樓市調(diào)控政策逐漸走向明朗，在信貸上依舊從緊，調(diào)控目標(biāo)、方針以及手段正逐步清晰，后續(xù)政策可能更多在于細(xì)化和落實(shí)，并且媒體跟進(jìn)報(bào)道財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康最近關(guān)于“房產(chǎn)稅出臺按數(shù)月計(jì)算”的說法，引發(fā)輿論對于房產(chǎn)稅的又一輪激烈爭議�，F(xiàn)在，賈康已做澄清，表示這只是學(xué)者的看法與建議，并非代表官方意見。這表明房產(chǎn)稅何時(shí)開征、如何開征尚有待官方消息。不過，有關(guān)房產(chǎn)稅的不同觀點(diǎn)再次激烈交鋒的背后實(shí)質(zhì)究竟是什么房產(chǎn)稅所要實(shí)現(xiàn)的合理的政策目標(biāo)究竟應(yīng)是什么等等問題正在成為關(guān)注焦點(diǎn)�！度A夏時(shí)報(bào)》記者10月28日特別訪問賈康先生，請他從學(xué)術(shù)角度進(jìn)一步闡述意見。
體現(xiàn)治本為上的調(diào)控水平
《華夏時(shí)報(bào)》：我們注意到您最近在一個論壇上提出“房產(chǎn)稅開征時(shí)間將按數(shù)月計(jì)算”的觀點(diǎn)之后，國內(nèi)很多媒體密切跟進(jìn)報(bào)道，認(rèn)為是房產(chǎn)稅即將開征的信號，但正如您已有所澄清的那樣，房產(chǎn)稅何時(shí)開征，如何開征尚無任何明確官方意向。不過您怎樣看當(dāng)前市場對于房產(chǎn)稅空前的敏感與關(guān)切？
賈康：房產(chǎn)稅是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中的制度建設(shè)內(nèi)容，事關(guān)各方利益和調(diào)控的水準(zhǔn)與中長期效果。房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性和復(fù)雜性、敏感性，隨中國經(jīng)濟(jì)的成長、經(jīng)濟(jì)體制和社會形態(tài)的轉(zhuǎn)變而正在前所未有地凸顯。
縱觀市場全局，我們可以發(fā)現(xiàn)，住房福利分配制度向市場化配置發(fā)生演變以來，已有較豐富的實(shí)踐探索，現(xiàn)在基于經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和政策理性，應(yīng)明確地樹立房地產(chǎn)領(lǐng)域宏觀調(diào)控層面的“雙軌統(tǒng)籌”框架目標(biāo)，“讓政府的歸政府，讓市場的歸市場。”如果我們通盤考慮市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧社會建設(shè)，就必須在信貸手段、行政手段之外，加上改革深化、制度建設(shè)、法制進(jìn)步因素，才能在“標(biāo)本兼治”中，體現(xiàn)“治本為上”的調(diào)控高水準(zhǔn)，回應(yīng)各個方面的關(guān)切。
《華夏時(shí)報(bào)》：在您看來，房產(chǎn)稅開征的必要條件已經(jīng)具備了嗎？
賈康：我認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅的可行性或必要條件在于，第一，“土地出讓金”的經(jīng)濟(jì)關(guān)系需合理地予以明確。第二，以往“土地出讓金”價(jià)位的“落差”，可按“區(qū)別”方式穩(wěn)妥處理。第三，應(yīng)澄清國有土所有權(quán)與房產(chǎn)稅無硬沖突。第四，還應(yīng)澄清：技術(shù)、管理方面無硬障礙。第五，應(yīng)積極穩(wěn)妥化解中國“小產(chǎn)權(quán)房”、“經(jīng)租房”等特殊問題。
目前，應(yīng)通過房產(chǎn)稅“試點(diǎn)”，改進(jìn)調(diào)控推進(jìn)制度建設(shè)。現(xiàn)在，較便捷的路徑已經(jīng)形成�？纱嬖诘貐^(qū)差異的試點(diǎn)方案是開端，先建基本框架，再徐圖改進(jìn)。還應(yīng)積極征求各方意見，開明地展開討論、組織聽證、作情況通報(bào)。同時(shí)還要有對于漸進(jìn)要領(lǐng)的考慮（高端、增量開始）。另外，對于培訓(xùn)、交流活動應(yīng)有積極的安排。并且應(yīng)給全體社會成員“定心丸”和對所涉及納稅人采取“講道理”態(tài)度。而過度的行政化調(diào)控（如無限期的苛刻的“限購”）并不可取。
長期和深層次的綜合效應(yīng)
