與此同時，作為上海、北京乃至全國房價漲跌晴雨表和先鋒隊的深圳則已經出現(xiàn)明顯的房價下跌趨勢。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委的新房成交數(shù)據(jù)，樓市成交量近期低位運行，均價跌破兩萬元。1月8日至14日，全市新房總成交面積為9．31萬平方米，環(huán)比前一周上漲17．1％；成交套數(shù)為992套，環(huán)比上漲23．5％。與2010年首周成交暴跌相比，這周成交有了明顯起色，但與年前樓市成交量相比仍處于低位運行。成交均價為19721元／平方米，環(huán)比下降15．4％，與前一周23301元／平方米的高價相比，這周成交均價明顯回落，且跌破兩萬元大關。
《易經》說，有高山必有深谷，山愈高則谷愈深。經歷了2009年內地房地產自1998年市場化改革以來最大的房價漲幅之后，2010年的樓市將進入一個漲跌異常頻繁的漩渦期和頻繁調整期。有一點可以肯定，那種認為開發(fā)商在2009年已經吃飽財大氣粗從而可以捂盤惜售，或者認為可以堅持高價位不跳水的想法，最終會使他們自食苦果。
2009年一些捂盤的開發(fā)商的確在后期賺得不亦樂乎，但在歷史價位高峰“高處不勝寒”的市場態(tài)勢和今年樓市政策收緊的大形勢下，開發(fā)商想要重溫2009年的美夢已經完全不可能了。2007年就有不少開發(fā)商捂盤不賣房，結果2008年樓市調整來臨時，房子卻堆積如山賣不動。那時一邊宣稱拐點到來一邊降價銷售的跑得最快的萬科，就是今天開發(fā)商學習的好榜樣。
更要緊的是，2010年的“消費者行情”或曰“消費者結構”和2009年相比，已經發(fā)生和將要發(fā)生根本性的變化。它必將對今年的樓市格局帶來深刻影響。從購房者角度看，2009年樓市基本上是投機客和投資者主導的市場！即使是在三四月份剛性需求入市的最佳歷史時期，很多人認為那時候的入市需求多為剛需，本人對此表示不同意見，認為那時候的入市者仍然多屬投資需求。筆者曾經在去年春節(jié)后到北京東三環(huán)某低價入市樓盤排號，當時的排號者中，根據(jù)我的現(xiàn)場調查，幾乎找不到一個自住型的需求者！這個樓盤到去年年底前賣完，最高價位比當時翻了一翻，達到26000元/平米有余。
而越到后來，隨著房價的節(jié)節(jié)攀升甚至可謂一路“跨越式上漲”，剛性需求更是因為其購買力不足而被活生生擠出了市場，房地產市場基本上被投資性和投機性需求一統(tǒng)天下。只有一些恐慌性剛需被裹挾進了市場，但這也必須以購買者有足夠經濟能力為前提。
這種情形，也可以從社會心理學角度找到解釋：那些長期在市場中摸爬滾打的投資者和投機客，煉就了不同一般的眼力和膽略，對市場的判斷和把握有先知先覺般的洞察力，至少也是“春江水暖鴨先知”；而普通剛性需求者多畏首畏尾，降價了還想著再降，漲價了又怕入市后跌下來，因此猶猶豫豫地每每錯失良機。
整個2009年，房地產市場的交易量是過去平均一年的三倍。也就是說，過去一年里，房地產市場既補回了2008年落下的交易量，又極大地透支了2010年的交易量。在如今房價歷史性的高位上，不少投資者又開始了新一輪的等待期。與此同時，政府對投資性和投機性購房的打壓也正在逼他們離場。緊縮政策一個比一個嚴厲，與以往不同的是，“國十一條”首次提出“抑制投資投機性購房需求”，這與之前抑制投機的表述明顯不同；嚴格執(zhí)行二套房貸首付四成將逼得很多投資者被迫離場。
在市場和政策的雙重作用下，2010年購房者的結構會發(fā)生根本性的調整，由投資性和投機性需求為主轉向剛性需求為主。但如前所述，剛性需求者的社會心理成熟度往往滯后于市場和投資/投機性需求者，同時他們的購買力也明顯不足，所以對這個市場的“啟動”尤其艱難。識時務者為俊杰，開發(fā)商及早降價到位，將搶占市場先機，爭取原本已經為數(shù)不多的客戶資源，并且在交易回升的基礎上緩慢提價以吸引更多的市場資源，是為上策。如果堅持捂盤惜售或者高價位上“獨步天下”，那最終只能搬起石頭砸自己的腳。
