云南城投：“手中有地”是最大王牌
雖然由于種種原因，云南城投（600239）手中的地塊沒能在年前入市，但這不過是時(shí)間早晚的問題。綜合分析云南城投的基本面可以看出，依靠有地方政府背景的母公司的強(qiáng)力支持，其手握土地一級開發(fā)合同至2013年的獨(dú)特優(yōu)勢是無人能及的，這樣的地產(chǎn)商在滬深兩市的上市公司中寥若晨星。況且，公司還積極參與新昆明建設(shè)，推進(jìn)土地一二級聯(lián)動開發(fā)，公司牽手萬科、中海、保利等多家名企，優(yōu)勢互補(bǔ)，深耕昆明市，正在成為地方房企的龍頭�？傊瑹o論是中短期，還是長期來看，云南城投的內(nèi)在價(jià)值皆可期。
地王現(xiàn)象折射土地稀缺價(jià)值
全國兩會后北京“一日三地王”的現(xiàn)象，足以證明土地資源的稀缺價(jià)值。這也更預(yù)示出土地一級開發(fā)的潛力。
“縱觀全國土地一級開發(fā)領(lǐng)域，真正能拿到這類項(xiàng)目的公司可謂鳳毛麟角。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟向上海證券報(bào)表示，從某種程度上說，萬通地產(chǎn)（600246）等搞二級開發(fā)的公司都是在給一級開發(fā)公司打工。
對此，一位接近云南城投的人士告訴記者，公司背后是云投集團(tuán)，之所以公司可以拿到一級開發(fā)項(xiàng)目，是因?yàn)樵缭?005年云投集團(tuán)就與昆明市政府商談此事，經(jīng)過多輪商討后才使得公司最終獲得昆明環(huán)湖東路沿線土地進(jìn)行土地一級開發(fā)項(xiàng)目。
材料顯示，昆明市人民政府2008年5月7日第81次常務(wù)會議精神，由昆明市人民政府授權(quán)昆明市土地礦產(chǎn)儲備管理辦公室，委托公司對環(huán)湖東路沿線土地進(jìn)行土地一級開發(fā)，雙方簽訂了《環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)委托合同》，項(xiàng)目總面積約4.18萬畝（約28平方公里），土地規(guī)劃預(yù)計(jì)：建設(shè)用地面積2299.31萬平方米（合3.449萬畝），道路用地面積122.94萬平方米（合1844畝），綠化及濕地面積400.69萬平方米（合6010畝）。
據(jù)了解，該片地一級開發(fā)期限5年，自2008年5月30日至2013年5月30日。土地開發(fā)第一期（4630畝）分兩個階段，第一階段 2027畝（08年10月至09年3月），第二階段2603畝（09年3月至09年7月）；第二期9709畝，開發(fā)期限2009年7月至2011年2月；第三期11453畝，開發(fā)期限2011年2月至2011年7月；第四期12013畝，開發(fā)期限2011年7月至2012年7月。
“云南城投的項(xiàng)目地處昆明市滇池區(qū)域，承接著老城區(qū)和新城區(qū)，地理位置相當(dāng)有發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;一位昆明土生土長的業(yè)內(nèi)專家私下向記者表示，如果開發(fā)得好，該區(qū)域房地產(chǎn)升值空間很大。
實(shí)際上，根據(jù)《云南省滇中城市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》（2009年-2020年）所提出的，“構(gòu)筑一核、兩軸、三圈、四極、五通道的空間結(jié)構(gòu)”，公司的上述地塊正處于“一核”范圍內(nèi)。
所謂一核，即以現(xiàn)代新昆明（一湖四片）為核心，范圍包括昆明主城、呈貢新城、晉城——新街新城及昆陽——�？谛鲁�。
而據(jù)國信證券統(tǒng)計(jì)，近2年該項(xiàng)目區(qū)附近主要地塊成交情況顯示，周邊商業(yè)用地成交平均單價(jià)已達(dá)150萬元/畝左右。
“手中有地”早晚不慌
據(jù)悉，到去年底公司已經(jīng)整理好的土地面積為3060畝，已經(jīng)轉(zhuǎn)給昆明市土地部門。這些土地可能會在2010年，由政府通過招拍掛方式全部出讓。記者注意到，如果按照原計(jì)劃，環(huán)湖東路沿線土地一級開發(fā)的第一期4630畝土地應(yīng)該已經(jīng)入市。但是，由于政府等方面的原因，還在等待交易。對此，公司人士態(tài)度也非常謹(jǐn)慎。
“在這個敏感時(shí)期，公司不太方便接受采訪。”云南城投證券部一位工作人員向記者表示。事實(shí)上，作為土地一級開發(fā)的企業(yè)，土地究竟賣出一個什么樣的價(jià)錢對企業(yè)盈利會有直接影響。對此，業(yè)內(nèi)分析師也多有分析。
國信證券報(bào)告指出，若一級開發(fā)成本保持不變（約60萬元/畝），土地平均批租價(jià)上升至160 萬元/畝時(shí)，云南城投土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)估值在30 元/股左右。“我們的系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2009年昆明市住宅土地平均樓面價(jià)為855元/平米，而今年截至目前，住宅土地平均樓面價(jià)為1004元/平米，從趨勢上來看仍在上漲。”中國指數(shù)研究院分析師任徐恒說。
而據(jù)國土部的中國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，昆明市地價(jià)也是不斷上漲之勢。其中，去年3、4季度的昆明居住地價(jià)增長率分別達(dá)到7.39％、10.33％。
另外，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，昆明房價(jià)從2007年的均價(jià)3786元/平方米漲至2009年的5165元/平方米，漲幅為36.4％。這無疑也對土地價(jià)格形成一定支撐。
需要指出的是，“雖然該地塊入市時(shí)間比預(yù)期推遲，但從土地供給的趨勢看，這只是或早或晚的問題，不可能長期閑而不用。”一位業(yè)內(nèi)分析人士說。并且，云南城投還有相當(dāng)?shù)呐f城改造項(xiàng)目，推進(jìn)一二級聯(lián)動的空間非常大。“我們與云南城投合作，主要是基于資源互補(bǔ)。”萬科總裁郁亮向記者表示，云南城投有地，而萬科有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
