這是一片地產(chǎn)商掘金的熱土。無論出于主動(dòng)還是被迫，這個(gè)春夏之交，大量的住宅開發(fā)商高調(diào)宣布，將涉足或向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型。背后的動(dòng)力既源于商業(yè)地產(chǎn)本身蘊(yùn)藏的巨大潛力，以及住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈之下開發(fā)商對(duì)于企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的訴求，也由于政府對(duì)住宅市場(chǎng)的嚴(yán)厲打壓，在一定程度上催化了這場(chǎng)轉(zhuǎn)型大劇。

伴隨著這股轉(zhuǎn)型洪流，大量資本蠢蠢欲動(dòng)，國(guó)內(nèi)及國(guó)外的地產(chǎn)基金、信托，甚至各種咨詢機(jī)構(gòu)，已準(zhǔn)備好推波助瀾。

北京新時(shí)尚地標(biāo)華貿(mào)中心、萬達(dá)廣場(chǎng)，這些成功商業(yè)地產(chǎn)案例誘惑著開發(fā)商們，但是，失敗的案例數(shù)不勝數(shù)。“沒有成熟的模式可以借鑒，融資渠道受限，在二三線城市，每新成立一家商場(chǎng)，就會(huì)倒閉四五家。”澳邦成行副總經(jīng)理成謙向本刊記者坦陳。

集體大轉(zhuǎn)型

4月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了嚴(yán)厲的收緊二套房貸款政策，隨后，國(guó)土部門、建設(shè)部門和各個(gè)地方政府順勢(shì)推出了各種打壓住宅市場(chǎng)的政策，從嚴(yán)控信貸和開發(fā)資金，到限制購(gòu)房數(shù)量，再到引發(fā)激烈討論的房產(chǎn)稅方案及預(yù)售款監(jiān)管細(xì)則等。一時(shí)間，住宅市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。

“我們（北京地產(chǎn)圈子）幾乎每晚都碰頭，溝通最新消息，商量應(yīng)對(duì)辦法。”新政出臺(tái)后幾天，萬科北京總經(jīng)理毛大慶對(duì)本刊記者表示。

與住房開發(fā)商們的緊張不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商興奮中夾雜著不安。“國(guó)內(nèi)、國(guó)外的基金、信托等資本市場(chǎng)的人，來找我們的一下子多起來，北京、上海，各個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)大會(huì)頻率越來越密集。”中坤集團(tuán)總裁焦青告訴本刊記者。簡(jiǎn)而言之，“商業(yè)地產(chǎn)受到了前所未有的關(guān)注”。

除了投資機(jī)構(gòu)趨之若鶩，原本主做住宅開發(fā)的地產(chǎn)商，也明確無誤地向市場(chǎng)傳達(dá)了將涉足或轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的信息。重磅炸彈無疑是一直宣稱不做商業(yè)地產(chǎn)的萬科（000002.SZ）高調(diào)改口，稱將涉足商業(yè)地產(chǎn)。

5月5日，在北京朝陽(yáng)門外SOHO舉行的一場(chǎng)小型研討會(huì)上，當(dāng)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松就住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型向SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹提問時(shí)，潘石屹表情尷尬地回答道，“對(duì)此，我不予評(píng)論”。

“在是否涉足商業(yè)地產(chǎn)的問題上，郁亮和王石一直在較勁，直到現(xiàn)在也沒有統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。”萬通地產(chǎn)副總周東權(quán)透露說，兩人初步妥協(xié)的結(jié)果，是郁亮拋出的“二八理論”。2009年11月16日，萬科集團(tuán)總裁郁亮對(duì)媒體高調(diào)宣布，萬科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，除80%的項(xiàng)目為住宅產(chǎn)品外，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，其商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目包括正在計(jì)劃之中的深圳五個(gè)酒店，以及2010年將啟動(dòng)的以服務(wù)為主的養(yǎng)老物業(yè)，萬科預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)將建成220萬平方米商業(yè)配套。

其實(shí)，早在2009年8月，凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶跳槽至萬科任北京總經(jīng)理，便被業(yè)界視作萬科為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)所作的人員準(zhǔn)備。毛大慶也成為萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的主要推手。

今年4月，萬科從中信地產(chǎn)手中接過位于北京CBD的贏嘉中心，著力將其改造成高檔商住樓。與此同時(shí)，萬科正著手開發(fā)位于東莞長(zhǎng)安鎮(zhèn)和西安曲江新區(qū)的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

差不多同時(shí)，保利地產(chǎn)旗下保利華南實(shí)業(yè)有限公司2009年11月19日宣布，投資100億元打造佛山東平新城項(xiàng)目。該項(xiàng)目中的商業(yè)部分建筑面積有45萬平方米，將打造成集五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、超甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓和住宅于一體的大型城市綜合體。

今年2月10日，老牌住宅開發(fā)商金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克在2009年年度業(yè)績(jī)新聞發(fā)布會(huì)上也表示，金地今年將涉足商業(yè)地產(chǎn)，初步投資為20億元左右。

在萬科、金地、保利之后，更多的開發(fā)商開始被迫轉(zhuǎn)型。5月13日北京“亞洲商業(yè)地產(chǎn)峰會(huì)”上，美國(guó)地產(chǎn)服務(wù)商高緯環(huán)球（Cushman & Wakefield）董事總經(jīng)理張良軍分析說，在地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)的大背景下，未來住宅地產(chǎn)中保障房比例增加，地產(chǎn)開發(fā)商在住宅地產(chǎn)的投資占比會(huì)下降，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看有生存和轉(zhuǎn)型問題。轉(zhuǎn)型的出路之一是通過行業(yè)整合，淘汰一部分開發(fā)商，之二是向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

“以前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)商多元化策略的一部分，是為了建立穩(wěn)定現(xiàn)金流而采取的合理財(cái)務(wù)策略，現(xiàn)在則可能是被動(dòng)的選擇。”張良軍說。

對(duì)于這場(chǎng)大轉(zhuǎn)型，香港地產(chǎn)大亨、恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在接受本刊記者專訪時(shí)態(tài)度謹(jǐn)慎：“一個(gè)人兩條腿站在兩條船上，是很危險(xiǎn)的。”