北京市的一紙“禁建令”，給北京的商業(yè)地產(chǎn)存量市場帶來不小震動。

　　日前，北京市政府辦公廳發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2014年版)》(京政辦發(fā)[2014]43號)，規(guī)定北京市的核心區(qū)域禁止新建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中住宅類項(xiàng)目;此外，明確東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目。

　　盤活南城商業(yè)

　　從北京市場實(shí)際供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，東、西、北方向商業(yè)類土地開發(fā)事實(shí)上已經(jīng)外移到了五環(huán)以外。相對而言，此前新興商業(yè)項(xiàng)目較多的南四環(huán)區(qū)域，或反受“禁建令”的利好刺激。

　　在北京市南城區(qū)域有多個項(xiàng)目的鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事朱燦向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，經(jīng)過近10年的發(fā)展，現(xiàn)在的南四環(huán)商業(yè)格局和成熟商圈已然初具規(guī)模。本次“禁建令”的發(fā)布，在整個北京寫字樓市場重新洗牌的同時，南城存量項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢也開始凸顯。近幾年北京呈現(xiàn)商圈南移現(xiàn)象，區(qū)域熱度上升不僅帶來了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時也帶來了地價的增長、商業(yè)項(xiàng)目的增多。

　　實(shí)際上，處于北京市城南的大興區(qū)，已成為2014年上半年市場上的熱門區(qū)域。自今年年初以來，大興板塊土地“逢出必?zé)?rdquo;。今年4月，在經(jīng)過48輪激烈競拍后，住總正華聯(lián)合體以6.05億元成功摘下一地塊為住宅混合公建用地，溢價率高達(dá)81%。而與之相鄰的另一地塊，則吸引了12家企業(yè)參與競拍，最終該地塊被金科以23.6億元拿下。

　　“這一思路此前已經(jīng)比較清晰了，不但可以更注重疏導(dǎo)核心城區(qū)壓力，還可以進(jìn)一步促進(jìn)郊區(qū)縣的發(fā)展。”在北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志看來，作為首次明確出現(xiàn)在政府文件中“禁建令”，其思路在北京近年來的開發(fā)建設(shè)中已經(jīng)逐漸清晰，禁止中心城區(qū)新建寫字樓和酒店，即可以做到主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)疏解，也是希望藉此促進(jìn)北京郊區(qū)縣的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　在今年初，北京市市長王安順曾明確表示，下一步要下決心嚴(yán)控五環(huán)內(nèi)用地建設(shè)的規(guī)模，注重郊區(qū)縣的產(chǎn)業(yè)和城市融合。

　　“從城市發(fā)展角度說，北京的五環(huán)內(nèi)實(shí)際上已經(jīng)沒有太多商業(yè)或者住宅類土地出讓。此前幾年，北京供應(yīng)的商業(yè)金融類土地規(guī)劃面積已經(jīng)達(dá)到了1600多萬平方米。新的‘禁建令’對核心城區(qū)成熟商業(yè)地產(chǎn)市場影響不到，卻可以盤活南城、北京西南區(qū)域的存量商業(yè)市場。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)、首席分析師張大偉表示，新政之下北京市場的商圈南移會愈發(fā)明顯。北京南城的大興作為起步較晚但也是最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，隨著新機(jī)場落戶、新一輪城南行動計(jì)劃啟動以及亦莊和大興的整合發(fā)展等一系列利好的出臺，讓這一區(qū)域的價值前景被普遍看好。

　　推動產(chǎn)城一體

　　實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和主營業(yè)務(wù)增加也推動了南城的發(fā)展，“禁建令”中南四環(huán)路以內(nèi)禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項(xiàng)目的要求，也帶動了當(dāng)?shù)卮媪可虡I(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。

　　“早在三年前，大興區(qū)政府就有意在西紅門區(qū)域打造一個金融產(chǎn)業(yè)園。2009年9月，大興區(qū)被批準(zhǔn)為北京市首個農(nóng)村金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)。為了配合農(nóng)村金融改革，構(gòu)建適應(yīng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的農(nóng)村金融體系，區(qū)政府希望通過鴻坤金融谷的打造，吸引更多的金融服務(wù)企業(yè)進(jìn)入該地區(qū)。”

　　鴻坤地產(chǎn)集團(tuán)執(zhí)行董事朱燦在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時表示，位于北京市大興區(qū)的鴻坤金融谷新金融基地，與大興區(qū)政府合作時，從開始就定位為一個中小型金融企業(yè)的成長園區(qū)。“在逐步完善園區(qū)金融服務(wù)平臺之后，會聯(lián)系創(chuàng)投企業(yè)投資一些好的企業(yè)，做成一個創(chuàng)投孵化器，為入園的中小企業(yè)提供發(fā)展場所、管理經(jīng)驗(yàn)、注入資金等。”目前，總體量60萬平方米的鴻坤金融谷即將進(jìn)入全面招商簽約階段。

　　大興新“金融谷”的建設(shè)推動大興區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級，而區(qū)域價值的提升進(jìn)一步增強(qiáng)了大興的商業(yè)吸附力。宜家西紅門店已于去年年底正式開業(yè)，宜家北京市場部經(jīng)理陳悅表示，宜家的全球第二大店選址大興，亦是因?yàn)榭春脤Υ笈d未來的發(fā)展和人口消費(fèi)增長的大趨勢。

　　朱燦進(jìn)一步表示，“我們在北京城南已經(jīng)發(fā)展了超過十年，也希望把企業(yè)定位為城市綜合運(yùn)營服務(wù)商。北京南成為首都經(jīng)濟(jì)新引擎，離不開區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的支撐。在區(qū)域轉(zhuǎn)型過程中，政府和企業(yè)都在嘗試通過鴻坤金融谷這種金融基地、中小企業(yè)創(chuàng)投孵化器的形式，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的打造帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級。”

（原標(biāo)題：五環(huán)內(nèi)“禁建令”震動商業(yè)地產(chǎn) 或促商圈南移）