在剛剛過(guò)去的100天里，著名房企萬(wàn)科從宣布和百度合作，到聯(lián)袂途家、訂交淘寶、相攜騰訊，以及碰杯鏈家地產(chǎn)，幾乎周周都有戰(zhàn)略上的新動(dòng)作。

　　顯見(jiàn)，雖然萬(wàn)科董事會(huì)主席王石日前公開(kāi)表示了仍沒(méi)想清楚下一個(gè)十年萬(wàn)科具體做什么的危機(jī)感，但實(shí)際上一連串眼花繚亂的動(dòng)作卻都表明萬(wàn)科已在朝成為“城市配套服務(wù)商”的道路邁進(jìn)。

　　而用萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶的話說(shuō)，萬(wàn)科將開(kāi)始“熊貓式生存”。

　　社區(qū)配套的“長(zhǎng)陽(yáng)模式”

　　作為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的典型代表作，北京房山長(zhǎng)陽(yáng)項(xiàng)目成為首個(gè)雛形初具的城市配套社區(qū)樣本。

　　在長(zhǎng)陽(yáng)，萬(wàn)科不僅引進(jìn)了北京四中房山校區(qū)、北京小學(xué)房山分校、北京市第四幼兒園房山分園、紅黃藍(lán)私立幼兒園——一個(gè)“15年全程教育體系”， 還在社區(qū)配套和服務(wù)方面進(jìn)行著系列的創(chuàng)新，幸福驛站、第五食堂、第五學(xué)堂、四點(diǎn)半學(xué)校、萬(wàn)物倉(cāng)，極大方便了業(yè)主的生活，也提升了萬(wàn)科物業(yè)的價(jià)值。

　　毛大慶引述王石之前參觀北京四中長(zhǎng)陽(yáng)分校時(shí)說(shuō)的話：“不是萬(wàn)科成就了長(zhǎng)陽(yáng)，而是長(zhǎng)陽(yáng)成就了萬(wàn)科。”可見(jiàn)，要在一個(gè)區(qū)域里把所有的資源都集中配備齊并不是一件容易的事情，需要政府的支持和配合。

　　所謂“長(zhǎng)陽(yáng)模式”是指萬(wàn)科在長(zhǎng)陽(yáng)半島這個(gè)大型郊區(qū)樓盤里幾乎把教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、商場(chǎng)等資源都配備齊全。這是萬(wàn)科集團(tuán)在去年提出做“城市配套服務(wù)商”后，相繼推出社區(qū)商業(yè)、生活廣場(chǎng)和城市綜合體三條產(chǎn)品線的首個(gè)全產(chǎn)品系的試水項(xiàng)目。

　　據(jù)中國(guó)商報(bào)記者了解，長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域還具備預(yù)計(jì)將于明年年初開(kāi)業(yè)的大型綜合體半島廣場(chǎng)，以及已經(jīng)運(yùn)營(yíng)近兩年的幸福驛站、第五食堂、華潤(rùn)超市等萬(wàn)科基礎(chǔ)設(shè)施。

　　毛大慶在接受中國(guó)商報(bào)記者采訪時(shí)透露，目前還在籌備于長(zhǎng)陽(yáng)半島配備養(yǎng)老地產(chǎn)、圖書(shū)館、兒童教育等服務(wù)。

　　在長(zhǎng)陽(yáng)社區(qū)商業(yè)運(yùn)作小試成功后，萬(wàn)科對(duì)未來(lái)社區(qū)商業(yè)的定位也更加明晰。毛大慶表示，萬(wàn)科的商業(yè)布局和商業(yè)產(chǎn)品中有三大類型的產(chǎn)品全部是針對(duì)社區(qū)型的，或者區(qū)域中心，全部是為了提升周圍老百姓的消費(fèi)水平，為大多數(shù)人的需求服務(wù)。

　　而萬(wàn)科在長(zhǎng)陽(yáng)的綜合體項(xiàng)目也成為萬(wàn)科率先進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)思維的試驗(yàn)場(chǎng)。目前，萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島廣場(chǎng)已引入V-in系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)對(duì)消費(fèi)人群進(jìn)行分析。通過(guò)數(shù)據(jù)得到有價(jià)值的運(yùn)營(yíng)管理判斷思路，幫助商家及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，提高消費(fèi)者的黏性。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2014年中糧·萬(wàn)科半島廣場(chǎng)周圍2到5公里，可統(tǒng)計(jì)入住人群約1.8萬(wàn)人，預(yù)計(jì)潛在人群可達(dá)10萬(wàn)人。

