與大多數(shù)女人不同，貴為中國女首富的吳亞軍，喜歡把一件事想清楚再做，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)這件事，她想了十年。

　　在最近的五年里，作為龍湖地產(chǎn)的“掌舵者”，吳亞軍感受到了一波又一波由于調(diào)控而帶來的市場波動。此時她希望龍湖能“過一種安穩(wěn)的生活”，所以商業(yè)地產(chǎn)成為了她最終的選擇。

　　戰(zhàn)略上位

　　龍湖最高決策層采用了“結(jié)果導(dǎo)向”的方式，即要求龍湖地產(chǎn)30%的利潤由商業(yè)地產(chǎn)貢獻，而實現(xiàn)這一目標的時間是15年。

　　“集團每年將銷售回款10%以內(nèi)的資金投入商業(yè)運營，以保證商業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。”魏健說。他長著一副“龍湖式”的外形,身材魁梧，面相陽剛，戴眼鏡，與現(xiàn)任的CEO邵明曉、執(zhí)行董事秦力洪、北京公司總經(jīng)理宋海林“風格無二”，他現(xiàn)在是龍湖商業(yè)地產(chǎn)的總經(jīng)理。

　　魏健現(xiàn)在過的似乎是好日子，因為在經(jīng)過吳亞軍等決策層的深思熟慮后，商業(yè)地產(chǎn)在龍湖潛行了將近十個年頭之后，終于成為集團的重要發(fā)展戰(zhàn)略，并在全國擴張，按照龍湖2012年年報的顯示數(shù)據(jù)，年銷售額401.3億元的10%即是40億元。

　　相比于萬科“年均投資規(guī)模10%”等設(shè)定的目標和任務(wù)，龍湖最高決策層給魏建提出的任務(wù)采用了“結(jié)果導(dǎo)向”的方式，他需要面對的，是要將龍湖地產(chǎn)30%的利潤由商業(yè)地產(chǎn)貢獻——這個過程，吳亞軍和龍湖最高決策層給出的時間是15年。

　　當下，商業(yè)地產(chǎn)對龍湖地產(chǎn)全年利潤的貢獻約為5%的水平。在“元年”的前一年，龍湖地產(chǎn)在商業(yè)領(lǐng)域的表現(xiàn)，似乎能讓魏建有些底氣。據(jù)龍湖2012年公布的年中業(yè)績報告顯示，其租金收入大幅增長34.8%至人民幣2.27億元。在2009~2011年間，全年租金收入復(fù)合年增長率約為42.5%。

　　為了達成15年后30%利潤比例的目標，龍湖將戰(zhàn)略目標進行了分解，首先需要達到2015年底實現(xiàn)三大業(yè)態(tài)開業(yè)近20個項目，營業(yè)面積在350萬平方米左右。

　　“久安”之策

　　在商業(yè)地產(chǎn)加速擴張，是龍湖尋求穩(wěn)定收入來源的戰(zhàn)略路徑。相比于屢屢調(diào)控的住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)似乎距離“久安”之策更近。“龍湖每年會預(yù)留12%的土地儲備用作商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，我們計劃未來三四年每年都新開一個SHOPPINGMALL，這部分租金的增長能夠確保在25%~30%的水平。”龍湖地產(chǎn)一位高管如是向《中國經(jīng)營報(微博)》記者解讀吳亞軍和最高決策層敲定的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略。

　　談及商業(yè)地產(chǎn)加速擴張戰(zhàn)略的來源，多位龍湖高管都認為這是一條尋求穩(wěn)定收入來源的戰(zhàn)略路徑。

　　2011年，在吳亞軍的布局之下，龍湖地產(chǎn)完成了新人事格局的確定——吳亞軍不再兼任龍湖地產(chǎn)CEO，轉(zhuǎn)而專任集團董事長。北京公司原總經(jīng)理邵明曉接任，負責龍湖地產(chǎn)的日常運營，吳亞軍在專任董事長后，將把更多的精力轉(zhuǎn)移到企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的長遠決策上來。

　　從2011年底開始，到2012年到來之前，在吳亞軍的主導(dǎo)之下，龍湖地產(chǎn)對于未來的發(fā)展戰(zhàn)略進行的多次“務(wù)虛”“務(wù)實”的探討，這些探討時而在龍湖公司內(nèi)部舉行，時而也在龍湖公司以外的地方“輕松”地進行各種頭腦風暴。

　　最終，一條路徑在最高決策層內(nèi)形成共識，即龍湖未來的發(fā)展戰(zhàn)略是要搭建一個穩(wěn)定的盈利平臺，而要實現(xiàn)這個穩(wěn)定的盈利平臺，首先需要形成一個穩(wěn)定的收入結(jié)構(gòu)。

　　據(jù)說，吳亞軍打了一個簡單的比方——“就像建一條收費的高速公路，建好了就能收錢”。于是，比照吳亞軍這一“修路、收錢”的類比，龍湖現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中與這一邏輯最能匹配的，就是商業(yè)地產(chǎn)。

　　長短搭配

　　龍湖為銷售型物業(yè)業(yè)主服務(wù)的同時，自身持有物業(yè)的運營也將獲益。

　　每一個試圖嘗試商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商，都不能擺脫如何平衡銷售和持有業(yè)務(wù)搭配關(guān)系的命題。

　　“龍湖為銷售型物業(yè)業(yè)主服務(wù)的同時，自身持有物業(yè)的運營也將獲益。”魏健表示，個體投資者可以幫助龍湖做大商業(yè)規(guī)模，而龍湖則可以幫助個體投資者補長短板，共同受益，快速實現(xiàn)商業(yè)綜合體“B+C”，所謂B+C即是大型綜合體配合能夠滿足個性化需求的中小商鋪，魏健將其形容為“共振”發(fā)展。

　　然而，這種配比發(fā)展的方式，最重要的還是在于帶給龍湖整體資金鏈條的平衡，截至2012年6月30日，龍湖手頭現(xiàn)金及銀行結(jié)存高達人民幣174.7億元，凈負債率僅為49%，平均借貸成本僅為年利率6.73%。同期，龍湖集團已開業(yè)商場面積為438,979平方米，整體出租率為98.6%，并錄得投資物業(yè)評估增值人民幣6.7億元。截至2012年底，龍湖商業(yè)當年租金收入超過5億元。

　　2013年1月23日，龍湖地產(chǎn)有限公司(港交所股份代號：960)公布于1月22日成功發(fā)行2023年到期的6.75%優(yōu)先票據(jù)。經(jīng)扣除包銷折扣及傭金和其他估計開支，優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的所得款項凈額約為4.959億美元，票面利率僅為6%左右。

　　“按照香港資本市場的規(guī)則，物業(yè)升值部分也可以算入公司凈利，我想龍湖也注意到了這方面，即持有物業(yè)的升值，在香港可以直接被統(tǒng)計做利潤增加，這對于增加公司的業(yè)績也是十分有利的。”京華一方香港分析師蔡建奎向記者如此分析。