人稱“宋員外”的綠城中國(guó)(3900.HK)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平，在孫宏斌執(zhí)掌的融創(chuàng)(1918.HK)收購(gòu)綠城24.313%股份之后，持股下降至10.473%，“綠粉”感慨：孫宏斌團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐之后的綠城，會(huì)不會(huì)還是原來(lái)那個(gè)深受浙商追捧的綠城?
在這背后，孫宏斌將要面對(duì)的問(wèn)題似乎很多。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綠城旗下項(xiàng)目期內(nèi)均出現(xiàn)降價(jià)促銷行為，個(gè)別高端項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷。以綠城大本營(yíng)杭州為例，知名度較高的武林壹號(hào)等項(xiàng)目均在降價(jià)之列。
作為融創(chuàng)和綠城2年合作的“結(jié)晶”，上海融綠平臺(tái)也深切感受到了來(lái)自市場(chǎng)的“寒意”。無(wú)錫蠡湖香樟園是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)桿項(xiàng)目，從去年8月起封盤，意向售價(jià)原先高達(dá)每平米3萬(wàn)元，目前實(shí)際最低成交價(jià)卻只有每平米1.6萬(wàn)元，接近“腰斬”。
孫宏斌此前在綠城融創(chuàng)聯(lián)合新聞發(fā)布會(huì)上面對(duì)媒體關(guān)于房?jī)r(jià)的提問(wèn)如此回應(yīng)：未來(lái)綠城不會(huì)降價(jià)，但不排除個(gè)別調(diào)整。
在項(xiàng)目滯銷、降價(jià)薄利的背后，還存在著融創(chuàng)和綠城都難以回避的高負(fù)債問(wèn)題。但孫宏斌表示，有信心將年底的負(fù)債率控制在90%以下。
“最大的不確定性在于孫宏斌是否有能力在‘后宋衛(wèi)平’時(shí)代駕馭綠城的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，并與九龍倉(cāng)維持在發(fā)展戰(zhàn)略與財(cái)務(wù)管理上的共識(shí)與默契。目前來(lái)看，三角制衡的股權(quán)關(guān)系暫時(shí)穩(wěn)定。”海通國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師侯凌中說(shuō)。
滯銷拆招
商業(yè)世界的現(xiàn)實(shí)，最考驗(yàn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)能力。同樣處于調(diào)控漩渦，綠城抑或融創(chuàng)都無(wú)法幸免大戶型的滯銷。
“春節(jié)后已經(jīng)降了很多，再降的空間已經(jīng)很小了。例如現(xiàn)在從我最多能拿到95折，此前只有99折。”5月25日，位于杭州市中心武林商圈附近的綠城新華園銷售中心，一名銷售人員面對(duì)看房者咨詢降價(jià)的問(wèn)題，如此回答。
綠城新華園是綠城做得比較精品的項(xiàng)目，小區(qū)規(guī)模適中，占地3.6萬(wàn)平方米，建筑面積14萬(wàn)平方米，規(guī)劃有533戶，6棟住宅，其中部分樓棟住宅200平方米的大戶型占了一半。
根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目總建筑面積逾14萬(wàn)平方米，2013年7月開(kāi)售至今銷售3.6萬(wàn)平方米。很顯然，在將近一年的時(shí)間里，這個(gè)項(xiàng)目去化率僅為25.7%。據(jù)銷售人員介紹，目前介乎150至300多平米的大戶型推出特惠房，折后3.5-3.6萬(wàn)元的單價(jià)。
克而瑞研究中心總監(jiān)薛建雄分析，一個(gè)總建筑面積大約十四五萬(wàn)平方米規(guī)模的項(xiàng)目，一般去化周期為1.5-2年。
