中國商業(yè)地產專家月談會日前舉行。宋磊/攝
2013年中國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成11945億元，增長28.28%。伴隨著商業(yè)地產的持續(xù)快速增長，區(qū)域泡沫化風險增大。目前，國內的商業(yè)地產普遍存在著高成本低效益、同質化低水平、重復建設、與市場需求脫節(jié)的情況。未來的商業(yè)地產應該走向何方？
商業(yè)地產的機遇是快速增長的市場需求和持續(xù)的開放政策，使得全世界的優(yōu)質商品能夠在中國市場進行充分的流通和交易。而商業(yè)地產的挑戰(zhàn)，則是如何做好差異化，將創(chuàng)新具體落實到每一個新的項目中。同質化、重復建設的普通商業(yè)地產，應該直面逐步轉型或者被淘汰的命運。
在既有機遇又有挑戰(zhàn)的背景下，商業(yè)地產到底是一個“大陷阱”還是一塊“大餡餅”呢？
“城市發(fā)展不光要發(fā)展‘城’，也要發(fā)展‘市’，所以商業(yè)地產有巨大的發(fā)展空間。這就是商業(yè)地產巨大的‘餡餅’。”住建部住房政策專家委員副主任、中國房地產研究會副會長顧云昌說。顧云昌是在日前舉行的中國商業(yè)地產專家月談會上提出此觀點的。
中國商業(yè)地產專家月談會由中國商業(yè)聯合會專家工作委員會主辦，目的是為了把脈中國商業(yè)地產。據中國商業(yè)聯合會副會長劉建滬介紹，月談會將每月舉辦一次，圍繞行業(yè)內最關心的話題，每次確定一個主題，邀請各界權威人士對此進行解讀。首次月談會的主題是“商業(yè)地產現狀與前瞻”。
劉建滬進一步指出：“這次會議的主要目的是為了在當前新的經濟形勢和市場環(huán)境下，站在行業(yè)全局的高度，對國內商業(yè)地產的現狀做一個分析和判斷，圍繞當前國內商業(yè)地產領域的重點、熱點和難點問題，匯聚政、產、學界的智慧進行前瞻性的思考和務實的探索，為地產業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展給予啟迪和思考，同時也對國內商業(yè)地產的發(fā)展趨勢做一些預測。”
商業(yè)地產在穩(wěn)增長中
發(fā)揮著重要作用
如今，房地產行業(yè)的發(fā)展模式發(fā)生了變化，粗放型的發(fā)展轉變?yōu)榫毣图s化發(fā)展。在住宅市場行情遇阻的背景下，許多開發(fā)商將目光轉向了商業(yè)地產。商業(yè)地產將給房地產行業(yè)帶來新的發(fā)展空間和領域。
顧云昌分析指出：“1至6月的數據顯示，從消費的角度來說，住宅的銷售總體下降，降幅約為7%。但是商業(yè)地產卻仍然是上揚的，增長了7%。這說明商業(yè)地產沒有受到調控的影響。”
同時，去年中國傳統(tǒng)購物中心零售業(yè)并購交易量同比增長至少44％，并購交易總額甚至接近2012年總額的4倍。并購案的頻發(fā)，實際顯示了商業(yè)地產市場內部開始逐鹿中原。比如，一向專注于住宅市場的地產大佬萬科，開始大力布局商業(yè)地產，萬科在商業(yè)地產的布局似乎又預示著未來商業(yè)地產的潛力巨大；而恒大開始著手打造“萬達廣場升級版”，計劃其商業(yè)地產項目包括百貨、院線、超市和兒童游藝等四個板塊的自有品牌，恒大還試圖在布局各類業(yè)態(tài)之后，通過提升運營能力，實現全產業(yè)鏈的控制。
隨著各路資本聚焦商業(yè)地產，我國一二線城市購物中心的平均體量從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，每年新建300個左右的購物中心。這樣的增長速度無疑為各地的GDP增長添了磚加了瓦，換句話說，商業(yè)地產有著穩(wěn)增長的作用。
商務部流通發(fā)展司副司長吳國華在談到商業(yè)地產的機遇和發(fā)展時認為，商業(yè)地產為大力發(fā)展第三產業(yè)起到了橋梁作用。
“商業(yè)地產在穩(wěn)增長的過程中有其重要的作為。因為商業(yè)地產有三重性質。” 吳國華說：“一方面商業(yè)地產跟商業(yè)有關系，為擴大消費提供場所，為擴大消費提供基礎設施，所以在某種程度上它是促消費的一個重要渠道和手段；第二，與投資有著密切關系，在所有的投資領域中，商業(yè)地產與第三產業(yè)、服務業(yè)關系最密切，而且它有穩(wěn)定投資的作用；第三，在城鎮(zhèn)化的過程中，商業(yè)地產的作用不可忽視。”
從上述觀點中不難看出，商業(yè)地產在經濟發(fā)展中有著舉足輕重的作用。劉建滬指出：“商業(yè)地產一手連著投資，一手連著消費。人民群眾對購物環(huán)境的要求和消費水平的提高都催生了商業(yè)地產的發(fā)展。”
如何看待商業(yè)地產
的過時與過量
隨著房地產商將目光逐漸轉移到商業(yè)地產領域，三四線城市陸續(xù)傳來商業(yè)地產過量的報道。比如隨著蘇州一批商業(yè)地產項目的開工，關于蘇州商業(yè)地產開發(fā)過度的消息時有傳出。很現實的一個問題擺在眾人面前，那就是商業(yè)地產到底是“陷阱”還是“餡餅”？
