與大多數(shù)女人不同，貴為中國(guó)女首富的吳亞軍，喜歡把一件事想清楚再做，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)這件事，她想了十年。
在最近的五年里，作為龍湖地產(chǎn)的“掌舵者”，吳亞軍感受到了一波又一波由于調(diào)控而帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)。此時(shí)她希望龍湖能“過(guò)一種安穩(wěn)的生活”，所以商業(yè)地產(chǎn)成為了她最終的選擇。
戰(zhàn)略上位
龍湖最高決策層采用了“結(jié)果導(dǎo)向”的方式，即要求龍湖地產(chǎn)30%的利潤(rùn)由商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的時(shí)間是15年。
“集團(tuán)每年將銷售回款10%以內(nèi)的資金投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，以保證商業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。”魏健說(shuō)。他長(zhǎng)著一副“龍湖式”的外形,身材魁梧，面相陽(yáng)剛，戴眼鏡，與現(xiàn)任的CEO邵明曉、執(zhí)行董事秦力洪、北京公司總經(jīng)理宋海林“風(fēng)格無(wú)二”，他現(xiàn)在是龍湖商業(yè)地產(chǎn)的總經(jīng)理。
魏健現(xiàn)在過(guò)的似乎是好日子，因?yàn)樵诮?jīng)過(guò)吳亞軍等決策層的深思熟慮后，商業(yè)地產(chǎn)在龍湖潛行了將近十個(gè)年頭之后，終于成為集團(tuán)的重要發(fā)展戰(zhàn)略，并在全國(guó)擴(kuò)張，按照龍湖2012年年報(bào)的顯示數(shù)據(jù)，年銷售額401.3億元的10%即是40億元。
相比于萬(wàn)科“年均投資規(guī)模10%”等設(shè)定的目標(biāo)和任務(wù)，龍湖最高決策層給魏建提出的任務(wù)采用了“結(jié)果導(dǎo)向”的方式，他需要面對(duì)的，是要將龍湖地產(chǎn)30%的利潤(rùn)由商業(yè)地產(chǎn)貢獻(xiàn)——這個(gè)過(guò)程，吳亞軍和龍湖最高決策層給出的時(shí)間是15年。
當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)龍湖地產(chǎn)全年利潤(rùn)的貢獻(xiàn)約為5%的水平。在“元年”的前一年，龍湖地產(chǎn)在商業(yè)領(lǐng)域的表現(xiàn)，似乎能讓魏建有些底氣。據(jù)龍湖2012年公布的年中業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其租金收入大幅增長(zhǎng)34.8%至人民幣2.27億元。在2009~2011年間，全年租金收入復(fù)合年增長(zhǎng)率約為42.5%。
為了達(dá)成15年后30%利潤(rùn)比例的目標(biāo)，龍湖將戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行了分解，首先需要達(dá)到2015年底實(shí)現(xiàn)三大業(yè)態(tài)開(kāi)業(yè)近20個(gè)項(xiàng)目，營(yíng)業(yè)面積在350萬(wàn)平方米左右。
“久安”之策
在商業(yè)地產(chǎn)加速擴(kuò)張，是龍湖尋求穩(wěn)定收入來(lái)源的戰(zhàn)略路徑。相比于屢屢調(diào)控的住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)似乎距離“久安”之策更近。“龍湖每年會(huì)預(yù)留12%的土地儲(chǔ)備用作商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我們計(jì)劃未來(lái)三四年每年都新開(kāi)一個(gè)SHOPPINGMALL，這部分租金的增長(zhǎng)能夠確保在25%~30%的水平。”龍湖地產(chǎn)一位高管如是向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)》記者解讀吳亞軍和最高決策層敲定的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略。
