雖然富豪們把各式各樣的富豪排行榜看得很淡，但私底下對排序的爭斗卻并不這么淡然。

　　阿里巴巴在美國上市，作為創(chuàng)始人和董事局主席的馬云以218億美元凈資產(chǎn)問鼎中國內(nèi)地首富，并且前首富萬達(dá)集團董事長王健林甩開了不止一個身位。按照海外媒體彭博社發(fā)布的億萬富豪指數(shù)，排在馬云身后的分別是騰訊創(chuàng)始人馬化騰和百度創(chuàng)始人李彥宏。

　　9月16日，萬達(dá)集團旗下的重要成員萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)向香港聯(lián)交所遞交了上市申請。這一舉措可能讓剛剛落定的富豪榜再生變化。

　　據(jù)香港媒體報道，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)此次募資規(guī)模大約在50億至60億美元，總估值約500億美元。照此計算，萬達(dá)集團董事長王健林所持股份對應(yīng)市值超過200億美元。此次，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)赴港上市還打出了時下最熱門的O2O概念，而這能否為其估值帶來提升，還有待觀察。

　　上市路一波三折

　　“我們是中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主及運營商，并是世界上第二大的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和運營商，同時也是中國最大的豪華酒店業(yè)主。”萬達(dá)商業(yè)招股書的第一段如此寫到。這樣的表述對于喜歡大盤和藍(lán)籌股的香港市場來說，可謂投其所好。但其地產(chǎn)屬性也讓這家中國，乃至世界領(lǐng)先的“開發(fā)商”，在上市路上遭遇了不少坎坷。

　　目前，規(guī)模超過千億的房地產(chǎn)公司，還未上市的只有萬達(dá)。資料顯示，大連萬達(dá)集團創(chuàng)立于1988年，目前已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游和連鎖百貨四大核心產(chǎn)業(yè)。2013年，企業(yè)資產(chǎn)3800億元，年收入1866億元，凈利潤125億元。

　　早在2005年，萬達(dá)就開始了資本運作。彼時，萬達(dá)也想過IPO，但根據(jù)王健林接受媒體采訪時回憶，受香港投行的“忽悠”，最終選定了以“REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)”形式在香港上市。REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

　　2005年，香港REITs上市大門開啟，一度受到金融界人士的追捧。2005年底，萬達(dá)REITs招股文件在香港地區(qū)獲通過。不過，運氣不佳，2006年7月，國家部委聯(lián)合下發(fā)嚴(yán)格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)的“171號文件”(《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》)，萬達(dá)REITs計劃被迫擱淺。

　　此后，萬達(dá)在2008年開始籌備A股上市，然而，時運并沒有轉(zhuǎn)變，樓市調(diào)控、房企融資渠道收緊、新股發(fā)行停滯，原本計劃2010年6月在A股上市的萬達(dá)一變再變，直至最終退出A股市場。

　　7月1日，證監(jiān)會網(wǎng)站披露了截至當(dāng)日首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況，本年度首發(fā)共終止審查企業(yè)129家，其中包括大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，原因是沒有按規(guī)則要求報送預(yù)先披露材料，且申請文件中的財務(wù)資料超過有效期限達(dá)3個月。同時，萬達(dá)電影院線也出現(xiàn)在深交所中小板首發(fā)中止審查企業(yè)名單中。

　　7月2日，萬達(dá)發(fā)布公告《關(guān)于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)A股上市終止審核的說明》。《說明》強調(diào)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)取得的成績，“4年來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)……形成了商業(yè)地產(chǎn)獨特經(jīng)營模式，追求持續(xù)穩(wěn)定的不動產(chǎn)租金及酒店管理經(jīng)營收入，已成為世界最大的商業(yè)不動產(chǎn)商之一”。

　　萬達(dá)在《說明》中明確表示，“為進(jìn)一步做大做強，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)仍將積極探索多種進(jìn)入資本市場的途徑”。這句話讓外界浮想聯(lián)翩。

　　8月25日，在香港上市的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(集團)有限公司宣布，未來將著力打造為萬達(dá)自有品牌酒店項目為主的海外綜合地產(chǎn)項目投資及運營平臺，名字也將從原來的“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)(集團)有限公司”改為“萬達(dá)酒店發(fā)展有限公司”。這一舉措被外界看作萬達(dá)上市策略轉(zhuǎn)變的重大信號。

　　“在香港上市的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)就是一個殼公司，萬達(dá)可以借助這個公司實現(xiàn)借殼上市，但這并不是最有效的途徑。”香港一家中資券商投行部董事總經(jīng)理對《國際金融報》記者表示，“萬達(dá)的體量太過龐大，借殼的技術(shù)難度較大。與此同時，香港對細(xì)分行業(yè)的上市公司比綜合性公司更加感興趣，因此，萬達(dá)商業(yè)更名在當(dāng)時被看作是萬達(dá)赴港上市的信號”。

　　9月16日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)向香港聯(lián)交所遞交上市申請，由此，萬達(dá)上市正式進(jìn)入實質(zhì)運作階段。

　　O2O為估值護航

　　“雖然萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的地位屬于業(yè)界龍頭，但香港市場對于地產(chǎn)股的興趣并不那么大。”香港證券專業(yè)學(xué)會委員會委員溫天納在接受《國際金融報》記者采訪時表示。