《華夏時(shí)報(bào)》：那么，房產(chǎn)稅的真正作用是什么？
賈康：稅制設(shè)計(jì)必須同時(shí)考慮房產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)，政府要在住房保障軌上將托底事項(xiàng)（廉租房、公租房的建設(shè)與供給）做好做充分，在市場軌上則應(yīng)在管好規(guī)則的同時(shí)管好收稅，特別是要填補(bǔ)保有環(huán)節(jié)上無稅的制度空白，它的作用應(yīng)該是長期、綜合性的正面效應(yīng)。
首先，它可以增加住房市場中小戶型需求比重，消費(fèi)者考慮到保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，會更多選擇相對實(shí)惠的中小戶型，改變市場上普遍的需求側(cè)重，符合節(jié)約土地、能源，具體落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求。其次，可以降低房屋空置率，由于“囤房”無成本，中國大城市現(xiàn)在房屋空置率相當(dāng)高，有房產(chǎn)稅以后，它會促使這些人把囤積的房租出去對沖稅負(fù)壓力。最后，房產(chǎn)稅可使房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為有所收斂、投資行為有所降溫，炒房行為從毫無顧慮、肆無忌憚轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬途�，并更多注意適應(yīng)接盤的消費(fèi)者需求，從而綜合起來使房地產(chǎn)市場理性化一些。
房產(chǎn)稅還有一個重要的作用，是對收入分配問題的貢獻(xiàn)，所增加的稅收收入可優(yōu)先用于住房保障體系，造福于民。同時(shí)它與現(xiàn)行的調(diào)控政策等改革配套，能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在中長期進(jìn)入相對平穩(wěn)、合理的軌道，減少泡沫，而不是單純的打壓房價(jià)。
《華夏時(shí)報(bào)》：房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，前提就是產(chǎn)權(quán)明晰，但從國內(nèi)目前的住房產(chǎn)權(quán)來看，除了商品房，還有很多如經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房、集資建房、房改房等有限產(chǎn)權(quán)的住房。房產(chǎn)稅應(yīng)如何面對產(chǎn)權(quán)混亂關(guān)系？
賈康：中國近些年的“小產(chǎn)權(quán)房”、歷史上形成的“經(jīng)租房”等問題，是別國所沒有的狀況，需要我們給予穩(wěn)妥的處理，而在配套改革中，這些都是可以通過設(shè)計(jì)針對性方案、漸進(jìn)合理加以解決的。有關(guān)部門近期已表態(tài)在加緊研究小產(chǎn)權(quán)房的解決方案。
《華夏時(shí)報(bào)》：現(xiàn)在仍有質(zhì)疑說，房產(chǎn)稅和土地出讓金同時(shí)征收有法理障礙，究竟該如何理解土地出讓金與房產(chǎn)稅之間的關(guān)聯(lián)？
賈康：的確曾有人認(rèn)為，購房者在買房時(shí)已經(jīng)向政府一次性繳納了70年的土地出讓金，開征房產(chǎn)稅是重復(fù)征收，存在法理障礙。然而這一擔(dān)心是不成立的。我國在改革中已推出的“土地出讓金”，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格，即憑借所有者身份對使用權(quán)持有人收取的地租；而房產(chǎn)稅，其性質(zhì)是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù)，收取者憑借的是社會管理者的政治權(quán)力。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“重復(fù)征收”問題。前幾年，土地出讓金的生成價(jià)位較高，而一旦推出房產(chǎn)稅，其生成價(jià)位會因交易者預(yù)期的改變而相對較低，新老地產(chǎn)的這種差異不是開征房產(chǎn)稅的硬障礙。我們完全可以設(shè)計(jì)“老房地產(chǎn)”與“新房地產(chǎn)”有所不同的稅務(wù)區(qū)別對待辦法。
不應(yīng)覆蓋低收入人群
