9月16日晚間，國內(nèi)最大、全球第二的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主及運營商大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(簡稱“萬達商業(yè)地產(chǎn)”)正式對外披露赴港上市相關(guān)資料。
在資料所披露的財務(wù)數(shù)據(jù)當(dāng)中，最吸引投資者的并非是其在去年創(chuàng)下867.7億人民幣的主營收入和248.8億的凈利潤，而是公司目前持有高達1470萬平米的自持物業(yè)面積，在公司不斷強化商業(yè)運營的基礎(chǔ)上，公司到今年上半年在自持物業(yè)收入上的比例已經(jīng)達到22.3%。
業(yè)界一直有說法稱萬達商業(yè)地產(chǎn)的盈利很大程度來自持有物業(yè)的公允價值升值，而在目前房地產(chǎn)市場面臨低迷，物業(yè)升值空間在降低的情況下，招股書顯示，2014年萬達商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)計凈利潤(不包括公允價值收益的影響)不低于132億人民幣，比2013年有所增長 。
萬達商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸褪去身上地產(chǎn)商的色彩，轉(zhuǎn)而成為一個商業(yè)體運營商。如果萬達商業(yè)地產(chǎn)在今年完成上市，其有利的商業(yè)運營模式將成為業(yè)績釋放的重要依托，而這一商業(yè)模式除了遍布全國的萬達商業(yè)地產(chǎn)項目數(shù)量上的增加，更重要的是嫁接在地產(chǎn)項目之上的文化旅游、電子商務(wù)帶來的協(xié)同增值效應(yīng)。
商業(yè)地產(chǎn)巨無霸擁有高收益率和高估值優(yōu)勢
根據(jù)業(yè)已披露的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截止到2014年6月30日為止，萬達商業(yè)地產(chǎn)在全國的29個省份的112個城市布局了178個商業(yè)項目，在這178個項目當(dāng)中涵蓋了159座被萬達商業(yè)視作為核心產(chǎn)品的萬達廣場，其中，包括168個購物中心和102家豪華酒店。
相比于較為成熟模式的萬達廣場，萬達商業(yè)地產(chǎn)還在全國的7座城市建設(shè)了8座萬達城，萬達城無論在建筑面積上還是投資額上，都遠大于目前的萬達廣場，而這一種新的商業(yè)體也被被萬達商業(yè)視作為是全新的物業(yè)產(chǎn)品。
值得注意的是，盡管萬達商業(yè)地產(chǎn)在去年的主營業(yè)務(wù)收入上仍舊低于萬科和保利，但是其在利潤上卻遠高于后者，這其中的原因主要是萬達商業(yè)地產(chǎn)在收入結(jié)構(gòu)上逐步淡化地產(chǎn)銷售收入，來自于自持物業(yè)租金的收入比例正在攀升，而包括萬科和保利等在內(nèi)的地產(chǎn)公司，主要業(yè)務(wù)仍舊倚重于住宅地產(chǎn)的銷售。
從2000年開始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)，萬達商業(yè)地產(chǎn)僅在萬達廣場的商業(yè)模式上就先后推出了三代產(chǎn)品，按照萬達商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在對公司業(yè)務(wù)板塊的劃分，包括投資物業(yè)和物業(yè)租賃、物業(yè)開發(fā)和銷售以及酒店開發(fā)和經(jīng)營三個部分。
這三者之間的關(guān)系就是，物業(yè)的預(yù)售及銷售提供資金以達到開發(fā)投資物業(yè)及酒店所預(yù)期的現(xiàn)金需求水平，并可以平衡整個項目的整體經(jīng)營現(xiàn)金流;投資物業(yè)及酒店在滿足消費者需求的同時，也提升了這一綜合體中開發(fā)物業(yè)的銷售;而大部分豪華酒店可以增加商業(yè)體的吸引力、品牌知名度和客流，從而進一步提升整個商業(yè)體的資產(chǎn)價值。
相對于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)商的簡單土地開發(fā)銷售模式，萬達商業(yè)地產(chǎn)憑借這一商業(yè)模式使得其在快速擴張中仍能夠維持現(xiàn)金流的平衡。數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年底萬達商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率只有49.4%，而同期萬科、保利等住宅地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債率都維持在70%-80%之間。
