在2009年，全國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積為2.3億平方米，這意味著僅僅這10年來儲存的土地就夠全國房企開發(fā)五六年之用。

　　以目前業(yè)內(nèi)通常的容積率為3的住宅開發(fā)指標來計算，這些土地能提供36億平方米面積的住宅，以人均30平方米的居住空間計算，這十年閑置的土地面積足夠1.2億人居住，以戶均100平方米計算，這些土地可以蓋3600萬間“廣廈”。

　　如果以個別企業(yè)如萬科的數(shù)據(jù)進行推導(dǎo)，這一數(shù)據(jù)將進一步增加。

　　一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，萬科地產(chǎn)一直在倡導(dǎo)其別具一格的“萬科模式”，即以不囤地、快速滾動開發(fā)銷售而稱雄全國市場，如果按這種說法，萬科的銷售量占其土地儲備量的比值必然大于全國房企的銷售量占全國房企土地儲備的比值，換言之，萬科的銷售量占全國房企銷售量的比值必然大于萬科土地儲備量占全國房企土地儲備的比值。

　　比如在2010年發(fā)展計劃中，萬科表示，預(yù)計2010年新開工建筑面積855萬平方米，較2009年開工面積增長52.5%。而在2009年底，萬科的儲備土地建筑面積只有2436萬平方米，其新開工量在土地儲備總量占比高達三分之一，這在地產(chǎn)界已經(jīng)十分少見，其開發(fā)速度遠快于目前盛行“緩慢開發(fā)”模式的地產(chǎn)界。

　　據(jù)萬科公布，今年前9個月，萬科的銷售額達到714億元。同期，全國房地產(chǎn)銷售額高達3.19萬億元，那么今年前三季度萬科的市場占有率可以估算為2.28%。由此推導(dǎo)，萬科的土地儲備最多是全國房企土地儲備的2.28%，也就是說，全國房企擁有的儲量土地建筑面積至少應(yīng)為14.3億平方米。

　　即便是以內(nèi)地上市房企儲備的4億平方米土地來看，考慮到2009年我國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積為2.3億平方米，這些土地足夠全國所有房企開發(fā)近兩年，事實上這部分土地僅僅為內(nèi)地上市房企所用，從目前內(nèi)地上市公司的開發(fā)速度來看，這一存儲量足夠內(nèi)地上市房企開發(fā)5、6年，這樣就意味著內(nèi)地上市房企的大部分土地目前處于閑置狀態(tài)。

　　囤地是行業(yè)生存潛規(guī)則?

　　日前，一份據(jù)稱是由國土資源部制定、并交由銀監(jiān)會的“囤地黑名單”在坊間流傳。

　　該“黑名單”指全國存在1457宗閑置土地。其后，許多土地被證實確實處于閑置中，涉及到了許多地產(chǎn)大腕，諸如和記黃埔、泛海建設(shè)、華潤置地等。

　　這份名單并沒有得到官方的承認，但遭到了地產(chǎn)界多位業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，焦點之一就是：航母級企業(yè)萬科是否在列。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，一向以“不囤地”的形象示人的萬科也難逃囤地之嫌。萬科2009年年報指出，萬科天津東麗湖項目占地270萬平方米，建筑面積高達191萬平方米，截至2009年底，該項目尚有146.5萬平方米建筑面積的土地未開發(fā)。

　　事實上，該項目早在2004年就已經(jīng)開始動工。以該項目2010年計劃開工11萬平方米、竣工9萬平方米的速度估算，未來還需要近14年的時間才能開發(fā)完畢。

　　也就是說，對于這個項目，其絕大部分土地可能長期都會處于閑置狀態(tài)。

　　一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，一小塊一小塊對土地進行分期開發(fā)、或者對一個項目中某一地塊長期撂荒，這是整個房地產(chǎn)行業(yè)儲備土地的一個極其重要的手段，事實上就是造成了土地的閑置，從根本上講影響了市場供應(yīng)。而囤地的本質(zhì)就是導(dǎo)致市場供應(yīng)減少。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，連以“不囤地”著稱的萬科都有囤地行為，只能說明行業(yè)內(nèi)囤地現(xiàn)象的確是比較嚴重。

