在2009年，全國(guó)房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積為2.3億平方米，這意味著僅僅這10年來(lái)儲(chǔ)存的土地就夠全國(guó)房企開(kāi)發(fā)五六年之用。
以目前業(yè)內(nèi)通常的容積率為3的住宅開(kāi)發(fā)指標(biāo)來(lái)計(jì)算，這些土地能提供36億平方米面積的住宅，以人均30平方米的居住空間計(jì)算，這十年閑置的土地面積足夠1.2億人居住，以戶(hù)均100平方米計(jì)算，這些土地可以蓋3600萬(wàn)間“廣廈”。
如果以個(gè)別企業(yè)如萬(wàn)科的數(shù)據(jù)進(jìn)行推導(dǎo)，這一數(shù)據(jù)將進(jìn)一步增加。
一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，萬(wàn)科地產(chǎn)一直在倡導(dǎo)其別具一格的“萬(wàn)科模式”，即以不囤地、快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售而稱(chēng)雄全國(guó)市場(chǎng)，如果按這種說(shuō)法，萬(wàn)科的銷(xiāo)售量占其土地儲(chǔ)備量的比值必然大于全國(guó)房企的銷(xiāo)售量占全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的比值，換言之，萬(wàn)科的銷(xiāo)售量占全國(guó)房企銷(xiāo)售量的比值必然大于萬(wàn)科土地儲(chǔ)備量占全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的比值。
比如在2010年發(fā)展計(jì)劃中，萬(wàn)科表示，預(yù)計(jì)2010年新開(kāi)工建筑面積855萬(wàn)平方米，較2009年開(kāi)工面積增長(zhǎng)52.5%。而在2009年底，萬(wàn)科的儲(chǔ)備土地建筑面積只有2436萬(wàn)平方米，其新開(kāi)工量在土地儲(chǔ)備總量占比高達(dá)三分之一，這在地產(chǎn)界已經(jīng)十分少見(jiàn)，其開(kāi)發(fā)速度遠(yuǎn)快于目前盛行“緩慢開(kāi)發(fā)”模式的地產(chǎn)界。
據(jù)萬(wàn)科公布，今年前9個(gè)月，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額達(dá)到714億元。同期，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額高達(dá)3.19萬(wàn)億元，那么今年前三季度萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率可以估算為2.28%。由此推導(dǎo)，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備最多是全國(guó)房企土地儲(chǔ)備的2.28%，也就是說(shuō)，全國(guó)房企擁有的儲(chǔ)量土地建筑面積至少應(yīng)為14.3億平方米。
即便是以?xún)?nèi)地上市房企儲(chǔ)備的4億平方米土地來(lái)看，考慮到2009年我國(guó)房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積為2.3億平方米，這些土地足夠全國(guó)所有房企開(kāi)發(fā)近兩年，事實(shí)上這部分土地僅僅為內(nèi)地上市房企所用，從目前內(nèi)地上市公司的開(kāi)發(fā)速度來(lái)看，這一存儲(chǔ)量足夠內(nèi)地上市房企開(kāi)發(fā)5、6年，這樣就意味著內(nèi)地上市房企的大部分土地目前處于閑置狀態(tài)。
囤地是行業(yè)生存潛規(guī)則?
日前，一份據(jù)稱(chēng)是由國(guó)土資源部制定、并交由銀監(jiān)會(huì)的“囤地黑名單”在坊間流傳。
該“黑名單”指全國(guó)存在1457宗閑置土地。其后，許多土地被證實(shí)確實(shí)處于閑置中，涉及到了許多地產(chǎn)大腕，諸如和記黃埔、泛海建設(shè)、華潤(rùn)置地等。
這份名單并沒(méi)有得到官方的承認(rèn)，但遭到了地產(chǎn)界多位業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑，焦點(diǎn)之一就是：航母級(jí)企業(yè)萬(wàn)科是否在列。
數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，一向以“不囤地”的形象示人的萬(wàn)科也難逃囤地之嫌。萬(wàn)科2009年年報(bào)指出，萬(wàn)科天津東麗湖項(xiàng)目占地270萬(wàn)平方米，建筑面積高達(dá)191萬(wàn)平方米，截至2009年底，該項(xiàng)目尚有146.5萬(wàn)平方米建筑面積的土地未開(kāi)發(fā)。
事實(shí)上，該項(xiàng)目早在2004年就已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工。以該項(xiàng)目2010年計(jì)劃開(kāi)工11萬(wàn)平方米、竣工9萬(wàn)平方米的速度估算，未來(lái)還需要近14年的時(shí)間才能開(kāi)發(fā)完畢。
也就是說(shuō)，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目，其絕大部分土地可能長(zhǎng)期都會(huì)處于閑置狀態(tài)。
