最為成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，強(qiáng)調(diào)的是運(yùn)營創(chuàng)造價值。以銷售為主的開發(fā)模式，賺取的只是開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤，與商業(yè)地產(chǎn)的長期運(yùn)營收益以及資本收益相比，雖然資金回流較快，但從長期來看，出售的資金回流量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于自持物業(yè)。
中信房地產(chǎn)副總裁禹來認(rèn)為，“商業(yè)地產(chǎn)的好處大家都知道，但是很難做到。中國的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金大致來源于三方面：第一方面是銀行貸款；第二方面是自有資金；第三方面是資本市場。中國目前的開發(fā)商自有資金不多，資本市場的融資渠道受制于政策，主要來源還是靠銀行貸款，所以信貸一收緊，房地產(chǎn)公司就覺得很難受。”
高額的財務(wù)成本和信貸政策的不確定性，驅(qū)使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商尋求多樣化的融資渠道。而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，凱德置地與資本市場的對接無疑最為充分。截至2009年9月30日，凱德旗下的嘉德資產(chǎn)管理有限公司（CFL）管理著共16只私募股票型基金和5只房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），涵蓋了其在亞太地區(qū)、歐洲和中東主要門戶城市開發(fā)的商場、住宅與寫字樓業(yè)務(wù)。
凱德置地總裁廖茸桐表示，“用自有資金投資并不是國際主流地產(chǎn)商的運(yùn)作方式，以嘉德置地在亞洲的運(yùn)作實(shí)力，組建基金進(jìn)行開發(fā)才是迅速擴(kuò)張的王道。”
凱德2009年年報顯示，其在中國的物業(yè)為280萬平方米，占總資產(chǎn)的36%，并計劃在未來三到五年增至45%。2009年金融危機(jī)中，凱德將融資所得18億新元投向中國和越南，其在中國快速擴(kuò)張很大程度上得益于資本運(yùn)作。
并不是所有的開發(fā)商都支持與資本市場進(jìn)行對接。恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗就認(rèn)為，“凡是要搞REITs的人，都是沒有把握，沒有想清楚的人。中國百年一遇的大發(fā)展，不應(yīng)通過REITs把自己的手綁起來，導(dǎo)致不能發(fā)展。應(yīng)該等市場成熟了，增長慢了，收入穩(wěn)定的時候，就可以變現(xiàn)，把錢從這些收入回報率低的東西套現(xiàn)出來，去做新的回報率高的項目。”
除了利用REITs，房地產(chǎn)信托和基金在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的投資更為活躍，盡管規(guī)模有限。“主要還是銀行貸款，基金和信托的量都比較少，指望不上。”中坤集團(tuán)總裁焦青說。
不過，摩根士丹利資產(chǎn)服務(wù)咨詢（中國）有限公司投資部執(zhí)行董事李建學(xué)對競爭深有體會，“現(xiàn)在中國的房企融資渠道更多，以前我們是跟國外基金競爭，現(xiàn)在是跟國內(nèi)的競爭。”他認(rèn)為，目前國內(nèi)房企在境外上市有難度，但保險信托有新的投資機(jī)會。
曾成功投資深圳“印象城”的深國投商用置業(yè)有限公司總經(jīng)理丁力業(yè)表示，“我們與華潤合作的中國零售商業(yè)地產(chǎn)基金一期，規(guī)模8億元，主要是用于自己項目的投資。此外，我們建立了自己的商業(yè)地產(chǎn)基金，叫成熟基金和開發(fā)基金。開發(fā)基金內(nèi)部回報率（IR）目標(biāo)是12%和15%，但我們的終極目標(biāo)是20%；成熟基金內(nèi)部回報率（IR）較低，是8%到10%。”
這兩只基金都是用來投資和收購深國投商用置業(yè)有限公司的項目，此前該公司與凱德有不少合作開發(fā)，現(xiàn)在凱德“單飛”，該公司也在探索新的融資方式。據(jù)平安信托房地產(chǎn)投資事業(yè)部高級投資執(zhí)行總監(jiān)胡寧介紹，基金、信托基本是以財務(wù)投資者的方式進(jìn)入，與品牌開發(fā)商尤其是有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理能力的開發(fā)商一起合作來開發(fā)，兩到三年內(nèi)退出。
相比銀行貸款，信托和基金較為靈活，代價則是較高的融資成本和風(fēng)險。中信房地產(chǎn)副總裁禹來介紹：“2007年、2008年期間，中信地產(chǎn)和信托公司聯(lián)手做的信托，利率都達(dá)到40%。40%的利率其實(shí)對應(yīng)有100%、200%的風(fēng)險，但是碰到2009年的大牛市，做了一年多反而活過來了。當(dāng)時如果沒有這次機(jī)遇，風(fēng)險就很難預(yù)測了。”
