在并非最好的地段拿低價(jià)地，支撐了萬(wàn)達(dá)快速擴(kuò)張的模式。但萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林和他的“萬(wàn)達(dá)模式”，一直被業(yè)界反復(fù)討論。對(duì)王健林本人的企業(yè)家精神，業(yè)界多有贊譽(yù)：承受風(fēng)險(xiǎn)能力非一般人能及，十分勤奮認(rèn)真，敢想敢闖等等。但對(duì)萬(wàn)達(dá)“快速?gòu)?fù)制產(chǎn)品”的商業(yè)模式，業(yè)界不乏擔(dān)心。
2001年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在不到四年的時(shí)間里，這個(gè)發(fā)軔于中國(guó)北方城市大連的地產(chǎn)公司，在全國(guó)12個(gè)城市開(kāi)發(fā)了12座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。2009年一年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)便新增了20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)了8個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和2家超五星酒店。根據(jù)現(xiàn)有建設(shè)速度和在談項(xiàng)目，2012年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量將超過(guò)80個(gè)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積將超過(guò)1200萬(wàn)平方米。2010年“兩會(huì)”期間，王健林在接受本刊記者專訪時(shí)表示，“我們的模式是全球首創(chuàng)，非常成功，去年的銷售330億（元），今年能到600億，現(xiàn)金流180億。”
從最早賣商鋪，到整租不賣，再到現(xiàn)在通過(guò)出售住宅彌補(bǔ)現(xiàn)金流，王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)目前的“第三代模式”很有信心。對(duì)外界擔(dān)心的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，王建林介紹說(shuō)，萬(wàn)達(dá)每個(gè)城市綜合體投資約20億元，算上土地、建筑成本，大大低于同行業(yè)平均水平。開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的資金來(lái)源：一是賣公寓回收一部分；二是商業(yè)租賃。“開(kāi)業(yè)一年后（意味著能有租戶穩(wěn)定開(kāi)業(yè)）就可以辦理抵押貸款，每年租金1億元，10年就是10億元，銀行可以給我們打到九折，就是9億元。再加上自有資金、其他貸款等七七八八的錢就夠投資了。”
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平表示，“萬(wàn)達(dá)快速擴(kuò)張，形成品牌效應(yīng)，在跟沃爾瑪等主力店談合作時(shí)會(huì)更容易。”但這種追求規(guī)模的合作也有可能迫使萬(wàn)達(dá)放棄部分對(duì)收益的要求。一位業(yè)界資深律師透露說(shuō)，萬(wàn)達(dá)曾將九個(gè)廣場(chǎng)打包發(fā)債，其本意是想發(fā)REITS，但沒(méi)發(fā)成，“因?yàn)槲譅柆斒找媛侍土�，拉低了整個(gè)項(xiàng)目的收益率。萬(wàn)達(dá)這種復(fù)制模式，擴(kuò)張?zhí)�，資金跟不上的話可能出問(wèn)題。”
快速擴(kuò)張對(duì)管理的挑戰(zhàn)巨大�；鶑�(qiáng)聯(lián)行執(zhí)行董事陳泳東指出，要建立一個(gè)成功的城市綜合體，企業(yè)不僅需要充足資金，還要有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。目前中國(guó)的企業(yè)尚未到快速?gòu)?fù)制階段。對(duì)于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)如此大規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)機(jī)，有人解讀為為上市做準(zhǔn)備。亦有人認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)培育期較長(zhǎng)，萬(wàn)達(dá)必須靠不斷擴(kuò)張，來(lái)獲取貸款“喂養(yǎng)”以前的項(xiàng)目。
與萬(wàn)達(dá)不同，由寧高寧掌舵的中糧集團(tuán)在全國(guó)布局的20多個(gè)大悅城項(xiàng)目，選擇了差異化定位。“西單大悅城主打年輕時(shí)尚購(gòu)物理念，逛的人都是25歲以下的年輕人；而朝北大悅城則主打社區(qū)生活一站式服務(wù)，以社區(qū)、家庭購(gòu)物需求為主。”中糧置業(yè)運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)鮑志剛介紹說(shuō)。
