30房企上海搶地，面粉價緊逼面包
柳九邦
“請各位認(rèn)清當(dāng)前形勢、理性競價，我這個主持人都有點HOLD不住了。”
昨日下午，當(dāng)上海浦東新區(qū)張江高科(5.51,0.18,3.38%)技園區(qū)中區(qū)C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3地塊(下稱“張江C-1地塊”)的報價從25.82億元漲至41.65億元時，現(xiàn)場主持人如是感慨稱。
最終，上海萬科盈江投資管理有限公司與上海張江(集團)投資有限公司組成聯(lián)合體(下稱“萬科張江聯(lián)合體”)以48.7億元拿下上述地塊，折合樓板價21415元/平方米，溢價率達88.6%。這也意味著，該地塊刷新了上周綠地聯(lián)合體拿下徐涇鎮(zhèn)會展中心地塊時創(chuàng)下的47.21億元年內(nèi)總價地王紀(jì)錄。
值得關(guān)注的是，陪萬科聯(lián)合體“玩”到最后的并非中海、招商等大鱷，而是近年來崛起的融創(chuàng)，后者最終報出48.65億元的高價，僅以500萬元的劣勢不敵萬科聯(lián)合體。
“太激烈了，從頭到尾都沒有停止過舉牌。”一位現(xiàn)場觀摩競買全程的開發(fā)商對《第一財經(jīng)日報》記者稱，上半年大家的銷售都不錯，庫存下降得很厲害，補倉的沖動都很強。
萬科攜“地主”強勢補倉
上半年以830億銷售額領(lǐng)跑國內(nèi)房企的萬科，昨日在土地市場上“一擲千金”。
萬科張江聯(lián)合體經(jīng)過300多輪激烈競價，戰(zhàn)勝融創(chuàng)、招商、中海、金地、卓越、建發(fā)等7家房企，以48.7億元拿下張江C-1地塊，折合樓板價21415元/平方米，溢價率達88.6%。
公開資料顯示，張江C-1地塊東至規(guī)劃哥白尼路，南至規(guī)劃環(huán)科路，出讓面積7.95萬平方米，容積率2.8~2.9，建筑面積22.74萬平方米，性質(zhì)為商住(住宅占約70%)。據(jù)悉，該地塊位于張江板塊的核心區(qū)域，且該板塊內(nèi)近三年來新建住宅供應(yīng)主要集中于張江湯臣豪園、廣蘭麗園兩個樓盤，未有其他新增項目，稀缺性日漸凸顯。
值得注意的是，作為龍頭房企萬科今年曾經(jīng)在多種場合下公開表示不會拿“地王”。然而，萬科在上海的這次出手導(dǎo)致這一論調(diào)被打破。
昨日，上海萬科內(nèi)部人士告訴本報記者，由于此次與上海張江集團聯(lián)合拿地，因此對地塊的情況比較了解，對地塊價值的判斷也是兩家公司的共識，“該地塊是張江高科技園區(qū)中區(qū)出讓的第一塊住宅用地，周圍有很好的產(chǎn)業(yè)支持，根據(jù)之前我們調(diào)研的數(shù)據(jù)，張江高科技園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)3000多家，從業(yè)人員20萬，該區(qū)域人群的月收入約為上海人均月收入的2.5倍，未來這一項目建成一個生活社區(qū)，目標(biāo)人群就是園區(qū)內(nèi)的高科技人才。”
上半年萬科在上海土地市場表現(xiàn)低調(diào)，雖然沒有拿地記錄，但是項目銷售成績斐然。根據(jù)漢宇地產(chǎn)新房監(jiān)測統(tǒng)計，1~6月萬科上海項目銷售總額達到57.2億元，僅次于綠地。尤其是其位于閔行區(qū)的萬科城開盤當(dāng)月銷售超過800套，萬科此次摘得張江地王或許只是為其補充土地儲備。
據(jù)本報記者現(xiàn)場觀察，自始至終，昨日融創(chuàng)在舉牌頻率與次數(shù)方面毫不示弱，在報價到達40億元以后，建發(fā)、卓越等企業(yè)已經(jīng)放棄舉牌，競爭就主要圍繞在融創(chuàng)與萬科張江聯(lián)合體之間，同樣志在必得的融創(chuàng)與萬科張江聯(lián)合體拼到了最后一刻才無奈放棄。
