囤，現(xiàn)代漢語詞典上的解釋是“儲存”，中性動詞。
那么，“囤地”呢?
土地，對于開發(fā)商來說是最重要的生產(chǎn)資料。“囤地”本來是房地產(chǎn)開發(fā)商正常的市場行為。但曾幾何時，在房價日益高漲帶來的情緒壓力下，“囤地”被視作意在讓房價脫離民眾購買力的“奸商詭計”，而被加以貶義。伴隨政府對開發(fā)商土地開發(fā)監(jiān)管的加強(qiáng)，“囤地”又成為了政府、開發(fā)商與民眾之間的博弈象征。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》通過對多方數(shù)據(jù)的綜合分析，以囤地的本意——儲備土地的角度解讀，按照土地建筑面積的口徑，整理出中國上市房地產(chǎn)公司囤地排行榜。
安得廣廈千萬間?
在中國，誰有這個能量?
開發(fā)商。
其實，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中儲存的土地，建成住房絕對不止1000萬間。
從今年6月-10月，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》研究部通過對125家內(nèi)地上市房企及20家香港上市內(nèi)地房企的2009年報2010年半年報以及三季度土地市場表現(xiàn)進(jìn)行梳理，并且對一些房企旗下的項目長期跟蹤，并借鑒證券公司對內(nèi)地上市房企財報的解讀，制作出“內(nèi)地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。
榜單顯示，非但個別企業(yè)的土地儲備數(shù)量十分巨大，就整體而言，其儲量更加超乎想象——統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前僅125家內(nèi)地上市房企就手握高達(dá)近4億平方米的未開發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲量更是高達(dá)4.2642億平方米!也就是說，中國上市房企囤地逾8億平方米。
保利地產(chǎn)囤地最多，萬科第二
今年的保利地產(chǎn)，不太尋常。
和2009年、2010年在土地市場上高歌猛進(jìn)、大舉擴(kuò)張的風(fēng)格截然不同，保利地產(chǎn)在2010年半年報中談到土地擴(kuò)張的成果時卻表現(xiàn)得十分含蓄，甚至是有些羞澀。
保利地產(chǎn)半年報指出，截至今年6月末，公司共有在建擬建項目115個，占地面積2640萬平方米。
多家券商在提到保利地產(chǎn)的土地儲備時也都原文照搬了這句話，這給市場造成了一種錯覺。
事實上，業(yè)內(nèi)對土地儲備的統(tǒng)計主要基于建筑面積，因為建筑面積的多少才決定房屋的真正數(shù)量與銷量，一般來說，土地建筑面積要大于占地面積(建筑面積=占地面積×容積率)。
究竟大到什么程度?
據(jù)華泰證券資料顯示，目前內(nèi)地滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)�！吨袊�(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合這125家企業(yè)第三季度的土地市場表現(xiàn)、2010年半年報等公開資料，整理出內(nèi)地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中，首先映入眼簾的就是保利地產(chǎn)。
截至目前，保利地產(chǎn)的儲備土地建筑面積為3369萬平方米，超過了行業(yè)龍頭萬科，位居中國內(nèi)地上市房企之首。
在今年前9個月的時間里，萬科地產(chǎn)在土地市場總共斬獲了1433萬平方米的權(quán)益建筑面積，其拿地勢頭比保利地產(chǎn)2009年全年奪得1338萬平方米還要激進(jìn)。相比于其2009年底的土地儲備，這意味著萬科地產(chǎn)在今年1—9月之間重新再造了大半個萬科地產(chǎn)。
該份榜單顯示，截至目前，萬科地產(chǎn)以3268萬平方米建筑面積的土地儲備排在中國“內(nèi)地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環(huán)球、首開股份、中天城投、CELESTIAL ASIA、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內(nèi)地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地產(chǎn)土地儲備量高達(dá)1000萬平方米。
排在第十一名至第二十名的內(nèi)地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、華發(fā)股份、中弘地產(chǎn)、金融街、名流置業(yè)、上實發(fā)展、泛海建設(shè)、福星股份、北辰實業(yè)。
但與此同時，也有多家內(nèi)地上市房企的土地儲備為零，比如ST興業(yè)、武昌魚、ST聯(lián)華等。
總體來看，據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》結(jié)合125家內(nèi)地上市房企的半年報等統(tǒng)計，目前內(nèi)地上市房企的儲備土地建筑面積總量為近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計算，僅內(nèi)地上市公司的土地儲備開發(fā)的房子足夠1300多萬人居住。
從貨幣資金角度，也能夠解釋今年上半年的土儲大戰(zhàn)。從貨幣資金指標(biāo)來看，去年底內(nèi)地上市房企手頭的現(xiàn)金量為1918億元，而半年報顯示內(nèi)地上市房企現(xiàn)金量減為1844億元。
而房企存貨(主要包括在建房產(chǎn)和未開發(fā)土地的市場價格)的變動情況正好解釋了這種遞減趨勢。
據(jù)2010年半年報顯示，截至今年6月底，內(nèi)地上市房企的存貨高達(dá)8100億元，而去年底僅為6387億元，增長了20%。其中，買地積極的萬科地產(chǎn)的存貨由901億元上升到了1115億元，大增24%。保利地產(chǎn)同樣今年在土地市場上大展拳腳，截至目前斬獲建筑面積近1000萬平方米土地儲備，其存貨則上漲了50%多。
湘財證券地產(chǎn)研究員張化東表示，從數(shù)據(jù)來看，內(nèi)地上市房企的土地儲量是比較大的，因為上市房企要想實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，就必須保證一定的土地儲備。而且，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金和土地密集型的行業(yè)，對于絕大多數(shù)公司而言，其土地建房銷售仍是最大的資金來源，因此在一個持續(xù)上升的市場行情里，就土地儲備而言，將會呈現(xiàn)強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的兩極分化格局。
1.2億人住房被雪藏
盡管前兩名的保利地產(chǎn)、萬科，其儲備土地建筑面積都超過了3000萬平方米，合計高達(dá)6637萬平方米，占到內(nèi)地上市房企土地儲備量的六分之一。
但是，這仍不是中國土地儲備量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。
進(jìn)入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂園、綠城中國、雅居樂、中國海外、合生創(chuàng)展、長和系、新世界中國、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)。其中恒大以7238萬平方米的土地儲備成第一。
據(jù)恒大地產(chǎn)半年報公布，截至年中，恒大地產(chǎn)旗下共有建筑面積7238萬平方米的土地儲備量，這一數(shù)值遠(yuǎn)超于萬科和保利地產(chǎn)土地儲備之和。而碧桂園半年報則顯示，其已取得土地使用證的建筑面積為4285萬平方米。此前，據(jù)中國房地產(chǎn)測評中心公布，綠地集團(tuán)土地儲備量高達(dá)近4000萬平方米。
那么截至目前為止，全國房企手頭上到底存儲了多少土地?
據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)等公開資料顯示，在從2000年-2009年10年的時間內(nèi)，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共購置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內(nèi)全國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米，這意味著僅僅這十年出讓的房產(chǎn)開發(fā)土地，就被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米，這并不包括今年前9個月購置房產(chǎn)開發(fā)土地2.9億平方米。