一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，一小塊一小塊對(duì)土地進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)、或者對(duì)一個(gè)項(xiàng)目中某一地塊長(zhǎng)期撂荒，這是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)儲(chǔ)備土地的一個(gè)極其重要的手段，事實(shí)上就是造成了土地的閑置，從根本上講影響了市場(chǎng)供應(yīng)。而囤地的本質(zhì)就是導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)減少。
一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，連以“不囤地”著稱(chēng)的萬(wàn)科都有囤地行為，只能說(shuō)明行業(yè)內(nèi)囤地現(xiàn)象的確是比較嚴(yán)重。
其實(shí)，相比較其他開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科的情況已屬好的，許多房企存在項(xiàng)目整體處于長(zhǎng)期閑置的情況。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》在多家公司的半年報(bào)中都發(fā)現(xiàn)，多個(gè)項(xiàng)目一直在開(kāi)發(fā)，如泛海建設(shè)旗下的北京泛海國(guó)際居住區(qū)二期項(xiàng)目拿地5年多，至今還在進(jìn)行土地平整;東華實(shí)業(yè)旗下的北京天鵝灣項(xiàng)目自2005年一直開(kāi)發(fā)至今，仍未全部開(kāi)發(fā)完畢。
對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)一位副會(huì)長(zhǎng)曾指出，土地越來(lái)越是稀缺品，拿地越來(lái)越難，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)囤地也很正常，因?yàn)闆](méi)有土地房地產(chǎn)企業(yè)就無(wú)法生存。
據(jù)記者了解，上述多家土地儲(chǔ)備為零的內(nèi)地上市房企都面臨兼并重組的命運(yùn)，其中創(chuàng)興置業(yè)、ST興業(yè)等就正在進(jìn)行重組或處理相關(guān)事宜。
張化東則表示，部分土地閑置源于歷史原因，包括毛地(土地權(quán)屬未做變更、拆遷未完成等狀態(tài)的土地)出讓等。但也有很多開(kāi)發(fā)商囤地實(shí)際就是為了坐享土地升值，因?yàn)榈貎r(jià)房?jī)r(jià)都飆升太快，如果把土地蓋成房子銷(xiāo)售了，就無(wú)法享受地價(jià)房?jī)r(jià)的升值空間，反之閑置土地有時(shí)候收益更大，而采用分期開(kāi)發(fā)變相捂盤(pán)、甚至盡量延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度也能起到儲(chǔ)備土地的效果，這就是目前開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用的手段。
難以推進(jìn)的“限大令”
其實(shí)，土地主管部門(mén)已經(jīng)注意到了這種變相囤地開(kāi)發(fā)模式的負(fù)面效果。
針對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象，2009年11月12日，國(guó)土資源部發(fā)出通知，對(duì)各類(lèi)城市商品住宅項(xiàng)目單宗用地規(guī)模提出明確上限——小城市(鎮(zhèn))7公頃(1公頃等于1萬(wàn)平方米)，中等城市14公頃，大城市20公頃。
這一通知旨在限制各個(gè)地方城市出讓單宗住宅用地的規(guī)模，被業(yè)內(nèi)人士簡(jiǎn)稱(chēng)為“地塊限大令”。
但這一規(guī)定甫一出臺(tái)，就遭到了各種質(zhì)疑，甚至是遭到市場(chǎng)力量的反擊。
北京市在這一規(guī)定出臺(tái)后立即做出反應(yīng)，將奧體公園南文化商務(wù)園一塊近26萬(wàn)平方米的土地切分成了三塊面積低于10萬(wàn)平方米的土地，并于去年11月19日開(kāi)始分別公開(kāi)出讓。
但令市場(chǎng)頗感意外的是，最終這三塊土地還是被中建國(guó)際和北京保利興兩家公司的聯(lián)合體企業(yè)一舉斬獲。
于是，業(yè)內(nèi)開(kāi)始質(zhì)疑“地塊限大令”的效果，之后，這一通知開(kāi)始被各方淡化處理，不少城市出讓土地的面積仍然動(dòng)輒一塊地超過(guò)100萬(wàn)平方米以上，比如前不久體量達(dá)到200多萬(wàn)平方米的南京地王。
不過(guò)有業(yè)內(nèi)資深人士表示，“地塊限大令”實(shí)際上有較大的作用，因?yàn)楸M管北京奧體公園南的這三塊土地最終被一家競(jìng)價(jià)單位奪得，但因?yàn)槭欠植鸪鲎專(zhuān)繅K地都規(guī)定了開(kāi)工和竣工時(shí)間，就可以分別對(duì)這些地塊進(jìn)行監(jiān)管，甚至可以規(guī)定三塊地同時(shí)竣工，從而較大程度上避免了以往開(kāi)發(fā)商采用分期開(kāi)發(fā)變相囤地的方式。
近期雖然有些省市陸續(xù)推出“限大令”(如貴州省)，但并沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛推行。分析人士指出，房地產(chǎn)項(xiàng)目是許多地方招商引資的重頭戲，如果地塊面積太小，大型房企根本毫無(wú)興致，尤其是對(duì)于地價(jià)較低的二三線城市，地塊越大，招商引資才越有籌碼。
