銀行信貸大門緊閉，急需拓展多元化融資渠道的開發(fā)商越來越多地選擇信托融資。但是，出于風險控制意識的加強，不少信托公司開始大幅提升產(chǎn)品設計的利率。與去年相比，部分信托產(chǎn)品甚至高出了2~3個點。

早在今年初，在調(diào)控政策緊縮信號頻繁釋放之時，就有信托業(yè)內(nèi)人士向《第一財經(jīng)日報》表示，一旦房地產(chǎn)市場有變冷趨勢，將出于嚴控風險目的，從嚴控制與房企的合作。這一預判已在實際操作中予以體現(xiàn)。上述人士稱，公司在當前為房企設計的信托產(chǎn)品中，已有意識地將收益回報提升了2~3個點。“去年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益為7.7%~8%，今年至少在9%以上。”這也意味著，相對于開發(fā)商來說，利率亦同時提升了2~3個點。

房地產(chǎn)企業(yè)對信托工具的“趨之若鶩”，自去年起便已初露端倪。自近乎嚴苛的宏觀調(diào)控政策出臺之后，今年這一勢頭越發(fā)明顯。“現(xiàn)在來談合作的中小開發(fā)商非常多。”一位信托公司內(nèi)部人士稱。

中國信托業(yè)協(xié)會提供的《信托行業(yè)2010年一季度分析報告》顯示，一季度共有41家信托公司新推介發(fā)行集合資金信托計劃293只，發(fā)行總量較2009年第四季度的281只有4.3%的增幅。其中，房地產(chǎn)類信托計劃有78只，在整體推介發(fā)行信托計劃中占比27%，在投資方向細分市場中，僅次于證券領域。

不過，如愿獲取信托工具的支持并不如想象中那么簡單。“我們本來控制就很嚴格，但在今年門檻設定更加高了，至少得是區(qū)域性的龍頭企業(yè)才符合初步標準。”信托公司人士稱。從目前成功借道信托的房地產(chǎn)企業(yè)案例來看，綠城中國、金地集團、龍湖地產(chǎn)等公司，均在行業(yè)內(nèi)有頗高的知名度。

2009年開初，綠城中國連續(xù)多次通過信托融資。今年1月27日，綠城中國發(fā)布公告稱，為旗下上海綠城項目公司引入中泰信托作為股東。“從某種意義上來說，信托可以為房地產(chǎn)公司提供資金套現(xiàn)的機會，從而使得現(xiàn)金流運作更為順暢。”知情人士表示。

據(jù)該人士透露，綠城的企業(yè)負債比率在業(yè)內(nèi)向來引人注意，不過對于信托公司來說，衡量回報并不僅僅局限于企業(yè)層面。隸屬于上海綠城項目公司旗下的玫瑰園項目，僅在4月底開盤之后一月不到時間，便已預計為公司回籠資金約4億元。“條件好的項目同樣是選擇之一。”

今年2月，由中國銀監(jiān)會下發(fā)的《關于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關問題的通知》指出，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。此外，信托資金被嚴格禁止用以土地儲備貸款形式。

“‘四證’齊全的項目是屬于風險性較小的，對于資金風險控制較為有利。”一位不愿透露姓名的信托業(yè)內(nèi)人士稱，他所處的信托公司正與幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)低調(diào)接觸。據(jù)他介紹，通常信托公司持有的項目公司股權，最終以項目清算回報或者開發(fā)商回購股權的形式回籠資金。“開發(fā)商的資金應優(yōu)先保障信托資金的安全性。”