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開發(fā)商10年囤地12億平方米 1.2億人住房被雪藏

來(lái)源:中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊 時(shí)間:2010-11-02 10:28:22

  囤,現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典上的解釋是“儲(chǔ)存”,中性動(dòng)詞。

  那么,“囤地”呢?

  土地,對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)是最重要的生產(chǎn)資料。“囤地”本來(lái)是房地產(chǎn)開發(fā)商正常的市場(chǎng)行為。但曾幾何時(shí),在房?jī)r(jià)日益高漲帶來(lái)的情緒壓力下,“囤地”被視作意在讓房?jī)r(jià)脫離民眾購(gòu)買力的“奸商詭計(jì)”,而被加以貶義。伴隨政府對(duì)開發(fā)商土地開發(fā)監(jiān)管的加強(qiáng),“囤地”又成為了政府、開發(fā)商與民眾之間的博弈象征。

  《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》通過(guò)對(duì)多方數(shù)據(jù)的綜合分析,以囤地的本意——儲(chǔ)備土地的角度解讀,按照土地建筑面積的口徑,整理出中國(guó)上市房地產(chǎn)公司囤地排行榜。

  安得廣廈千萬(wàn)間?

  在中國(guó),誰(shuí)有這個(gè)能量?

  開發(fā)商。

  其實(shí),中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中儲(chǔ)存的土地,建成住房絕對(duì)不止1000萬(wàn)間。

  從今年6月-10月,《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》研究部通過(guò)對(duì)125家內(nèi)地上市房企及20家香港上市內(nèi)地房企的2009年報(bào)2010年半年報(bào)以及三季度土地市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行梳理,并且對(duì)一些房企旗下的項(xiàng)目長(zhǎng)期跟蹤,并借鑒證券公司對(duì)內(nèi)地上市房企財(cái)報(bào)的解讀,制作出“內(nèi)地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

  榜單顯示,非但個(gè)別企業(yè)的土地儲(chǔ)備數(shù)量十分巨大,就整體而言,其儲(chǔ)量更加超乎想象——統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前僅125家內(nèi)地上市房企就手握高達(dá)近4億平方米的未開發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲(chǔ)量更是高達(dá)4.2642億平方米!也就是說(shuō),中國(guó)上市房企囤地逾8億平方米。

  保利地產(chǎn)囤地最多,萬(wàn)科第二

  今年的保利地產(chǎn),不太尋常。

  和2009年、2010年在土地市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)、大舉擴(kuò)張的風(fēng)格截然不同,保利地產(chǎn)在2010年半年報(bào)中談到土地?cái)U(kuò)張的成果時(shí)卻表現(xiàn)得十分含蓄,甚至是有些羞澀。

  保利地產(chǎn)半年報(bào)指出,截至今年6月末,公司共有在建擬建項(xiàng)目115個(gè),占地面積2640萬(wàn)平方米。

  多家券商在提到保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備時(shí)也都原文照搬了這句話,這給市場(chǎng)造成了一種錯(cuò)覺。

  事實(shí)上,業(yè)內(nèi)對(duì)土地儲(chǔ)備的統(tǒng)計(jì)主要基于建筑面積,因?yàn)榻ㄖ娣e的多少才決定房屋的真正數(shù)量與銷量,一般來(lái)說(shuō),土地建筑面積要大于占地面積(建筑面積=占地面積×容積率)。

  究竟大到什么程度?

  據(jù)華泰證券資料顯示,目前內(nèi)地滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合這125家企業(yè)第三季度的土地市場(chǎng)表現(xiàn)、2010年半年報(bào)等公開資料,整理出內(nèi)地上市房企土地儲(chǔ)備排行榜。在該份榜單中,首先映入眼簾的就是保利地產(chǎn)。

  截至目前,保利地產(chǎn)的儲(chǔ)備土地建筑面積為3369萬(wàn)平方米,超過(guò)了行業(yè)龍頭萬(wàn)科,位居中國(guó)內(nèi)地上市房企之首。

  在今年前9個(gè)月的時(shí)間里,萬(wàn)科地產(chǎn)在土地市場(chǎng)總共斬獲了1433萬(wàn)平方米的權(quán)益建筑面積,其拿地勢(shì)頭比保利地產(chǎn)2009年全年奪得1338萬(wàn)平方米還要激進(jìn)。相比于其2009年底的土地儲(chǔ)備,這意味著萬(wàn)科地產(chǎn)在今年1—9月之間重新再造了大半個(gè)萬(wàn)科地產(chǎn)。