　　面對(duì)購(gòu)物中心過(guò)剩的現(xiàn)實(shí)，經(jīng)過(guò)商圈分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析，中糧、萬(wàn)科將半島廣場(chǎng)定位為區(qū)域型購(gòu)物中心，整個(gè)購(gòu)物中心從建筑設(shè)計(jì)到商業(yè)配置上，都做出了創(chuàng)新性的改變。諸如在樓層設(shè)計(jì)、巨型櫥窗、“陽(yáng)光島”和透明頂層的設(shè)計(jì)，還有精致的花園屋頂、國(guó)內(nèi)獨(dú)有的跨層超大旱滑梯、京西南第一真冰場(chǎng)、房山惟一五星級(jí)電影院的配備上都強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)和細(xì)節(jié)的創(chuàng)新。

　　“5年之后，長(zhǎng)陽(yáng)一定是北京發(fā)展最好的新城。”毛大慶說(shuō)。

　　互聯(lián)網(wǎng)思維的新工具

　　3個(gè)月前，萬(wàn)科總裁郁亮公開(kāi)提出“斑馬論”，稱房地產(chǎn)已經(jīng)度過(guò)黃金歲月，進(jìn)入“白銀時(shí)代”，而適應(yīng)新的時(shí)代必須要找到新的工具。

　　互聯(lián)網(wǎng)思維就是毛大慶為北京萬(wàn)科面對(duì)“白銀時(shí)代”找到的新工具。

　　相對(duì)國(guó)內(nèi)最大商業(yè)地產(chǎn)商萬(wàn)達(dá)聯(lián)手騰訊、百度的才出爐，在6月，萬(wàn)科就與百度宣布正式確立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。雙方在萬(wàn)科商用旗下的社區(qū)商業(yè)、生活廣場(chǎng)、購(gòu)物中心系列業(yè)態(tài)中，嘗試引入百度的LBS技術(shù)服務(wù)（即基于位置的服務(wù)），以實(shí)現(xiàn)因人而異、因群而籌、因景制謀、因圖定略的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造集合“消費(fèi)者、商戶、運(yùn)營(yíng)商”的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。

　　9月15日，萬(wàn)科宣布與百度在LBS定位方面的合作正式落地萬(wàn)科首個(gè)購(gòu)物中心——金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)。

　　按北京萬(wàn)科的演示，通過(guò)云端大數(shù)據(jù)分析，針對(duì)不同消費(fèi)者設(shè)定個(gè)性推送“菜單”，消費(fèi)者可以通過(guò)移動(dòng)終端搜索功能獲取萬(wàn)科旗下購(gòu)物中心內(nèi)的商戶信息、信譽(yù)評(píng)價(jià)、活動(dòng)信息及優(yōu)惠信息，事先進(jìn)行購(gòu)物規(guī)劃。然后，通過(guò)利用地圖功能，進(jìn)行最佳交通路線規(guī)劃及行車導(dǎo)航，將用戶從線上帶到線下，直接引導(dǎo)到購(gòu)物中心內(nèi)的店鋪中進(jìn)行消費(fèi)。針對(duì)駕車、公共交通和步行到場(chǎng)的消費(fèi)者，提供不同的導(dǎo)航服務(wù)。

　　萬(wàn)科商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)根據(jù)V-in系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析報(bào)告，為商戶的經(jīng)營(yíng)方式、促銷手段等提供有力的參考依據(jù)，這也是為商戶提供的增值服務(wù)。同時(shí)，V-in系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析結(jié)果也可助力萬(wàn)科商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)做出科學(xué)和理性的經(jīng)營(yíng)分析和判斷，例如，租戶協(xié)調(diào)、推廣策略等。萬(wàn)科不僅希望得到數(shù)據(jù)，更希望通過(guò)V-in系統(tǒng)的大數(shù)據(jù)分析，得到更有價(jià)值的運(yùn)營(yíng)管理判斷思路；幫助商家及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，達(dá)到商家和購(gòu)物中心的共贏；為消費(fèi)者提供更加個(gè)性化的服務(wù)，提高消費(fèi)者的黏性。

　　目前，萬(wàn)科的商用業(yè)務(wù)資源總量接近2000萬(wàn)平方米，已形成以北京金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)、深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)為代表的萬(wàn)科廣場(chǎng)，以廣東東莞松湖中心等為代表的萬(wàn)科生活中心，以上海2049、杭州良渚為代表的鄰里家產(chǎn)品系列。此外，萬(wàn)科還擁有幾百萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓、酒店、服務(wù)式公寓等商用資源。

　　基于城市配套服務(wù)商的發(fā)展定位，萬(wàn)科商用近年來(lái)不斷豐富產(chǎn)品線，努力完善城市商業(yè)布局。據(jù)了解，2014年年底至2015處年初，東莞長(zhǎng)安萬(wàn)科廣場(chǎng)、佛山南海萬(wàn)科廣場(chǎng)、沈陽(yáng)渾河天地2期、北京中糧萬(wàn)科半島廣場(chǎng)等約8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃開(kāi)業(yè)。未來(lái)3年，北京、上海、深圳、武漢、寧波、重慶等近20個(gè)新項(xiàng)目也將陸續(xù)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期。

