā)‘高大上’的商業(yè)購(gòu)物中心�，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到高端路線同質(zhì)化嚴(yán)重，今后北京四環(huán)內(nèi)可以根據(jù)人群和住宅的分布開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)。”陳仲偉認(rèn)為。

　　韓長(zhǎng)吉也認(rèn)同該觀點(diǎn)，“社區(qū)商業(yè)主要滿足和輻射周邊一定范圍內(nèi)居民的日常購(gòu)物需求，在政策尚未出臺(tái)時(shí)社區(qū)商業(yè)已經(jīng)存在，政策出臺(tái)后，對(duì)其有一定利好，不過(guò)受制于社區(qū)商業(yè)自身規(guī)模的限制，仍然很難滿足居民全方位的需求。社區(qū)商業(yè)需要定位準(zhǔn)確，適當(dāng)提高盈利水平。”（記者 曾靜婕）