  該份榜單顯示,截至目前,萬(wàn)科地產(chǎn)以3268萬(wàn)平方米建筑面積的土地儲(chǔ)備排在中國(guó)“內(nèi)地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環(huán)球、首開股份、中天城投、CELESTIAL ASIA、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬(wàn)平方米以上的土地儲(chǔ)備位居“內(nèi)地上市房企囤地排名”的前十位,第十位的招商地產(chǎn)土地儲(chǔ)備量高達(dá)1000萬(wàn)平方米。

  排在第十一名至第二十名的內(nèi)地上市房企依次是:香江控股、世茂股份、華發(fā)股份、中弘地產(chǎn)、金融街、名流置業(yè)、上實(shí)發(fā)展、泛海建設(shè)、福星股份、北辰實(shí)業(yè)。

  但與此同時(shí),也有多家內(nèi)地上市房企的土地儲(chǔ)備為零,比如ST興業(yè)、武昌魚、ST聯(lián)華等。

  總體來(lái)看,據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合125家內(nèi)地上市房企的半年報(bào)等統(tǒng)計(jì),目前內(nèi)地上市房企的儲(chǔ)備土地建筑面積總量為近4億平方米,按照人均30平方米居住面積計(jì)算,僅內(nèi)地上市公司的土地儲(chǔ)備開發(fā)的房子足夠1300多萬(wàn)人居住。

  從貨幣資金角度,也能夠解釋今年上半年的土儲(chǔ)大戰(zhàn)。從貨幣資金指標(biāo)來(lái)看,去年底內(nèi)地上市房企手頭的現(xiàn)金量為1918億元,而半年報(bào)顯示內(nèi)地上市房企現(xiàn)金量減為1844億元。

  而房企存貨(主要包括在建房產(chǎn)和未開發(fā)土地的市場(chǎng)價(jià)格)的變動(dòng)情況正好解釋了這種遞減趨勢(shì)。

  據(jù)2010年半年報(bào)顯示,截至今年6月底,內(nèi)地上市房企的存貨高達(dá)8100億元,而去年底僅為6387億元,增長(zhǎng)了20%。其中,買地積極的萬(wàn)科地產(chǎn)的存貨由901億元上升到了1115億元,大增24%。保利地產(chǎn)同樣今年在土地市場(chǎng)上大展拳腳,截至目前斬獲建筑面積近1000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備,其存貨則上漲了50%多。

  湘財(cái)證券地產(chǎn)研究員張化東表示,從數(shù)據(jù)來(lái)看,內(nèi)地上市房企的土地儲(chǔ)量是比較大的,因?yàn)樯鲜蟹科笠雽?shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展,就必須保證一定的土地儲(chǔ)備。而且,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金和土地密集型的行業(yè),對(duì)于絕大多數(shù)公司而言,其土地建房銷售仍是最大的資金來(lái)源,因此在一個(gè)持續(xù)上升的市場(chǎng)行情里,就土地儲(chǔ)備而言,將會(huì)呈現(xiàn)強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的兩極分化格局。

  1.2億人住房被雪藏

  盡管前兩名的保利地產(chǎn)、萬(wàn)科,其儲(chǔ)備土地建筑面積都超過(guò)了3000萬(wàn)平方米,合計(jì)高達(dá)6637萬(wàn)平方米,占到內(nèi)地上市房企土地儲(chǔ)備量的六分之一。

  但是,這仍不是中國(guó)土地儲(chǔ)備量最大的房企,一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲(chǔ)備量更大。

  進(jìn)入“香港上市房企囤地排名”前10名的是:恒大、碧桂園、綠城中國(guó)、雅居樂(lè)、中國(guó)海外、合生創(chuàng)展、長(zhǎng)和系、新世界中國(guó)、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)。其中恒大以7238萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備成第一。

  據(jù)恒大地產(chǎn)半年報(bào)公布,截至年中,恒大地產(chǎn)旗下共有建筑面積7238萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量,這一數(shù)值遠(yuǎn)超于萬(wàn)科和保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備之和。而碧桂園半年報(bào)則顯示,其已取得土地使用證的建筑面積為4285萬(wàn)平方米。此前,據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心公布,綠地集團(tuán)土地儲(chǔ)備量高達(dá)近4000萬(wàn)平方米。

  那么截至目前為止,全國(guó)房企手頭上到底存儲(chǔ)了多少土地?

  據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)等公開資料顯示,在從2000年-2009年10年的時(shí)間內(nèi),全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一共購(gòu)置占地面積近33億平方米土地,而在這10年內(nèi)全國(guó)房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米,這意味著僅僅這十年出讓的房產(chǎn)開發(fā)土地,就被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米,這并不包括今年前9個(gè)月購(gòu)置房產(chǎn)開發(fā)土地2.9億平方米。

作者:佚名  責(zé)任編輯:蔡瑩
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