《華夏時(shí)報(bào)》：在中國當(dāng)今社會背景下，房產(chǎn)稅采取什么樣的征收方案才是比較合理的？怎樣體現(xiàn)稅收的公平正義？
賈康：盡管最后方案尚未確定，但是根據(jù)研究分析，我作為研究者的建議是，房產(chǎn)稅的開征不應(yīng)涉及“第一套房”，試點(diǎn)啟動時(shí)還可考慮遵循“存量不動，增量開始”的初始方案，因此肯定與社會中廣大中下階層民眾無關(guān)。投資房、高端豪宅才是房產(chǎn)稅調(diào)控的主要目標(biāo)。同時(shí)應(yīng)特別關(guān)注實(shí)際上和產(chǎn)權(quán)房房價(jià)無關(guān)的保障房的供給，包括廉租房和公租房、長租房等。低收入階層和“夾心層”的住房供給，客觀上迫切需要政府從另外一條軌道上解決其“住有所居”的問題。
住房保有環(huán)節(jié)稅收增加,可以置換交易環(huán)節(jié)的部分稅收,并強(qiáng)化稅收再分配的調(diào)節(jié)功能。因?yàn)檫@是向有負(fù)擔(dān)能力的富裕階層增加稅收,政府從而更有能力支持低收入階層和弱勢群體。這正是一種良性再分配。這符合市場經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)理念，也能夠在一定程度上體現(xiàn)稅收的公平正義性質(zhì)。
《華夏時(shí)報(bào)》：房產(chǎn)稅的征收稅率如何確定？您贊同所謂“階梯式”征收房產(chǎn)稅的辦法嗎？
賈康：房產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動后的征收將因地而異，稅率可能不會整齊劃一。此前市場上關(guān)于房產(chǎn)稅率的不同數(shù)字也可能反映了方案設(shè)計(jì)版本有所不同。而脫離設(shè)計(jì)版本談房產(chǎn)稅稅率高低沒有意義。
我認(rèn)為，如政府管理部門能可靠地認(rèn)定一戶多套房的情況，對某個數(shù)量界限以上的部分實(shí)征和設(shè)計(jì)累進(jìn)稅率，當(dāng)然也是可以的。
《華夏時(shí)報(bào)》：在您看來，房產(chǎn)稅什么時(shí)間征收、如何征收？為什么至今在政策制定者內(nèi)部尚未統(tǒng)一？為什么在推行房產(chǎn)稅的熱議中，決策層始終冷靜謹(jǐn)慎？
賈康：目前各方面對開征房產(chǎn)稅的爭議很大，決策層當(dāng)然必須慎之又慎。我相信未來房產(chǎn)稅的推出一定是漸進(jìn)的，先從比較具備條件、容易操作的地方試行，同時(shí)增量從高端人群入手。這一點(diǎn)十分重要，因?yàn)樾枰o中低收入家庭，也包括中等收入階層吃定心丸，畢竟未來房產(chǎn)稅的改革不應(yīng)覆蓋低收入人群，也會給中等收入階層留出至少“第一套房”不實(shí)征，主要是觸及住房高端人群，他們客觀上具有較強(qiáng)的承受能力�？傊�，必須謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥。
有對沖房價(jià)上升的力量
《華夏時(shí)報(bào)》：有分析認(rèn)為，從一些國家和地區(qū)的歷史經(jīng)驗(yàn)看，房產(chǎn)稅的開征，房產(chǎn)持有成本的增加，能在一定程度上遏制投資、投機(jī)需求，但不能改變整個行業(yè)的價(jià)格上升趨勢，您同意這個看法嗎？
賈康：對于房價(jià)的認(rèn)識,須有理性的分析。廣泛的討論中存在嚴(yán)重誤導(dǎo)。
毫無疑問，作為一個稅種，房產(chǎn)稅難以改變中國今后幾十年間城市化水平不斷提升中的住房房價(jià)上揚(yáng)趨勢，但房產(chǎn)稅一定有對沖房價(jià)上升、使過程較平穩(wěn)、減少泡沫的效應(yīng)。
如果房產(chǎn)稅不出臺，正在進(jìn)行的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控與過去幾年的調(diào)控將不會有本質(zhì)區(qū)別，也改變不了房地產(chǎn)調(diào)控中的保有環(huán)節(jié)稅收的制度缺失問題，甚至很有可能重新陷入治亂循環(huán)的怪圈里去。因此，建議有關(guān)部門在出臺房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收政策時(shí),應(yīng)將短期與中長期結(jié)合起來考慮，充分注重國土開發(fā)、城鄉(xiāng)建設(shè)管理、財(cái)稅、金融等多方面手段的配套和協(xié)調(diào)銜接，突出制度建設(shè)的主線，標(biāo)本兼治，治本為上，盡量為中國今后幾十年的發(fā)展打好制度基礎(chǔ)。