　　根據(jù)招股說明書，本次上市的資產(chǎn)包括大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司在中國29個省份112個城市擁有的178個物業(yè)項目。其中包括：109個城市共159座萬達(dá)廣場(其中47個城市的71座萬達(dá)廣場已整體完工);7個城市共8座開發(fā)中的萬達(dá)城;10個城市合計11個其他物業(yè)項目。

　　總體來看，上市公司納入了長期投資的商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)及酒店經(jīng)營三大板塊。而這些也是萬達(dá)集團目前盈利能力、收入水平最好的三大板塊。

　　預(yù)披露顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2011年至2013年的營業(yè)收入分別為507.72億元、590.91億元、867.74億元，凈利潤分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元;2014年上半年實現(xiàn)營收232.51億元、凈利潤49.65億元。2014年預(yù)計核心凈利潤(不包括公允價值收益)為132億元，比2013年有所增長。

　　招股說明書顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2013年的凈利潤達(dá)248.82億元人民幣，要知道此前公開財報的房企中最賺的中海地產(chǎn)，2013年的凈利潤也不過230.4億港元(約為181.97億元人民幣)，不足萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的3/4。這樣的利潤表現(xiàn)已經(jīng)引起了部分投資人的關(guān)注。不過，對于今年來一直處于不景氣狀態(tài)的地產(chǎn)行業(yè)來說，一些隱患同樣令投資者擔(dān)憂。

　　招股書顯示，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2014年上半年的凈利潤出現(xiàn)快速下滑，由去年同期的100.86億元降至49.17億元，跌幅超過五成。同時，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)總額從2013年底的1340億元大幅增至2014年6月底的1800億元。

　　“毫無疑問，地產(chǎn)屬性和業(yè)績表現(xiàn)肯定會影響萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)香港上市的估值，因此，公司可能會另辟蹊徑，講出一個更具成長性的故事。”溫天納表示。

　　8月29日，萬達(dá)火速聯(lián)合百度、騰訊等共同出資在中國香港注冊成立萬達(dá)電子商務(wù)公司，希望可以打造全球最大的O2O電商公司。而與阿里巴巴從線上到線下不同，萬達(dá)謀求的O2O商業(yè)模式，則是線下到線上。

　　王健林表示，萬達(dá)電子商務(wù)公司一期總投資約為50億元，萬達(dá)集團持有70%股份，百度等各持股份15%，而后5年內(nèi)總投資將達(dá)到200億元。

　　在此之前，萬達(dá)官網(wǎng)放出了一份王健林參加萬達(dá)電商內(nèi)部研討會的講話。當(dāng)時，王健林表示：“萬達(dá)用了20年時間做成了線下，已經(jīng)把最難的都做了，應(yīng)該說對于線下線上融合需求的理解，萬達(dá)最有發(fā)言權(quán)，因此，萬達(dá)做O2O應(yīng)該大有機會。”

　　如今，加上百度和騰訊的合作，萬達(dá)O2O平臺確實給外界增添了大幅的想象空間。

　　“利用O2O這個概念來淡化地產(chǎn)企業(yè)的角色確實是一個不錯的策略，但能夠獲得香港投資者的認(rèn)可還有待觀察。”上述中資券商投行人士稱。

　　目前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還未披露詳細(xì)的融資，但據(jù)媒體此前的報道，萬達(dá)集團最早于今年年底在香港掛牌上市，籌資規(guī)模可能在50億至60億美元之間。

　　首富排位競爭

　　根據(jù)港交所規(guī)定，在香港主板上市的公司，最低公眾持股量為25%，如發(fā)行人市場超過40億港元，則最低可降低為10%。按照10%的比例計算，萬達(dá)市值最高將達(dá)600億美元。而有可能改寫剛剛落定的中國富豪榜。

　　2013年，王健林以1350億元身家成為胡潤百富榜上的中國首富。9月23日，最新發(fā)布的榜單則顯示，得益于阿里巴巴剛在美國成功上市，馬云及其家族以1500億元財富首次問鼎中國首富，財富比去年增長5倍。王健林的財富雖然增長7%，至1450億元，但已經(jīng)在趨于“暴富”的馬云之后。這樣的排名雖然與此前海外媒體的排名有所出入，但王健林從內(nèi)地首富的位置逼退卻是一致的結(jié)果。

　　不過，一旦萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市，這樣的排名或許又將在年內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　資料顯示，萬達(dá)的股東主要分為四個部分，分別是王健林7.93%、大連萬達(dá)集團51.07%、管理層持股4.19%和其他股東36.81%。

　　其他股東中包括贛州壹泰投資合伙、建銀國際資本管理(天津)有限公司、北京五谷豐投資咨詢有限公司、北京大中太平投資有限公司、巨人投資有限公司等。

　　而持有萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)51.07%股份的萬達(dá)集團，股東分別為王健林和大連合興，持股比例為0.24%和99.76%;大連合興股東則只有兩個人，王健林和他兒子王思聰，持股比例分別為98%、2%。

　　根據(jù)港交所規(guī)定，在香港主板上市的公司，最低公眾持股量為25%，如發(fā)行人市場超過40億港元，則最低可降低為10%。按照10%的比例計算，萬達(dá)市值最高將達(dá)600億美元(約合3700億元人民幣)。根據(jù)這樣的規(guī)模估算，若按照王健林對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的絕對控股比例來看，超過馬云的身家，并非難事。

　　(原標(biāo)題：萬達(dá)攜“O2O”為估值護航 上市路一波三折)