萬達商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為，正是基于這種創(chuàng)新的商業(yè)模式，不但維持了整體現(xiàn)金流的平衡，同時也推動了各個板塊的協(xié)調(diào)發(fā)展，而這也為萬達商業(yè)地產(chǎn)在獲得土地后快速開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。
從萬達商業(yè)地產(chǎn)所披露的數(shù)據(jù)可以看出，截止到今年中期該公司所持有的7670萬平方米的土地儲備當(dāng)中，正在開發(fā)和已經(jīng)完工的面積為5910萬平方米，占到總量的77%。
在地產(chǎn)行業(yè)分析師看來，未來萬達商業(yè)地產(chǎn)掛牌香港聯(lián)交所之后，相對于國內(nèi)地產(chǎn)商，萬達商業(yè)地產(chǎn)擁有高收益率和高估值的優(yōu)勢，而對比香港本地的老牌地產(chǎn)商，則在業(yè)績增速和發(fā)展?jié)摿ι暇哂袃?yōu)勢。
更大的協(xié)同效應(yīng)將帶來井噴式的增長
除了萬達商業(yè)體在數(shù)量和規(guī)模上的增長，資本市場更關(guān)注的是萬達從地產(chǎn)向商業(yè)轉(zhuǎn)型后，整體盈利模式的改變。
作為整個萬達集團的核心資產(chǎn)，此次上市的萬達商業(yè)地產(chǎn)在萬達集團的運營中也處于中樞的位置，圍繞萬達商業(yè)地產(chǎn)，萬達集團旗下的文化、百貨、院線等各個業(yè)務(wù)板塊之間展開了一個協(xié)同效應(yīng);而被更多人忽視的是，萬達集團以萬達商業(yè)地產(chǎn)為平臺，在地方政府、供應(yīng)商、消費者之間構(gòu)建了一個更大的協(xié)同效應(yīng)。
在地方政府面前，萬達商業(yè)地產(chǎn)擁有較大的話語權(quán)，這種話語權(quán)并非特權(quán)，而是源自于任何一個新建的萬達商業(yè)體，必然會給地方在經(jīng)濟、就業(yè)、稅收和城市形象上帶來多重的拉動作用，因此，即便萬達商業(yè)地產(chǎn)以招拍掛的市場價格獲得開發(fā)土地，隨后地方政府在交通和市政上的配套設(shè)施必然推動該片區(qū)土地的快速升值。
萬達集團董事長王健林此前在解讀萬達商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式中表示，一個萬達廣場可以解決當(dāng)?shù)仄甙饲说木蜆I(yè)問題，而一個萬達廣場里，有幾百個商家，這些商家又間接地帶動了上游的制造業(yè)和供應(yīng)商，這使得萬達廣場已經(jīng)不再是一個簡單的投資性房地產(chǎn)項目，而是一個產(chǎn)業(yè)支撐。
特別是在一些加速城鎮(zhèn)化建設(shè)的三四線城市，萬達廣場擁有著更大的拓展空間。
這種優(yōu)勢和萬達商業(yè)擁有出眾的招商能力不無關(guān)系，數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)和萬達商業(yè)建立合作的國內(nèi)外商業(yè)品牌多達2600多個，其中零售品牌超過600個。在今年8月28日舉辦的第八屆萬達商業(yè)年會上，吸引了近400家品牌商前來設(shè)展，他們面對的是來自全國各地的10000多名代理商。
對于萬達商業(yè)地產(chǎn)而言，真正決定其盈利能力的并不是招商的數(shù)量，而是所有入駐商戶的租金回報率，商戶的利潤又取決于萬達商業(yè)體所能吸引的客流量。
就在今年萬達商業(yè)地產(chǎn)年會舉辦的同時，萬達集團攜手騰訊和百度共同出資50億元成立萬達電子商務(wù)公司，意在通過線上線下一體化賬號和會員體系，將騰訊和百度數(shù)以億計的線上流量導(dǎo)入到萬達廣場線下消費。
而隨著更大規(guī)模的“萬達城”這樣的新商業(yè)體的相繼建成投入運營，按照萬達的估算，未來5年內(nèi)將實現(xiàn)每周1億人的客流量，基本可以覆蓋國內(nèi)各級城市的主力消費人群。
一旦實現(xiàn)萬達商業(yè)體內(nèi)各個板塊和環(huán)節(jié)利益體的協(xié)同效應(yīng)，屆時萬達商業(yè)地產(chǎn)每年所能夠賺取的各項收入也將會出現(xiàn)井噴式的增長。
(原標(biāo)題：地產(chǎn)成功轉(zhuǎn)型商業(yè) 萬達上市后有望迎來業(yè)績井噴)