　　與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的跨界合作將推進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的科技化應(yīng)用進(jìn)程。放眼未來(lái)，大數(shù)據(jù)時(shí)代的物聯(lián)網(wǎng)發(fā)展或?qū)⒃谌f(wàn)科城市配套服務(wù)商的平臺(tái)上得到有力推動(dòng)。萬(wàn)科曾表達(dá)的房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)，也許解讀為“精細(xì)化、科技化、信息化、平臺(tái)化、服務(wù)化”更為確鑿。

　　毛大慶說(shuō)，萬(wàn)科與百度等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)合作，是傳統(tǒng)行業(yè)進(jìn)入行業(yè)分水嶺后本能的自我更新和自我再生，以后一定會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)變革產(chǎn)生重大影響。

　　經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)新模式

　　轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一役。在9月15日的中糧萬(wàn)科半島廣場(chǎng)招商大會(huì)上，毛大慶坦言，萬(wàn)科做商業(yè)才一年時(shí)間，尚未到總結(jié)模式的時(shí)候。

　　雖是如此，萬(wàn)科卻已經(jīng)有了學(xué)習(xí)和借鑒的目標(biāo)。毛大慶首先提及了新鴻基的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，即一個(gè)輪子做住宅，產(chǎn)生現(xiàn)金流；一個(gè)輪子做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)性收入。在這個(gè)系統(tǒng)中，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)沉淀資金多少跟整個(gè)企業(yè)的負(fù)債率掛鉤。住宅的輪子賣多少住宅產(chǎn)生多少現(xiàn)金流，取決于要做多少經(jīng)營(yíng)性物業(yè)；另一邊經(jīng)營(yíng)性物業(yè)能做多少杠桿，取決于賣多少房子。

　　“這是個(gè)二元二次方程。算出來(lái)大約的結(jié)果是，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)需要40%的杠桿和60%的自有資金。”

　　萬(wàn)科另一個(gè)學(xué)習(xí)的目標(biāo)則是凱德集團(tuán)。這家新加坡公司亦是雙輪驅(qū)動(dòng)，不過(guò)它的雙輪是分開(kāi)的，住宅和商業(yè)各做各的互不影響。“商業(yè)的輪子用20%的自有資金撬動(dòng)80%的杠桿，企業(yè)靠費(fèi)用生存，包括基金管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等。”

　　綜上兩種模式，毛大慶總結(jié)稱，萬(wàn)科一定會(huì)在兩個(gè)模式中取長(zhǎng)補(bǔ)短，但目前還在探索自己的道路，尚未到搞明白的時(shí)候�，F(xiàn)在惟一非常明確的就是做輕資產(chǎn)。

　　據(jù)毛大慶透露，金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)在去年年底開(kāi)業(yè)時(shí)就實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)，未來(lái)該項(xiàng)目會(huì)有一個(gè)更換logo的儀式，到時(shí)萬(wàn)科會(huì)跟合作方一起詳細(xì)解釋具體細(xì)節(jié)。至于8月底公布的與凱雷的合作，毛大慶介紹目前雙方正針對(duì)有合作意向的項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)調(diào)查。“具體的時(shí)間表很難講，因?yàn)槭堑谝淮巫�，萬(wàn)科更希望穩(wěn)健進(jìn)行，因此并不是特別著急。”

　　介于國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的飽和以及購(gòu)物中心的過(guò)剩現(xiàn)實(shí)，毛大慶用“經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)”替換了“商業(yè)地產(chǎn)”的用詞。這樣的用意顯而易見(jiàn)，萬(wàn)科將在旅游、養(yǎng)老、BOT等方面通通發(fā)力，而不是只轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)商業(yè)性不動(dòng)產(chǎn)。如此，萬(wàn)科在諸多領(lǐng)域的嘗試就只變成了一件事——在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)范圍內(nèi)的事情，萬(wàn)科都愿意嘗試。

　　顯然，相比于商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)與萬(wàn)科的城市綜合配套服務(wù)商口號(hào)更為契合。

　　毛大慶表示，為適應(yīng)外部環(huán)境的變化，萬(wàn)科已經(jīng)從單純的開(kāi)發(fā)商變身城市配套服務(wù)商，而這種生存方式類似動(dòng)物界的活化石大熊貓式的生存——在進(jìn)化的過(guò)程中始終沒(méi)有被淘汰被消失，表面萌憨、內(nèi)心敏感，具有很強(qiáng)的適應(yīng)環(huán)境的能力。（首席記者 顏菊陽(yáng)）