從2008年伊始，蘇州的商業(yè)地產(chǎn)市場一直成為房地產(chǎn)行業(yè)的“香餑餑”。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年蘇州商業(yè)地產(chǎn)供應和成交量均破萬套，達到了歷史高點。如2013年11月蘇州市商業(yè)地產(chǎn)供應3000套，成交660套，12月供應1420套，成交3352套。商業(yè)地產(chǎn)的溫度真的有點令人瞠目結(jié)舌。
隨著2014年1月針對房地產(chǎn)商業(yè)“冰凍五條”的出臺，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展也引起了行內(nèi)外人士的思考與關(guān)注。
6月27日，蘇州市國土資源局國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告(2014年經(jīng)營性用地第2號) 中，只有兩宗純商服用地，其中一宗地塊面積達到31萬多平方米的商服用地承載了很大的關(guān)注度。
生態(tài)環(huán)境羨煞旁人，周邊配套略顯“寒磣”
此地塊生態(tài)環(huán)境羨煞旁人。該宗商服用地位于工業(yè)園區(qū)陽澄環(huán)路東、通溪路北，兩地塊緊密相連，在陽澄湖邊安然“落戶”。放眼望去是一望無際平整的草坪，此地塊附近屬于旅游風景區(qū)，所以環(huán)境非常好。
與其令人驚喜的環(huán)境相比，其周邊的相關(guān)配套情況卻不免“寒磣”了些。
在實際探訪中，我們前往該宗地乘坐的公交176線路，到達的站點是星華街游客中心首末站，而此公交站點與該宗地相距為1.5公里左右。在該宗地最近的地方有一處公交站點，目前在站牌上只有129一個線路，但記者在近30分鐘的等待過程中發(fā)現(xiàn)并無公交車經(jīng)過，交通不便也可能是導致此處人氣不旺的原因之一。
在距離1.5公里的星華街游客中心首末站有一個購物村——奕歐來，該品牌的購物村以出售非當季奢侈品牌產(chǎn)品為主，占地面積為三萬多平方米，于今年5月份已經(jīng)開始營業(yè)。此購物村擁有100多家精品商店及餐飲店鋪。在實際探訪過程中記者發(fā)現(xiàn)，目前奕歐來只有十幾家店鋪正式營業(yè)，人氣不是很旺，幾乎沒有消費者，只看到零散的一些工作人員。奧特萊斯店員告訴記者目前只有十幾家開始營業(yè)，prada、gucci、tods等奢侈品一線品牌已經(jīng)進駐。
蘇州商業(yè)地產(chǎn)火熱和風險雙重凸顯
2014年蘇州將入市的商業(yè)項目高達82個，商業(yè)純新盤37個，與住宅純新盤量不分伯仲。對此情況，克而瑞蘇州公司總經(jīng)理郭鵬表示：“由于商業(yè)地產(chǎn)相較住宅項目來說會有比較大的施工周期，整體來說2014年的商辦市場是個風險期。”
在蘇州相城區(qū)中心地段，一座號稱世界上最高的瀑布大樓——蘇州東方瀑布大樓已經(jīng)爛尾近10年，造成的結(jié)果是200多名小業(yè)主拿不到房權(quán)證。而如蘇州名人廣場、蘇州世界綢等商業(yè)地產(chǎn)均因資金鏈的斷缺，呈現(xiàn)最終的爛尾結(jié)果。
蘇州商業(yè)聯(lián)合會的調(diào)查報告稱，2013年蘇州商業(yè)項目滯銷問題相對明顯，蘇州部分區(qū)域的人均商業(yè)面價已超過3平方，甚至達到4平方米，運高于西方發(fā)到國家，處于總量過剩的狀態(tài)。而蘇州聯(lián)合會權(quán)威人士指出，目前蘇州中心城區(qū)已建成的購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。
據(jù)新華網(wǎng)統(tǒng)計，2013年全年蘇州(不含吳江)共推地129宗，其中純住宅用地36宗，26宗、商服用地67宗、商住混合用地，其中商服用地占比超過一半。
面對火熱和風險不斷凸顯的商業(yè)地產(chǎn)市場，蘇州市政府1月27日出臺了專門針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策，這份名為《關(guān)于進一步加強全市商業(yè)房地產(chǎn)項目管理意見》的文件規(guī)定，對于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項目在預售前需劃出一部分房產(chǎn)作為風險防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，三年內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓。
陽澄湖板塊需要商業(yè)地產(chǎn)，美好前景與問題并存
此宗地周邊除了奕歐來這一個高檔消費定位的商業(yè)用地外，在寫字樓和住宅包圍的環(huán)境下，此板塊的確需要一個符合市場需求的商業(yè)用地。
除此之外，此商服用地擁有獨特的生態(tài)環(huán)境。坐落在陽澄湖周邊，與青劍湖相距不遠，雙湖景觀不容小覷。如果合理發(fā)展起來必能帶動這一片區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，當然對于當?shù)氐穆糜谓?jīng)濟發(fā)展也有很大的作用。
但是在看到美好前景下，也必須正視一些問題。如這樣一個面積達到31萬平方米的商服用地，在圈入之際似乎就預示著一個新的商業(yè)圈的形成，而對此它的定位該如何？它是像金雞湖商圈一樣定位于高檔消費，還是如印象城定位為中檔消費，還是像獅山、石路商業(yè)圈定位中高檔消費，再或者像觀前街商圈一樣全部包含？這似乎是開發(fā)商以及當?shù)卣枰紫让鞔_的問題。
其次，在蘇州目前商業(yè)地產(chǎn)過剩的情況下，如何能夠打造“不被冷落”的商業(yè)用地，如何和周邊的奕歐來形成良性的競爭，如何充分聚集周邊的居住人群形成一定范圍和規(guī)模的消費群體，如何將潛在消費群體成為其一個獨特消費群的固定領(lǐng)域，這些都是必須考慮的問題。
園區(qū)青陽雙湖板塊曾被一致公認為“園區(qū)北部最具投資價值的城市核心居住區(qū)和高尚社區(qū)密集帶”。所以，我們可以試想如果此宗地能夠配套到位、定位準確、建設(shè)合理，對于在周邊生活工作的、來此地旅游觀光的人群而言，必將能受到大家的寵愛。
不過也有業(yè)內(nèi)人士稱，離園區(qū)較近的青劍湖板塊商業(yè)一直處于“沒有人氣”的狀態(tài)，招商也十分困難。周邊大批高端別墅項目如阿卡迪亞、雍景灣、中信森林湖、天著等銷售狀況都不是特別理想，對商業(yè)地產(chǎn)的運營很不利。再加上兩處商業(yè)中心相隔如此之近，所以避免惡性競爭、定位好商業(yè)消費人群的層次以及項目級別才是商業(yè)運營的關(guān)鍵。（記者 彭憶菁 實習記者 張慧）
（原標題：商業(yè)地產(chǎn)拼殺角逐 陽澄湖板塊前景兩重天）
