這是一片地產商掘金的熱土。無論出于主動還是被迫，這個春夏之交，大量的住宅開發(fā)商高調宣布，將涉足或向商業(yè)地產開發(fā)轉型。背后的動力既源于商業(yè)地產本身蘊藏的巨大潛力，以及住宅市場競爭日趨激烈之下開發(fā)商對于企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的訴求，也由于政府對住宅市場的嚴厲打壓，在一定程度上催化了這場轉型大劇。

伴隨著這股轉型洪流，大量資本蠢蠢欲動，國內及國外的地產基金、信托，甚至各種咨詢機構，已準備好推波助瀾。

北京新時尚地標華貿中心、萬達廣場，這些成功商業(yè)地產案例誘惑著開發(fā)商們，但是，失敗的案例數不勝數。“沒有成熟的模式可以借鑒，融資渠道受限，在二三線城市，每新成立一家商場，就會倒閉四五家。”澳邦成行副總經理成謙向本刊記者坦陳。

集體大轉型

4月15日，國務院發(fā)布了嚴厲的收緊二套房貸款政策，隨后，國土部門、建設部門和各個地方政府順勢推出了各種打壓住宅市場的政策，從嚴控信貸和開發(fā)資金，到限制購房數量，再到引發(fā)激烈討論的房產稅方案及預售款監(jiān)管細則等。一時間，住宅市場風聲鶴唳。

“我們（北京地產圈子）幾乎每晚都碰頭，溝通最新消息，商量應對辦法。”新政出臺后幾天，萬科北京總經理毛大慶對本刊記者表示。

與住房開發(fā)商們的緊張不同，商業(yè)地產開發(fā)商興奮中夾雜著不安。“國內、國外的基金、信托等資本市場的人，來找我們的一下子多起來，北京、上海，各個城市的商業(yè)地產大會頻率越來越密集。”中坤集團總裁焦青告訴本刊記者。簡而言之，“商業(yè)地產受到了前所未有的關注”。

除了投資機構趨之若鶩，原本主做住宅開發(fā)的地產商，也明確無誤地向市場傳達了將涉足或轉型做商業(yè)地產的信息。重磅炸彈無疑是一直宣稱不做商業(yè)地產的萬科（000002.SZ）高調改口，稱將涉足商業(yè)地產。

5月5日，在北京朝陽門外SOHO舉行的一場小型研討會上，當國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松就住宅開發(fā)商轉型向SOHO中國董事長潘石屹提問時，潘石屹表情尷尬地回答道，“對此，我不予評論”。

“在是否涉足商業(yè)地產的問題上，郁亮和王石一直在較勁，直到現在也沒有統(tǒng)一認識。”萬通地產副總周東權透露說，兩人初步妥協的結果，是郁亮拋出的“二八理論”。2009年11月16日，萬科集團總裁郁亮對媒體高調宣布，萬科將進軍商業(yè)地產，除80%的項目為住宅產品外，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，其商業(yè)地產項目包括正在計劃之中的深圳五個酒店，以及2010年將啟動的以服務為主的養(yǎng)老物業(yè)，萬科預計未來三年內將建成220萬平方米商業(yè)配套。

其實，早在2009年8月，凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經理毛大慶跳槽至萬科任北京總經理，便被業(yè)界視作萬科為進軍商業(yè)地產所作的人員準備。毛大慶也成為萬科進軍商業(yè)地產的主要推手。

今年4月，萬科從中信地產手中接過位于北京CBD的贏嘉中心，著力將其改造成高檔商住樓。與此同時，萬科正著手開發(fā)位于東莞長安鎮(zhèn)和西安曲江新區(qū)的兩個商業(yè)地產項目。

差不多同時，保利地產旗下保利華南實業(yè)有限公司2009年11月19日宣布，投資100億元打造佛山東平新城項目。該項目中的商業(yè)部分建筑面積有45萬平方米，將打造成集五星級酒店、購物中心、超甲級寫字樓、酒店式公寓和住宅于一體的大型城市綜合體。

今年2月10日，老牌住宅開發(fā)商金地集團董事長凌克在2009年年度業(yè)績新聞發(fā)布會上也表示，金地今年將涉足商業(yè)地產，初步投資為20億元左右。

在萬科、金地、保利之后，更多的開發(fā)商開始被迫轉型。5月13日北京“亞洲商業(yè)地產峰會”上，美國地產服務商高緯環(huán)球（Cushman & Wakefield）董事總經理張良軍分析說，在地產調控政策頻繁出臺的大背景下，未來住宅地產中保障房比例增加，地產開發(fā)商在住宅地產的投資占比會下降，所以從長遠來看有生存和轉型問題。轉型的出路之一是通過行業(yè)整合，淘汰一部分開發(fā)商，之二是向商業(yè)地產轉型。

“以前開發(fā)商業(yè)地產是地產商多元化策略的一部分，是為了建立穩(wěn)定現金流而采取的合理財務策略，現在則可能是被動的選擇。”張良軍說。

對于這場大轉型，香港地產大亨、恒隆地產董事長陳啟宗在接受本刊記者專訪時態(tài)度謹慎：“一個人兩條腿站在兩條船上，是很危險的。”