主要從事土地一級(jí)開發(fā)上市公司名單

　　上市公司名稱 從事一級(jí)開發(fā)所在地區(qū)

　　云南城投 云南昆明

　　中天城投 貴州貴陽(yáng)

　　綿世股份（000609） 四川成都

　　交大博通（600455） 陜西西安

　　中南建設(shè)（000961） 江蘇海門、海南儋州

　　西藏城投（600773） 上海閘北區(qū)

　　黑牡丹（600510） 江蘇常州

　　天房發(fā)展（600322） 天津

　　漳州發(fā)展（000753） 福建漳州

自綿世股份（000609）借殼以來，資本市場(chǎng)有了首家“純正”的一級(jí)土地開發(fā)商，公司股價(jià)由此受到熱捧。此后幾年，通過定增、借殼等資本運(yùn)作，市場(chǎng)相繼出現(xiàn)了云南城投（600239）、中天城投（000540）、黑牡丹（600510），直至最新的西藏城投（600773）等諸多主營(yíng)一級(jí)開發(fā)的地產(chǎn)商。而在經(jīng)營(yíng)層面上，與此相映成趣的是，更多并非主營(yíng)一級(jí)開發(fā)、甚至非地產(chǎn)類的上市公司紛紛涉足似欲分一杯羹。

　　一類案例是二級(jí)地產(chǎn)商紛紛向產(chǎn)業(yè)鏈上游挺進(jìn)。2010年2月，江蘇老牌地產(chǎn)商中南建設(shè)（000961）與海門市府簽訂《海門圩角河兩側(cè)開發(fā)建設(shè)合作協(xié)議書》，對(duì)海門圩角河兩側(cè)土地進(jìn)行成片開發(fā)。據(jù)公告，合作區(qū)域規(guī)劃面積約6077畝。其中，一期成片開發(fā)項(xiàng)目總用地面積約2786畝，其中開發(fā)凈用地1350畝，總投資約25億。

　　而去年9月，公司還與海南儋州簽訂協(xié)議，涉足后者共計(jì)4500畝土地的一級(jí)開發(fā)。

　　值得注意的是，類似中南建設(shè)（000961）這樣的地產(chǎn)商涉足一級(jí)開發(fā)多出于項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、拿地成本方面的考量。由此，其與政府的盈利分配模式中或多或少暗含對(duì)項(xiàng)目土地的優(yōu)先受讓權(quán)，如中南建設(shè)便已承諾以不低于雙方約定價(jià)參與項(xiàng)目土地的競(jìng)價(jià)。

　　另一類案例是非地產(chǎn)公司“副業(yè)”參與一級(jí)土地開發(fā)。如在漳州經(jīng)營(yíng)汽車銷售及水務(wù)等公用事業(yè)的老牌國(guó)企漳州發(fā)展（000753），于2009年下半年大踏步進(jìn)入一級(jí)土地開發(fā)。去年12月，公司擬投資1億參與漳州市區(qū)內(nèi)164畝土地的一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)。

　　而今年3月20日，公司又與漳州龍文區(qū)政府、龍文區(qū)城市建設(shè)開發(fā)中心簽訂三方合同，合作開發(fā)漳華路龍文段配套開發(fā)用地總面積660畝。

　　又如主營(yíng)肉類食品加工的高金食品（002143），于去年11月13日與宜賓市翠屏區(qū)建投公司合作開發(fā)宜賓市翠屏區(qū)江北新城學(xué)院路（一期）土地一級(jí)整理項(xiàng)目，投入總金額約8.51億元。

　　資料顯示，該項(xiàng)目涉及土地一級(jí)整理約1972畝，其中規(guī)劃行政劃撥土地面積約401畝，翠屏建投將按35萬(wàn)元/畝回購(gòu)，尚有約570畝土地未取得合法用地批文。

　　頗為有趣的是，該類非地產(chǎn)業(yè)公司涉足一級(jí)開發(fā)，盈利模式除了最常見的政府回購(gòu)、保底收益、約定分成等之外還會(huì)頗有創(chuàng)新，不知未來會(huì)否成為一種趨勢(shì)。

　　如漳州發(fā)展與政府簽署的合作協(xié)議類似一份下有保底、上有分成的開發(fā)融資協(xié)議。其中，先期土地開發(fā)的成本由漳州發(fā)展承擔(dān)。至開發(fā)期間，政府將在每季度末向公司支付年12％收益。

　　而土地掛牌后，若漳州發(fā)展最終中標(biāo)摘牌，則公司實(shí)際投入的土地一級(jí)開發(fā)資金、年12％收益及出讓凈收益的18％于成交確認(rèn)日轉(zhuǎn)為地價(jià)款；若由非漳州發(fā)展中標(biāo)摘牌，政府將前者實(shí)際投入的土地一級(jí)開發(fā)資金、年12％收益及出讓凈收益的18％支付給公司。

我國(guó)提出要加快城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，將會(huì)使得土地供需矛盾長(zhǎng)期存在，由此土地一級(jí)開發(fā)空間巨大。然而，土地一級(jí)開發(fā)的融資瓶頸至今仍是一個(gè)難題。類似云南城投（600239）的“政府公司分成模式”是不是可以大范圍復(fù)制，對(duì)此業(yè)內(nèi)專家多持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　土地供需矛盾將長(zhǎng)期存在

　　記者從國(guó)土資源部了解到，從兩會(huì)期間就拉開的30個(gè)省區(qū)市國(guó)土資源大調(diào)研初步結(jié)果顯示，在中國(guó)快速城鎮(zhèn)化的過程中，土地供需矛盾突出。

　　以貴州貴陽(yáng)市為例，其政府相關(guān)負(fù)責(zé)人向國(guó)土部調(diào)研組表示，由于目前正處于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的加速時(shí)期，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不斷加大，一大批基礎(chǔ)、工業(yè)、民生項(xiàng)目開工建設(shè)，用地需求旺盛，國(guó)土部門保發(fā)展、保紅線的壓力較大。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年是貴陽(yáng)市開工、竣工項(xiàng)目最多的一年，全市獲批土地2200多公頃，今年預(yù)計(jì)土地需求總量為3500公頃。