談及商業(yè)地產(chǎn)加速擴(kuò)張戰(zhàn)略的來(lái)源，多位龍湖高管都認(rèn)為這是一條尋求穩(wěn)定收入來(lái)源的戰(zhàn)略路徑。
2011年，在吳亞軍的布局之下，龍湖地產(chǎn)完成了新人事格局的確定——吳亞軍不再兼任龍湖地產(chǎn)CEO，轉(zhuǎn)而專任集團(tuán)董事長(zhǎng)。北京公司原總經(jīng)理邵明曉接任，負(fù)責(zé)龍湖地產(chǎn)的日常運(yùn)營(yíng)，吳亞軍在專任董事長(zhǎng)后，將把更多的精力轉(zhuǎn)移到企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)決策上來(lái)。
從2011年底開(kāi)始，到2012年到來(lái)之前，在吳亞軍的主導(dǎo)之下，龍湖地產(chǎn)對(duì)于未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行的多次“務(wù)虛”“務(wù)實(shí)”的探討，這些探討時(shí)而在龍湖公司內(nèi)部舉行，時(shí)而也在龍湖公司以外的地方“輕松”地進(jìn)行各種頭腦風(fēng)暴。
最終，一條路徑在最高決策層內(nèi)形成共識(shí)，即龍湖未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略是要搭建一個(gè)穩(wěn)定的盈利平臺(tái)，而要實(shí)現(xiàn)這個(gè)穩(wěn)定的盈利平臺(tái)，首先需要形成一個(gè)穩(wěn)定的收入結(jié)構(gòu)。
據(jù)說(shuō)，吳亞軍打了一個(gè)簡(jiǎn)單的比方——“就像建一條收費(fèi)的高速公路，建好了就能收錢”。于是，比照吳亞軍這一“修路、收錢”的類比，龍湖現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中與這一邏輯最能匹配的，就是商業(yè)地產(chǎn)。
長(zhǎng)短搭配
龍湖為銷售型物業(yè)業(yè)主服務(wù)的同時(shí)，自身持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)也將獲益。
每一個(gè)試圖嘗試商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)商，都不能擺脫如何平衡銷售和持有業(yè)務(wù)搭配關(guān)系的命題。
“龍湖為銷售型物業(yè)業(yè)主服務(wù)的同時(shí)，自身持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)也將獲益。”魏健表示，個(gè)體投資者可以幫助龍湖做大商業(yè)規(guī)模，而龍湖則可以幫助個(gè)體投資者補(bǔ)長(zhǎng)短板，共同受益，快速實(shí)現(xiàn)商業(yè)綜合體“B+C”，所謂B+C即是大型綜合體配合能夠滿足個(gè)性化需求的中小商鋪，魏健將其形容為“共振”發(fā)展。
然而，這種配比發(fā)展的方式，最重要的還是在于帶給龍湖整體資金鏈條的平衡，截至2012年6月30日，龍湖手頭現(xiàn)金及銀行結(jié)存高達(dá)人民幣174.7億元，凈負(fù)債率僅為49%，平均借貸成本僅為年利率6.73%。同期，龍湖集團(tuán)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)面積為438,979平方米，整體出租率為98.6%，并錄得投資物業(yè)評(píng)估增值人民幣6.7億元。截至2012年底，龍湖商業(yè)當(dāng)年租金收入超過(guò)5億元。
2013年1月23日，龍湖地產(chǎn)有限公司(港交所股份代號(hào)：960)公布于1月22日成功發(fā)行2023年到期的6.75%優(yōu)先票據(jù)。經(jīng)扣除包銷折扣及傭金和其他估計(jì)開(kāi)支，優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的所得款項(xiàng)凈額約為4.959億美元，票面利率僅為6%左右。
“按照香港資本市場(chǎng)的規(guī)則，物業(yè)升值部分也可以算入公司凈利，我想龍湖也注意到了這方面，即持有物業(yè)的升值，在香港可以直接被統(tǒng)計(jì)做利潤(rùn)增加，這對(duì)于增加公司的業(yè)績(jī)也是十分有利的。”京華一方香港分析師蔡建奎向記者如此分析。
