今年第三季度整體投資市場氣氛回暖，香港房地產(chǎn)市場買賣活躍，其中以工業(yè)倉儲設(shè)施最受追捧。非核心區(qū)寫字樓市場出現(xiàn)增長動力，商鋪市場受零售市道轉(zhuǎn)弱影響，租賃活動減少。世邦魏理仕近日發(fā)布第三季度香港房地產(chǎn)市場研究報告，該報告分析了投資市場、寫字樓、商鋪及工業(yè)市場的最新動態(tài)。
據(jù)介紹，第三季度香港房地產(chǎn)投資市場買賣雙方投資欲望攀升。2014年第三季度，香港商業(yè)地產(chǎn)市場的投資氣氛顯著回暖，總成交金額為190億港元。
其中，最主要的房地產(chǎn)基金，在這個季度也出現(xiàn)了較為活躍的表現(xiàn)，直接吸引了本地及機構(gòu)投資者和自用租戶入市。各類型物業(yè)回報大致平穩(wěn)，其中商鋪回報率高尤其受追捧，而工業(yè)市場價格則繼續(xù)上揚。
寫字樓凈樓面面積增加，整體凈吸納量輕微改善至正數(shù)。
但是租賃需求繼續(xù)放緩。港島核心區(qū)外圍位置的空置率跌幅最為明顯（按季下跌80個點），其中非超甲級商廈的出租率上升最大。港島核心區(qū)外圍位置的出租率推動租金按季上升1.8%，成為港島區(qū)至今惟一錄得租金正增長的地區(qū)。九龍租賃市場再次活躍，季度凈吸納量回復(fù)正數(shù)，當中以尖沙咀及東九龍領(lǐng)先。
內(nèi)地證券及財務(wù)管理公司繼續(xù)成為中環(huán)及港島核心區(qū)外圍位置的主要需求來源。此外，半零售及一些非主流租戶亦在擴充。核心區(qū)的跨國企業(yè)繼續(xù)以成本控制為主導(dǎo)，由于搬遷成本較高，租戶多選擇續(xù)租原有空間。
世邦魏理仕預(yù)料整體港島區(qū)租金會維持平穩(wěn)。世邦魏理仕辦公樓服務(wù)部執(zhí)行董事簡儒德表示，“港島區(qū)租金很大機會維持平穩(wěn)。超甲級商廈由于出租率高，加上內(nèi)地企業(yè)需求強勁，租金將看高一線。而其他非超甲級商廈則會面對租金下調(diào)的壓力，因為市場上將有大量空間騰出。”
商鋪市場方面，零售消費維持低水平。零售商對擴充計劃持謹慎態(tài)度，業(yè)主叫價亦變得現(xiàn)實，并開始考慮分租空間。一線街需求仍然強勁，因為該位置對品牌具營銷作用。然而，核心區(qū)二線街鋪由于空置率上升，業(yè)主叫價更有彈性。由于多層旗艦店需獨立支付龐大租金，承租壓力更大。租戶在租賃市場上將占上風(fēng)。鐘表及珠寶零售商，尤其一些本地連鎖品牌，仍然為最活躍的一群。數(shù)據(jù)顯示，第三季度內(nèi)有22%新租賃來自相關(guān)行業(yè)。
世邦魏理仕商鋪服務(wù)部執(zhí)行董事連志豪預(yù)期第四季度零售市場將充滿挑戰(zhàn)，“市場氣氛疲軟，零售商與業(yè)主對租金期望的差距將會收窄�？v然一線街租金出現(xiàn)明顯下跌的機會不大，但在空置率較高的街道，鋪租則會有波動。四大核心商鋪區(qū)，包括中環(huán)、銅鑼灣、尖沙咀及旺角，中環(huán)將面對較嚴峻挑戰(zhàn)，因為它并非由內(nèi)地客消費支撐。然而，第四季尾是傳統(tǒng)節(jié)日旺季，受消費帶動，租務(wù)活動有望好轉(zhuǎn)。我們預(yù)期本地零售商，如鐘表及珠寶業(yè)，仍會考慮擴充。”
世邦魏理仕香港、澳門及臺灣工業(yè)及物流服務(wù)部執(zhí)行董事戴文認為，由于倉庫供應(yīng)緊拙，租戶選擇有限，“在貿(mào)易市場逐步增長的情況下，預(yù)期出入口行業(yè)將對香港倉庫空間帶來穩(wěn)定租賃需求。近日零售業(yè)銷售量增長出現(xiàn)放緩，對有關(guān)市場的影響不會太大，因為銷售量下跌最為嚴重的是珠寶及鐘表業(yè)，此類行業(yè)對倉庫空間的需求有限。反之，中檔時裝及飲食業(yè)的銷售情況維持強勢，有助于抵消部分負面影響。”
世邦魏理仕香港投資物業(yè)部資深董事總經(jīng)理余錦雄認為，“市場活動將放慢，投資者及業(yè)主都傾向觀望，但由于市場空置率低、未來供應(yīng)持續(xù)短缺，加上整體經(jīng)濟環(huán)境逐漸改善，市況將大致穩(wěn)定。寫字樓市場方面，由于非核心區(qū)相對傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)有更多選擇且租金上升空間較大，投資者將對非核心區(qū)有更大興趣。零售及旅游業(yè)市場表現(xiàn)不穩(wěn)，較保守投資者將會避開有關(guān)市場，尤其是一些位于非核心區(qū)的物業(yè)。工業(yè)市場仍然面對供應(yīng)不足的挑戰(zhàn)，這將推動租戶繼續(xù)物色購入空間作自用。” 對于后市的預(yù)測，第四季度市場表現(xiàn)將好壞參半。（記者 曾靜婕）