在本次月談會上，顧云昌對此有一番見解。他認為：“綜合體已經成為商業(yè)地產的主要發(fā)展方向。同時，社區(qū)商業(yè)也受到業(yè)內的重視。”
據悉，2013年國內21個重點城市的綜合體新增面積是1.5億平方米，2013年的新增面積是2012年的2倍。顧云昌認為：“這兩年綜合體的增加數量大。商業(yè)地產過剩的地方一個是沈陽，一個是成都。”
商業(yè)地產的發(fā)展順應了時代的發(fā)展潮流，順應了老百姓消費結構的變化。商業(yè)地產的發(fā)展為現在和未來的商業(yè)服務奠定了基礎。
“城市發(fā)展不僅需要發(fā)展‘城’，也要發(fā)展‘市’，所以商業(yè)地產有巨大的發(fā)展空間。這就是商業(yè)地產巨大的‘餡餅’。”顧云昌說。但是商業(yè)地產也遇到了“陷阱”。一是產能過剩和泡沫并存；在商業(yè)地產過剩的同時，還伴有價格泡沫。
從北上廣深等一線城市來看，商業(yè)地產市場需求也相當強勁，這主要是其常住人口數量所決定的�？傮w上仍然沒有供應過剩的市場風險。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠了。從這個數值看，一線城市應該提早防范商業(yè)地產供應過剩的風險。
如果從城鎮(zhèn)化與企業(yè)轉型兩者考慮，在城鎮(zhèn)化進程中，新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級是商業(yè)地產數量上升的主因。由于新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等許多原因，直接導致了中國城市商業(yè)地產開發(fā)快速發(fā)展，導致整體市場接近飽和或局部過剩。
在當前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉移到商業(yè)地產，開始謀求戰(zhàn)略轉型，在一定意義上也導致商業(yè)地產開發(fā)群起而上，導致商業(yè)地產開發(fā)面臨同質化，供應過剩的風險。
在月談會上，中鐵置業(yè)集團有限公司黨委書記鄭勇也認為，對企業(yè)而言，眾多企業(yè)已經意識到同質化以及過剩的風險。但現在企業(yè)試圖通過戰(zhàn)略調整與轉型，以及與當地政府合作尋求商業(yè)地產的最佳運營模式。
劉建滬同時認為：“商業(yè)地產既是‘餡餅’又是‘陷阱’，同時還具有很大的發(fā)展空間。這是基于消費升級、城鎮(zhèn)化的推動和部分房地產企業(yè)的轉型來推動的。”
電子商務是新的生產力
“電子商務是一個全新的生產力、生產方式以及生產關系的組合。從政府到學界再到企業(yè)，都應該以全新的眼光來看電子商務，并從各自的角度切入。”中國社會科學院中國社會科學評價中心副主任荊林波說。
“電子商務是新的生產力”獲得了月談會上眾多業(yè)內人士的認可。在商業(yè)地產充斥著過剩與過時、“陷阱”與“餡餅”的爭論中，如何將電子商務與商業(yè)地產結合起來，讓電子商務促進商業(yè)地產的發(fā)展，成為業(yè)界關注的焦點。
在互聯網時代，傳統(tǒng)的商業(yè)地產運營方式受到沖擊。與此同時，消費者的購物行為也發(fā)生了變化，購物空間立體化(全渠道購物)、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。
月談會上，眾多專家認為，電商的沖擊不可避免，商業(yè)地產應該適時調整，適應消費方式的新變化，休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業(yè)態(tài)在加速成為商業(yè)地產業(yè)態(tài)經營的主體。
荊林波的觀點或許能帶給業(yè)界一些新的思考。“需求導向、商務為本、穩(wěn)字當頭。”荊林波明確提出電子商務不只是一種購物的渠道，更是一種新的生產力，生產關系要適應新的生產力的發(fā)展。2012年，中國電子商務經濟體規(guī)模為8.2萬億元。據預測，到2020年，中國電子商務經濟體規(guī)模預計將接近50萬億元，約為2010年的10倍。
在這種快速發(fā)展的環(huán)境中，荊林波認為，商業(yè)地產和傳統(tǒng)地產一樣需要有一個總的需求導向。隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化和業(yè)態(tài)之間邊界的模糊化，已經不能簡單地將其看作是買賣渠道。
荊林波建議，在商業(yè)地產開發(fā)過程中，要注意結合宏觀經濟，目前中國的宏觀經濟總體平穩(wěn)、穩(wěn)中前進、總體向好、穩(wěn)中有憂。下半年的發(fā)展，將仍然圍繞著穩(wěn)增長、調結構、微刺激。因此在這種“微刺激”的局面下，商業(yè)地產的規(guī)劃制定一定要在“穩(wěn)”字上做文章。（記者 曾靜婕）
