銀行信貸大門(mén)緊閉，急需拓展多元化融資渠道的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多地選擇信托融資。但是，出于風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)的加強(qiáng)，不少信托公司開(kāi)始大幅提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)的利率。與去年相比，部分信托產(chǎn)品甚至高出了2~3個(gè)點(diǎn)。
早在今年初，在調(diào)控政策緊縮信號(hào)頻繁釋放之時(shí)，就有信托業(yè)內(nèi)人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)有變冷趨勢(shì)，將出于嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)目的，從嚴(yán)控制與房企的合作。這一預(yù)判已在實(shí)際操作中予以體現(xiàn)。上述人士稱(chēng)，公司在當(dāng)前為房企設(shè)計(jì)的信托產(chǎn)品中，已有意識(shí)地將收益回報(bào)提升了2~3個(gè)點(diǎn)。“去年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益為7.7%~8%，今年至少在9%以上。”這也意味著，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，利率亦同時(shí)提升了2~3個(gè)點(diǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信托工具的“趨之若鶩”，自去年起便已初露端倪。自近乎嚴(yán)苛的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之后，今年這一勢(shì)頭越發(fā)明顯。“現(xiàn)在來(lái)談合作的中小開(kāi)發(fā)商非常多。”一位信托公司內(nèi)部人士稱(chēng)。
中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)提供的《信托行業(yè)2010年一季度分析報(bào)告》顯示，一季度共有41家信托公司新推介發(fā)行集合資金信托計(jì)劃293只，發(fā)行總量較2009年第四季度的281只有4.3%的增幅。其中，房地產(chǎn)類(lèi)信托計(jì)劃有78只，在整體推介發(fā)行信托計(jì)劃中占比27%，在投資方向細(xì)分市場(chǎng)中，僅次于證券領(lǐng)域。
不過(guò)，如愿獲取信托工具的支持并不如想象中那么簡(jiǎn)單。“我們本來(lái)控制就很?chē)?yán)格，但在今年門(mén)檻設(shè)定更加高了，至少得是區(qū)域性的龍頭企業(yè)才符合初步標(biāo)準(zhǔn)。”信托公司人士稱(chēng)。從目前成功借道信托的房地產(chǎn)企業(yè)案例來(lái)看，綠城中國(guó)、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等公司，均在行業(yè)內(nèi)有頗高的知名度。
2009年開(kāi)初，綠城中國(guó)連續(xù)多次通過(guò)信托融資。今年1月27日，綠城中國(guó)發(fā)布公告稱(chēng)，為旗下上海綠城項(xiàng)目公司引入中泰信托作為股東。“從某種意義上來(lái)說(shuō)，信托可以為房地產(chǎn)公司提供資金套現(xiàn)的機(jī)會(huì)，從而使得現(xiàn)金流運(yùn)作更為順暢。”知情人士表示。
據(jù)該人士透露，綠城的企業(yè)負(fù)債比率在業(yè)內(nèi)向來(lái)引人注意，不過(guò)對(duì)于信托公司來(lái)說(shuō)，衡量回報(bào)并不僅僅局限于企業(yè)層面。隸屬于上海綠城項(xiàng)目公司旗下的玫瑰園項(xiàng)目，僅在4月底開(kāi)盤(pán)之后一月不到時(shí)間，便已預(yù)計(jì)為公司回籠資金約4億元。“條件好的項(xiàng)目同樣是選擇之一。”
今年2月，由中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》指出，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿(mǎn)足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。此外，信托資金被嚴(yán)格禁止用以土地儲(chǔ)備貸款形式。
“‘四證’齊全的項(xiàng)目是屬于風(fēng)險(xiǎn)性較小的，對(duì)于資金風(fēng)險(xiǎn)控制較為有利。”一位不愿透露姓名的信托業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，他所處的信托公司正與幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)低調(diào)接觸。據(jù)他介紹，通常信托公司持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，最終以項(xiàng)目清算回報(bào)或者開(kāi)發(fā)商回購(gòu)股權(quán)的形式回籠資金。“開(kāi)發(fā)商的資金應(yīng)優(yōu)先保障信托資金的安全性。”