與綠城新華園類似，隸屬上海融綠平臺(tái)的無(wú)錫蠡湖香樟園，最新銷售信息顯示，在售4號(hào)樓共有30套268平方米的大戶型，均價(jià)僅每平米2萬(wàn)元。同樣由于去化緩慢，銷售人員透露，5月底6月初將加推115平方米、167平方米的戶型，根據(jù)門戶網(wǎng)站的信息，有的戶型優(yōu)惠之后可以達(dá)到每平米1.2萬(wàn)元。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)無(wú)錫市房管局官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，目前蠡湖香樟園6號(hào)樓、8號(hào)樓一共推出948套洋房，戶型面積大部分在115-300平方米左右，少量400-500平方米，累計(jì)售出362套，僅占總數(shù)的38%。該項(xiàng)目的大戶型洋房從2011年初起開(kāi)售。
高負(fù)債“迷局”
從孫宏斌創(chuàng)立融創(chuàng)開(kāi)始，“激進(jìn)”一詞就伴隨左右，高負(fù)債儼然成為了融創(chuàng)的名片之一。無(wú)論是2011年中瞠目結(jié)舌的104%，還是去年末漸趨理性的69.7%，數(shù)字上的高低對(duì)孫宏斌來(lái)說(shuō)已沒(méi)有實(shí)際意義。
眼見(jiàn)凈負(fù)債率好不容易降至70%以下，60億港元的綠城“豪購(gòu)”將瞬間把融創(chuàng)拉回懸崖邊緣。5月23日，孫宏斌在投資者電話會(huì)議上排除了股權(quán)融資的可能性，指60億港元大部分將透過(guò)銀行貸款;到2014年底前，融創(chuàng)有信心把凈負(fù)債率控制在90%以下。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪旋即向投資者發(fā)出警告，收購(gòu)會(huì)直接導(dǎo)致融創(chuàng)的息稅折舊攤銷前利潤(rùn)(EBITDA)/利息支出比從去年末的2.1倍急降至1.8倍，杠桿風(fēng)險(xiǎn)增加。
“融創(chuàng)是過(guò)去4年銷售增速最快的中國(guó)開(kāi)發(fā)商，入股綠城彰顯其尋求更大規(guī)模擴(kuò)張的意愿。”穆迪助理副總裁、企業(yè)融資分析師梁鎮(zhèn)邦憂慮，九龍倉(cāng)若短期減持綠城，將喪失對(duì)融創(chuàng)投資風(fēng)險(xiǎn)的制衡，對(duì)融創(chuàng)信貸基本面產(chǎn)生不利影響。
孫宏斌曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“我從不關(guān)心負(fù)債率，我只關(guān)心現(xiàn)金流。又要發(fā)展快，又要低負(fù)債，這是不可能的。”
顯然，融創(chuàng)賬面上高達(dá)160億元的現(xiàn)金流和高周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目模式很可能是孫宏斌敢于對(duì)賭市場(chǎng)的籌碼。今年4月，有券商曾披露融創(chuàng)今年的買地預(yù)算僅88億元，雖經(jīng)證實(shí)只是翻譯錯(cuò)誤，但融創(chuàng)卻顯露出少有的謹(jǐn)慎。
實(shí)情是這樣的：今年至今，融創(chuàng)已支付70億元土地款，預(yù)計(jì)到年底前還須支付19.7億，合計(jì)89.7億元，相比2013年所支付的162.8億元減少45%。孫宏斌解釋說(shuō)，入股綠城的60億港元開(kāi)支早已計(jì)入融創(chuàng)2014年的新買地預(yù)算，為確保新綠城的整合效應(yīng)，公司主動(dòng)在3月放慢了買地步伐。管理層評(píng)估，收購(gòu)價(jià)相比綠城賬面價(jià)值折讓16.6%，比直接買地要?jiǎng)澦恪?/p>
花旗為投資者算了筆賬，假設(shè)收購(gòu)使融創(chuàng)今年的預(yù)算額外增加60億港元，凈負(fù)債率仍會(huì)低于80%;但入股綠城獲得高端住宅品牌及東部多個(gè)項(xiàng)目權(quán)益，可提升融創(chuàng)美股資產(chǎn)凈值13%，預(yù)計(jì)2014-2016財(cái)年增加公司盈利8%、19%和17%。