在剛剛發(fā)布的上半年房企銷售排行榜上，融創(chuàng)以235億元的銷售額排名第12位。良好的銷售業(yè)績也讓融創(chuàng)有了拿地的底氣和沖動。
3月17日，融創(chuàng)中國和綠城中國聯(lián)合發(fā)布公告稱，雙方以90.19億元的價格收購了上海黃浦區(qū)的一宗商住地塊。6月2日晚，融創(chuàng)中國與綠城中國發(fā)布聯(lián)合公告稱，公司已以12億元的總代價收購金都房產(chǎn)持有的浙江金盈50%的股權(quán)，從而融創(chuàng)綠城間接擁有了杭州高爾夫藝墅項目50%的股權(quán)。6月28日，天津北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)兩宗地掛牌成交，總出讓面積為24.81萬平方米，總價11.32億元，均由融創(chuàng)旗下子公司天津融耀置業(yè)有限公司競得。
“多年沒有見過的盛況”
昨日上午，原本寬敞的上海土地交易中心被21家房企的代表們擠得水泄不通，這一場景被業(yè)內(nèi)人士形容為“多年沒有見過的盛況”。
此外，昨日上午出讓的松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗鳳路一號A地塊(下稱“泗鳳路地塊”)更是吸引了21家房企到現(xiàn)場競買，最終在經(jīng)過約400輪激烈競價后，上海保利盛冠投資有限公司以23.56億元的總價拿下，溢價率131.89%，折合樓板價12567元/平方米，該地塊也刷新了今年上海的溢價率紀(jì)錄。
一位昨日參與競買的中型開發(fā)商負(fù)責(zé)人對本報記者坦言，最終出來的樓板價已經(jīng)接近地塊附近毛坯房的價格了，實際操盤的風(fēng)險還是比較大的，也就只有少數(shù)央企國企能夠承受這樣的樓板價。現(xiàn)在的市場是“大象能跳舞，但小猴子已經(jīng)沒法討生活了。”
據(jù)悉，上海保利盛冠投資有限公司隸屬于保利置業(yè)集團(上海)投資有限公司，后者為香港上市房企保利置業(yè)集團(00119.HK)子公司。
剛剛邁進下半年，上海土地市場的“開門紅”無疑讓市場驚嘆。
昨日上海出讓的3幅經(jīng)營性用地合計金額高達75.2億元。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，7月份預(yù)計還將有至少12幅經(jīng)營性用地出讓，合計面積為66.1萬平方米，累計起始金額超過100億元，基本將延續(xù)4月以來單月皆破百億元出讓金額的勢頭。
“在經(jīng)歷了一個火爆的6月后，目前土地市場顯然還沒有流露回落的跡象，更有繼續(xù)向上，把此前2年受調(diào)控影響給彌補回來的勢頭。”黃河滔表示。
漢宇地產(chǎn)市場研究部半年度土地監(jiān)測報告顯示，上半年上海經(jīng)營性土地出讓收入達703.38億元，同比增長3.7倍。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟則認(rèn)為，今年住宅市場回暖的情況之下，全市商品住宅新增供應(yīng)量并未和商品住宅成交一樣同步出現(xiàn)增加，相比2012年下半年甚至出現(xiàn)了明顯回落，那么開發(fā)商的確有補倉的需要。然而，今年土地市場住宅用地供應(yīng)量也未出現(xiàn)明顯增加，多數(shù)土地為商業(yè)用地，那么一旦出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)住宅用地就能極大地推動開發(fā)商的買地?zé)崆�，出現(xiàn)高溢價。 (本報記者王肖邦對此文亦有貢獻)
