30房企上海搶地，面粉價(jià)緊逼面包
柳九邦
“請(qǐng)各位認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì)、理性競(jìng)價(jià)，我這個(gè)主持人都有點(diǎn)HOLD不住了。”
昨日下午，當(dāng)上海浦東新區(qū)張江高科(5.51,0.18,3.38%)技園區(qū)中區(qū)C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3地塊(下稱“張江C-1地塊”)的報(bào)價(jià)從25.82億元漲至41.65億元時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)主持人如是感慨稱。
最終，上海萬(wàn)科盈江投資管理有限公司與上海張江(集團(tuán))投資有限公司組成聯(lián)合體(下稱“萬(wàn)科張江聯(lián)合體”)以48.7億元拿下上述地塊，折合樓板價(jià)21415元/平方米，溢價(jià)率達(dá)88.6%。這也意味著，該地塊刷新了上周綠地聯(lián)合體拿下徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心地塊時(shí)創(chuàng)下的47.21億元年內(nèi)總價(jià)地王紀(jì)錄。
值得關(guān)注的是，陪萬(wàn)科聯(lián)合體“玩”到最后的并非中海、招商等大鱷，而是近年來(lái)崛起的融創(chuàng)，后者最終報(bào)出48.65億元的高價(jià)，僅以500萬(wàn)元的劣勢(shì)不敵萬(wàn)科聯(lián)合體。
“太激烈了，從頭到尾都沒(méi)有停止過(guò)舉牌。”一位現(xiàn)場(chǎng)觀摩競(jìng)買全程的開發(fā)商對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者稱，上半年大家的銷售都不錯(cuò)，庫(kù)存下降得很厲害，補(bǔ)倉(cāng)的沖動(dòng)都很強(qiáng)。
萬(wàn)科攜“地主”強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)
上半年以830億銷售額領(lǐng)跑國(guó)內(nèi)房企的萬(wàn)科，昨日在土地市場(chǎng)上“一擲千金”。
萬(wàn)科張江聯(lián)合體經(jīng)過(guò)300多輪激烈競(jìng)價(jià)，戰(zhàn)勝融創(chuàng)、招商、中海、金地、卓越、建發(fā)等7家房企，以48.7億元拿下張江C-1地塊，折合樓板價(jià)21415元/平方米，溢價(jià)率達(dá)88.6%。
公開資料顯示，張江C-1地塊東至規(guī)劃哥白尼路，南至規(guī)劃環(huán)科路，出讓面積7.95萬(wàn)平方米，容積率2.8~2.9，建筑面積22.74萬(wàn)平方米，性質(zhì)為商住(住宅占約70%)。據(jù)悉，該地塊位于張江板塊的核心區(qū)域，且該板塊內(nèi)近三年來(lái)新建住宅供應(yīng)主要集中于張江湯臣豪園、廣蘭麗園兩個(gè)樓盤，未有其他新增項(xiàng)目，稀缺性日漸凸顯。
值得注意的是，作為龍頭房企萬(wàn)科今年曾經(jīng)在多種場(chǎng)合下公開表示不會(huì)拿“地王”。然而，萬(wàn)科在上海的這次出手導(dǎo)致這一論調(diào)被打破。
昨日，上海萬(wàn)科內(nèi)部人士告訴本報(bào)記者，由于此次與上海張江集團(tuán)聯(lián)合拿地，因此對(duì)地塊的情況比較了解，對(duì)地塊價(jià)值的判斷也是兩家公司的共識(shí)，“該地塊是張江高科技園區(qū)中區(qū)出讓的第一塊住宅用地，周圍有很好的產(chǎn)業(yè)支持，根據(jù)之前我們調(diào)研的數(shù)據(jù)，張江高科技園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)3000多家，從業(yè)人員20萬(wàn)，該區(qū)域人群的月收入約為上海人均月收入的2.5倍，未來(lái)這一項(xiàng)目建成一個(gè)生活社區(qū)，目標(biāo)人群就是園區(qū)內(nèi)的高科技人才。”
上半年萬(wàn)科在上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)低調(diào)，雖然沒(méi)有拿地記錄，但是項(xiàng)目銷售成績(jī)斐然。根據(jù)漢宇地產(chǎn)新房監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，1~6月萬(wàn)科上海項(xiàng)目銷售總額達(dá)到57.2億元，僅次于綠地。尤其是其位于閔行區(qū)的萬(wàn)科城開盤當(dāng)月銷售超過(guò)800套，萬(wàn)科此次摘得張江地王或許只是為其補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。