2009年11月，中糧集團(tuán)宣布，未來(lái)將向以“大悅城”為核心的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資超過(guò)700億元，總面積約800萬(wàn)平方米，在國(guó)內(nèi)大中城市布局20多個(gè)大悅城。據(jù)鮑志剛介紹，目前朝北大悅城的出租率已超過(guò)90%，他對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的盈利能力很有信心，“2008年，西單大悅城就能反哺集團(tuán)了，預(yù)計(jì)兩年左右朝北大悅城就能實(shí)現(xiàn)盈利。”與單打獨(dú)斗的萬(wàn)達(dá)不同，大悅城身后有大股東中糧集團(tuán)的支持。
華潤(rùn)集團(tuán)的萬(wàn)象城，亦是出自時(shí)任華潤(rùn)集團(tuán)掌門人的寧高寧之手，被認(rèn)為是套用香港模式最成功的代表。華潤(rùn)實(shí)行的是“住宅開(kāi)發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”的模式，在開(kāi)發(fā)住宅的同時(shí)，也經(jīng)營(yíng)高端物業(yè)，并通過(guò)萬(wàn)象城這樣的城市綜合體，實(shí)現(xiàn)商業(yè)和物業(yè)的良性循環(huán)。2008年，華潤(rùn)旗下地產(chǎn)公司華潤(rùn)置地來(lái)自出租業(yè)務(wù)的租金收入接近10億港元，占公司全年?duì)I業(yè)收入的11%。而華潤(rùn)置地目前凈負(fù)債為156億港元，平均利率為3%，出租物業(yè)的凈現(xiàn)金流入已能支持公司目前凈負(fù)債所對(duì)應(yīng)的利息支付需要。華潤(rùn)集團(tuán)主席王印透露，華潤(rùn)的目標(biāo)是五年后商業(yè)地產(chǎn)占整體盈利由目前的18%增長(zhǎng)至40%。
不同于有著強(qiáng)大集團(tuán)支持的大悅城和萬(wàn)象城，位于北京市東三環(huán)的華貿(mào)中心從一開(kāi)始走的就是高端路線。據(jù)參與過(guò)該項(xiàng)目的一位業(yè)內(nèi)人士介紹，目前華貿(mào)公寓的出租率仍然保持100%。繼北京華貿(mào)后，國(guó)華置業(yè)又斥巨資在惠州和上海開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目，但主要靠自有資金，并沒(méi)有與資本市場(chǎng)對(duì)接。
位置！資金！人才！
各走各的路，失敗遠(yuǎn)多于成功，可謂中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平回憶說(shuō)，2004年博鰲論壇時(shí)，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石和廣州富力地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)李思廉，曾就商業(yè)地產(chǎn)展開(kāi)了激烈爭(zhēng)論。“王石認(rèn)為不能做商業(yè)地產(chǎn)，李思廉認(rèn)為沒(méi)那么可怕。富力做的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模還可以，但卻沒(méi)有做出品牌。資金不充裕、人才儲(chǔ)備不足，差點(diǎn)被商業(yè)地產(chǎn)拖累，2009年市場(chǎng)轉(zhuǎn)好后靠住宅盤活商業(yè)才挺住。”
資金和人才是困擾商業(yè)地產(chǎn)的兩大瓶頸。而在資金配比上，必須做到短長(zhǎng)線相結(jié)合，通過(guò)短線銷售一部分快速回籠資金，自持物業(yè)部分一般需要養(yǎng)兩到三年才能進(jìn)入盈利。
“Location! Location! Location! （位置！位置！位置�。� ”是商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)人士最喜歡掛在嘴邊的單詞。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總陳平在亞洲商業(yè)地產(chǎn)大會(huì)上表示，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需準(zhǔn)確定位，其中地段是重要的考慮因素。
初涉商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，在進(jìn)入不太熟悉的二三線城市時(shí)，往往喜歡“跟風(fēng)”。在大陸投資超過(guò)400億港元的陳啟宗提醒說(shuō)，不應(yīng)把大牌企業(yè)進(jìn)駐作為自己跟進(jìn)的參考因素。“拿地價(jià)格和回報(bào)率都占不到便宜，在高檔商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)里，跑第一的和跑第二的，回報(bào)率一般是1倍到2倍的分別。”陳啟宗說(shuō)。
