事實(shí)上，數(shù)據(jù)顯示，截至2009年我國(guó)城鎮(zhèn)人口已超6億。而且，“十二五”期間我國(guó)城鎮(zhèn)化率將超過(guò)50％。
對(duì)此，國(guó)家發(fā)改委發(fā)展規(guī)劃司司長(zhǎng)李守信也表示，在未來(lái)10到20年，我國(guó)城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)改變。
“在與日俱增的城鎮(zhèn)人口與耕地紅線(xiàn)的雙重壓力下，未來(lái)我國(guó)的住房用地供應(yīng)緊張的趨勢(shì)還將持續(xù)。”國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)冷宏志說(shuō)。
土地儲(chǔ)備融資難題待解
大量的土地需求呼喚高效的土地儲(chǔ)備體系。然而，受制于融資難題，至今土地一級(jí)開(kāi)發(fā)通道仍不通暢。這不但影響了政府土地儲(chǔ)備計(jì)劃和城市土地供應(yīng)計(jì)劃的順利實(shí)施，也使政府利用土地供應(yīng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)產(chǎn)生了巨大矛盾。
“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金的需求量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，流動(dòng)性差，使用集中，致使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。”著名土地專(zhuān)家鄒曉云說(shuō)。
并且，金融機(jī)構(gòu)在土地儲(chǔ)備貸款方面也有諸多限制，這使得土地儲(chǔ)備融資的瓶頸至今沒(méi)有突破。
記者注意到，根據(jù)中國(guó)建行披露的最新年報(bào)數(shù)據(jù)，其2009年土地儲(chǔ)備貸款近150億元，僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的一半。國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備貸款尚且如此，由此可見(jiàn)各地政府土地儲(chǔ)備融資的難度。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家向記者表示，除銀行貸款外，目前全國(guó)各地都在積極探討土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可行的融資渠道和融資模式，包括財(cái)政撥款、土地信托、土地資產(chǎn)證券化、企業(yè)或企業(yè)聯(lián)合體融資、招商引資、項(xiàng)目融資等。
但是，“這些方式都存在一定的局限和政策法規(guī)的不完善，無(wú)法成為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)持續(xù)穩(wěn)定長(zhǎng)期的投融資模式。”該專(zhuān)家說(shuō)。
城投模式可復(fù)制性待觀
在上述背景下，云南城投所代表的“政府與公司分成模式”恰恰提供了一套解決方案。但是，對(duì)于其復(fù)制性和可持續(xù)性卻也存在變數(shù)，多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家均表示謹(jǐn)慎。這也是至今A股市場(chǎng)類(lèi)似公司寥若晨星的原因之一。
記者注意到，目前僅有云南城投、中天城投（000540）、綿世股份（000609）等幾家公司采取分成模式。而黑牡丹（600510）等公司則采取固定收益率模式，或兼而有之。其中，前者企業(yè)與政府之間的分成比例往往是雙方博弈的結(jié)果。
“未來(lái)公司是否還能拿到類(lèi)似環(huán)湖東路沿線(xiàn)土地進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，這是誰(shuí)也不確定。”一位接近云南城投的人士說(shuō)。
她向記者表示，公司之所以拿到該項(xiàng)目，是公司的大股東早在2005年就已經(jīng)開(kāi)始做規(guī)劃，與政府商談的結(jié)果。而今后會(huì)怎樣，無(wú)法判斷。
對(duì)此，萬(wàn)科總裁郁亮同樣向記者表示，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)各地政府情況不一，包括土地市場(chǎng)本身情況、土地出讓后利潤(rùn)分成比例等等情況各不相同，因此云南城投的模式能否復(fù)制持續(xù)也是無(wú)法確定的。
而且，“與政府簽訂合同的模式歸根到底是政府授權(quán)，這本身也存在風(fēng)險(xiǎn)，如果政府換屆，就可能就存在變動(dòng)。”海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)盧鏗向記者表示。
事實(shí)上，分成比例和土地市場(chǎng)恰恰是“政府與公司分成模式”的兩個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。
《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》第四條、第十條分別規(guī)定，“土地出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理”、“任何地區(qū)、部門(mén)和單位都不得以‘招商引資’、‘舊城改造’、‘國(guó)有企業(yè)改制’等各種名義減免土地出讓收入，實(shí)行‘零地價(jià)’，甚至‘負(fù)地價(jià)’，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入；也不得違反規(guī)定通過(guò)簽訂協(xié)議等方式，將應(yīng)繳地方國(guó)庫(kù)的土地出讓收入，由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人直接將征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付給村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民等。”
正是基于上述原因，鄒曉云等多位土地專(zhuān)家認(rèn)為，由于涉及到土地出讓金的管理，分成模式可能導(dǎo)致企業(yè)獲利過(guò)多的問(wèn)題（特別是在所拍地塊價(jià)格較高時(shí)），因此其合規(guī)性有待明晰。
再者，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快而引發(fā)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不時(shí)沖擊著土地市場(chǎng)，這也增加了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
例如，去年底，國(guó)土部近期印發(fā)了《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》的通知，明確了商品住宅用地的宗地出讓面積上限，即小城市(鎮(zhèn))不超過(guò)7公頃，中等城市不超過(guò)14公頃，大城市不能超過(guò)20公頃(約300畝)。這使得大地塊出讓受到限制。另外，包括北京、海南等省市還有意強(qiáng)化政府收編土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，使一般企業(yè)更無(wú)法介入其中。
但是，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史已經(jīng)明確表示，招拍掛作為土地出讓的基本制度將不會(huì)改變（更多是完善補(bǔ)充）。這保證了類(lèi)似云南城投等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)的根本生存條件。
而且，“如果按照目標(biāo)管理，在城鎮(zhèn)化加速的特殊時(shí)期，云南城投的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式應(yīng)該值得推廣，它解決了政府籌錢(qián)建市的渠道。”廣發(fā)證券（000776）分析師沈愛(ài)卿說(shuō)。
另一位證券界專(zhuān)家則表示，從另一個(gè)角度來(lái)看，類(lèi)似公司項(xiàng)目的稀缺，更說(shuō)明云南城投現(xiàn)有的價(jià)值。