　　其實，相比較其他開發(fā)商，萬科的情況已屬好的，許多房企存在項目整體處于長期閑置的情況。

　　《中國經(jīng)濟周刊》在多家公司的半年報中都發(fā)現(xiàn)，多個項目一直在開發(fā)，如泛海建設(shè)旗下的北京泛海國際居住區(qū)二期項目拿地5年多，至今還在進行土地平整;東華實業(yè)旗下的北京天鵝灣項目自2005年一直開發(fā)至今，仍未全部開發(fā)完畢。

　　對此，中國房地產(chǎn)研究會一位副會長曾指出，土地越來越是稀缺品，拿地越來越難，土地市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)囤地也很正常，因為沒有土地房地產(chǎn)企業(yè)就無法生存。

　　據(jù)記者了解，上述多家土地儲備為零的內(nèi)地上市房企都面臨兼并重組的命運，其中創(chuàng)興置業(yè)、ST興業(yè)等就正在進行重組或處理相關(guān)事宜。

　　張化東則表示，部分土地閑置源于歷史原因，包括毛地(土地權(quán)屬未做變更、拆遷未完成等狀態(tài)的土地)出讓等。但也有很多開發(fā)商囤地實際就是為了坐享土地升值，因為地價房價都飆升太快，如果把土地蓋成房子銷售了，就無法享受地價房價的升值空間，反之閑置土地有時候收益更大，而采用分期開發(fā)變相捂盤、甚至盡量延長開發(fā)進度也能起到儲備土地的效果，這就是目前開發(fā)企業(yè)普遍采用的手段。

　　難以推進的“限大令”

　　其實，土地主管部門已經(jīng)注意到了這種變相囤地開發(fā)模式的負面效果。

　　針對開發(fā)商囤地現(xiàn)象，2009年11月12日，國土資源部發(fā)出通知，對各類城市商品住宅項目單宗用地規(guī)模提出明確上限——小城市(鎮(zhèn))7公頃(1公頃等于1萬平方米)，中等城市14公頃，大城市20公頃。

　　這一通知旨在限制各個地方城市出讓單宗住宅用地的規(guī)模，被業(yè)內(nèi)人士簡稱為“地塊限大令”。

　　但這一規(guī)定甫一出臺，就遭到了各種質(zhì)疑，甚至是遭到市場力量的反擊。

　　北京市在這一規(guī)定出臺后立即做出反應(yīng)，將奧體公園南文化商務(wù)園一塊近26萬平方米的土地切分成了三塊面積低于10萬平方米的土地，并于去年11月19日開始分別公開出讓。

　　但令市場頗感意外的是，最終這三塊土地還是被中建國際和北京保利興兩家公司的聯(lián)合體企業(yè)一舉斬獲。

　　于是，業(yè)內(nèi)開始質(zhì)疑“地塊限大令”的效果，之后，這一通知開始被各方淡化處理，不少城市出讓土地的面積仍然動輒一塊地超過100萬平方米以上，比如前不久體量達到200多萬平方米的南京地王。

　　不過有業(yè)內(nèi)資深人士表示，“地塊限大令”實際上有較大的作用，因為盡管北京奧體公園南的這三塊土地最終被一家競價單位奪得，但因為是分拆出讓，每塊地都規(guī)定了開工和竣工時間，就可以分別對這些地塊進行監(jiān)管，甚至可以規(guī)定三塊地同時竣工，從而較大程度上避免了以往開發(fā)商采用分期開發(fā)變相囤地的方式。

　　近期雖然有些省市陸續(xù)推出“限大令”(如貴州省)，但并沒有在全國范圍內(nèi)廣泛推行。分析人士指出，房地產(chǎn)項目是許多地方招商引資的重頭戲，如果地塊面積太小，大型房企根本毫無興致，尤其是對于地價較低的二三線城市，地塊越大，招商引資才越有籌碼。