就在房地產(chǎn)市場(chǎng)一片“回暖”聲中,萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石再次拋出“拐點(diǎn)論”,向有些“過(guò)熱”的地產(chǎn)市場(chǎng)潑了盆冷水。王石日前在接受媒體采訪時(shí)表示,當(dāng)前這個(gè)房?jī)r(jià)是維持不住的。
投資需求入場(chǎng)
今年一季度成交量的大幅增長(zhǎng)確實(shí)為市場(chǎng)帶來(lái)一陣暖意,但若要延續(xù)當(dāng)前的回暖態(tài)勢(shì)和實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇,新增需求的注入必不可少。
記者在采訪后發(fā)現(xiàn),雖然總體看,5月份的成交量創(chuàng)下新高,然而值得注意的是目前市場(chǎng)的供、需雙方已經(jīng)悄悄發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化:剛性需求的數(shù)量在減少,投資性需求的數(shù)量在逐漸增加。
“從2月到5月,需求的結(jié)構(gòu)在不斷變化�？梢詳喽�,現(xiàn)在投資性需求已經(jīng)入市。”楊紅旭告訴記者,2-3月份,剛性需求為絕對(duì)性市場(chǎng)主力,3至4月份改善性需求在剛性需求的帶動(dòng)下被激發(fā)出來(lái)。而到了5月份,隨著價(jià)格的上漲,剛性、自住性需求的數(shù)量已經(jīng)開(kāi)始下滑,但投資性需求的數(shù)量卻大幅增加。
以上海為例,5月份上海內(nèi)環(huán)內(nèi)成交量同比上漲30%,中外環(huán)之間漲幅為10%,但外郊環(huán)則下跌了3.2%。5月份上海二手房成交價(jià)環(huán)比上漲了約10%,但這部分漲幅主要是由一些市中心的高端物業(yè)帶動(dòng)的,外郊環(huán)漲幅并不大。楊紅旭認(rèn)為,市中心的高檔樓盤的成交量在5月出現(xiàn)了明顯的攀升,這是明顯的“追漲”。在未來(lái)樓市尚不明朗、價(jià)格又大幅攀升的情況下,剛性住宅需求一般不會(huì)輕易去“追漲”,因此可以斷定投資需求已經(jīng)入市。
美聯(lián)物業(yè)區(qū)域董事高錦滔認(rèn)為,從5月交易情況來(lái)看,上海的高端住宅都已開(kāi)始放量,可以看做改善性需求與投資性需求集體入市的前奏。同時(shí),5月高檔房成交的走勢(shì)表明,投資性需求將在一定程度上取代剛性需求成為后期市場(chǎng)的主力。
道邦房產(chǎn)董事林榮時(shí)在接受記者采訪時(shí)表示,如果投資需求持續(xù)入市,可能會(huì)再次積累泡沫。投資者買房產(chǎn)能持續(xù)多久是個(gè)問(wèn)題,尤其是追漲的愿意有多強(qiáng)更難說(shuō)。
“樓市利好政策的潛臺(tái)詞是穩(wěn)定,并不是鼓勵(lì)投機(jī)。”世邦魏理仕大中華區(qū)董事吳家儀認(rèn)為,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)很大程度是受到政策的影響。
“拐點(diǎn)論”再現(xiàn)
萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石日前在接受媒體采訪時(shí)表示,當(dāng)前這個(gè)房?jī)r(jià)是維持不住的。特別是看了東南亞金融風(fēng)波后的中國(guó)香港、新加坡以及日本泡沫破滅后連續(xù)10年的房地產(chǎn)慘狀后得出結(jié)論,房?jī)r(jià)連續(xù)上漲是不可能的。有媒體將王石此言論稱為新的“拐點(diǎn)論”。
這是王石在2007年準(zhǔn)確預(yù)測(cè)了樓市在2008年將出現(xiàn)拐點(diǎn)后,第二次拋出“拐點(diǎn)論”。在房地產(chǎn)形勢(shì)“一片大好”的此時(shí),新“拐點(diǎn)”論不禁使大家的心又揪了起來(lái)。
其實(shí)市場(chǎng)上不乏與王石持相同觀點(diǎn)的人士。
“中國(guó)房?jī)r(jià)已脫離宏觀經(jīng)濟(jì)面的支撐,根基不穩(wěn),成交量觸頂轉(zhuǎn)跌恐怕不遠(yuǎn)了。”當(dāng)記者問(wèn)楊紅旭如何看待王石的新“拐點(diǎn)論”時(shí),他這樣表示。
從數(shù)據(jù)上看,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎是一片飄紅。中國(guó)指數(shù)研究院6月9日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,5月份全國(guó)30個(gè)城市總成交面積環(huán)比增長(zhǎng)8.58%,其中24個(gè)城市住宅成交面積環(huán)比上升�？墒堑谝惶酱骶S斯中國(guó)區(qū)市場(chǎng)研究部經(jīng)理簡(jiǎn)可認(rèn)為,由于經(jīng)濟(jì)基本面仍未好轉(zhuǎn),現(xiàn)在預(yù)測(cè)整體市場(chǎng)復(fù)蘇還為時(shí)過(guò)早。
一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是,成交量持續(xù)攀升的勢(shì)頭已經(jīng)減緩。
中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,5月份全國(guó)有6個(gè)城市的成交面積環(huán)比出現(xiàn)下跌,重慶5月成交量環(huán)比4月更是下降了近30%。而在5月的最后一周（25日-31日）,有8個(gè)城市成交總量與上周相比下降10%,其中上海下降23%,廣州、天津和重慶均下降9%。其中北京環(huán)比下降了27%,這也是北京今年以來(lái)商品房的成交量首次出現(xiàn)環(huán)比下降。
“基于價(jià)格的不斷上漲,成交量繼續(xù)維持高位的可能性不大,接下來(lái)就會(huì)觸頂轉(zhuǎn)跌。”易居中國(guó)綜合研究所所長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為。 (本文來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) 作者：王海春)