據(jù)本報(bào)記者現(xiàn)場(chǎng)觀察，自始至終，昨日融創(chuàng)在舉牌頻率與次數(shù)方面毫不示弱，在報(bào)價(jià)到達(dá)40億元以后，建發(fā)、卓越等企業(yè)已經(jīng)放棄舉牌，競(jìng)爭(zhēng)就主要圍繞在融創(chuàng)與萬(wàn)科張江聯(lián)合體之間，同樣志在必得的融創(chuàng)與萬(wàn)科張江聯(lián)合體拼到了最后一刻才無(wú)奈放棄。
在剛剛發(fā)布的上半年房企銷售排行榜上，融創(chuàng)以235億元的銷售額排名第12位。良好的銷售業(yè)績(jī)也讓融創(chuàng)有了拿地的底氣和沖動(dòng)。
3月17日，融創(chuàng)中國(guó)和綠城中國(guó)聯(lián)合發(fā)布公告稱，雙方以90.19億元的價(jià)格收購(gòu)了上海黃浦區(qū)的一宗商住地塊。6月2日晚，融創(chuàng)中國(guó)與綠城中國(guó)發(fā)布聯(lián)合公告稱，公司已以12億元的總代價(jià)收購(gòu)金都房產(chǎn)持有的浙江金盈50%的股權(quán)，從而融創(chuàng)綠城間接擁有了杭州高爾夫藝墅項(xiàng)目50%的股權(quán)。6月28日，天津北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)兩宗地掛牌成交，總出讓面積為24.81萬(wàn)平方米，總價(jià)11.32億元，均由融創(chuàng)旗下子公司天津融耀置業(yè)有限公司競(jìng)得。
“多年沒(méi)有見過(guò)的盛況”
昨日上午，原本寬敞的上海土地交易中心被21家房企的代表們擠得水泄不通，這一場(chǎng)景被業(yè)內(nèi)人士形容為“多年沒(méi)有見過(guò)的盛況”。
此外，昨日上午出讓的松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗鳳路一號(hào)A地塊(下稱“泗鳳路地塊”)更是吸引了21家房企到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買，最終在經(jīng)過(guò)約400輪激烈競(jìng)價(jià)后，上海保利盛冠投資有限公司以23.56億元的總價(jià)拿下，溢價(jià)率131.89%，折合樓板價(jià)12567元/平方米，該地塊也刷新了今年上海的溢價(jià)率紀(jì)錄。
一位昨日參與競(jìng)買的中型開發(fā)商負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者坦言，最終出來(lái)的樓板價(jià)已經(jīng)接近地塊附近毛坯房的價(jià)格了，實(shí)際操盤的風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的，也就只有少數(shù)央企國(guó)企能夠承受這樣的樓板價(jià)�，F(xiàn)在的市場(chǎng)是“大象能跳舞，但小猴子已經(jīng)沒(méi)法討生活了。”
據(jù)悉，上海保利盛冠投資有限公司隸屬于保利置業(yè)集團(tuán)(上海)投資有限公司，后者為香港上市房企保利置業(yè)集團(tuán)(00119.HK)子公司。
剛剛邁進(jìn)下半年，上海土地市場(chǎng)的“開門紅”無(wú)疑讓市場(chǎng)驚嘆。
昨日上海出讓的3幅經(jīng)營(yíng)性用地合計(jì)金額高達(dá)75.2億元。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，7月份預(yù)計(jì)還將有至少12幅經(jīng)營(yíng)性用地出讓，合計(jì)面積為66.1萬(wàn)平方米，累計(jì)起始金額超過(guò)100億元，基本將延續(xù)4月以來(lái)單月皆破百億元出讓金額的勢(shì)頭。
“在經(jīng)歷了一個(gè)火爆的6月后，目前土地市場(chǎng)顯然還沒(méi)有流露回落的跡象，更有繼續(xù)向上，把此前2年受調(diào)控影響給彌補(bǔ)回來(lái)的勢(shì)頭。”黃河滔表示。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部半年度土地監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，上半年上海經(jīng)營(yíng)性土地出讓收入達(dá)703.38億元，同比增長(zhǎng)3.7倍。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟則認(rèn)為，今年住宅市場(chǎng)回暖的情況之下，全市商品住宅新增供應(yīng)量并未和商品住宅成交一樣同步出現(xiàn)增加，相比2012年下半年甚至出現(xiàn)了明顯回落，那么開發(fā)商的確有補(bǔ)倉(cāng)的需要。然而，今年土地市場(chǎng)住宅用地供應(yīng)量也未出現(xiàn)明顯增加，多數(shù)土地為商業(yè)用地，那么一旦出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)住宅用地就能極大地推動(dòng)開發(fā)商的買地?zé)崆�，出現(xiàn)高溢價(jià)。 (本報(bào)記者王肖邦對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))
