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開發(fā)商別再做2009年的美夢了

來源:QQ 時間:2010-01-23 12:52:27
在高價位和一系列政府調控政策的風聲緊催下,中國內地的房地產市場毫無疑問已經進入新的觀望期。截至1月16日,北京市一二手房交易量環(huán)比2009年12月同期大幅下降,其中新房住宅期房環(huán)比驟降63.9%,二手房住宅簽約降幅更大,達到了73.3%。不過,北京等地的房價仍然上漲。
    與此同時,作為上海、北京乃至全國房價漲跌晴雨表和先鋒隊的深圳則已經出現(xiàn)明顯的房價下跌趨勢。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委的新房成交數(shù)據(jù),樓市成交量近期低位運行,均價跌破兩萬元。1月8日至14日,全市新房總成交面積為9.31萬平方米,環(huán)比前一周上漲17.1%;成交套數(shù)為992套,環(huán)比上漲23.5%。與2010年首周成交暴跌相比,這周成交有了明顯起色,但與年前樓市成交量相比仍處于低位運行。成交均價為19721元/平方米,環(huán)比下降15.4%,與前一周23301元/平方米的高價相比,這周成交均價明顯回落,且跌破兩萬元大關。
    《易經》說,有高山必有深谷,山愈高則谷愈深。經歷了2009年內地房地產自1998年市場化改革以來最大的房價漲幅之后,2010年的樓市將進入一個漲跌異常頻繁的漩渦期和頻繁調整期。有一點可以肯定,那種認為開發(fā)商在2009年已經吃飽財大氣粗從而可以捂盤惜售,或者認為可以堅持高價位不跳水的想法,最終會使他們自食苦果。
    2009年一些捂盤的開發(fā)商的確在后期賺得不亦樂乎,但在歷史價位高峰“高處不勝寒”的市場態(tài)勢和今年樓市政策收緊的大形勢下,開發(fā)商想要重溫2009年的美夢已經完全不可能了。2007年就有不少開發(fā)商捂盤不賣房,結果2008年樓市調整來臨時,房子卻堆積如山賣不動。那時一邊宣稱拐點到來一邊降價銷售的跑得最快的萬科,就是今天開發(fā)商學習的好榜樣。
    更要緊的是,2010年的“消費者行情”或曰“消費者結構”和2009年相比,已經發(fā)生和將要發(fā)生根本性的變化。它必將對今年的樓市格局帶來深刻影響。從購房者角度看,2009年樓市基本上是投機客和投資者主導的市場!即使是在三四月份剛性需求入市的最佳歷史時期,很多人認為那時候的入市需求多為剛需,本人對此表示不同意見,認為那時候的入市者仍然多屬投資需求。筆者曾經在去年春節(jié)后到北京東三環(huán)某低價入市樓盤排號,當時的排號者中,根據(jù)我的現(xiàn)場調查,幾乎找不到一個自住型的需求者!這個樓盤到去年年底前賣完,最高價位比當時翻了一翻,達到26000元/平米有余。
    而越到后來,隨著房價的節(jié)節(jié)攀升甚至可謂一路“跨越式上漲”,剛性需求更是因為其購買力不足而被活生生擠出了市場,房地產市場基本上被投資性和投機性需求一統(tǒng)天下。只有一些恐慌性剛需被裹挾進了市場,但這也必須以購買者有足夠經濟能力為前提。
    這種情形,也可以從社會心理學角度找到解釋:那些長期在市場中摸爬滾打的投資者和投機客,煉就了不同一般的眼力和膽略,對市場的判斷和把握有先知先覺般的洞察力,至少也是“春江水暖鴨先知”;而普通剛性需求者多畏首畏尾,降價了還想著再降,漲價了又怕入市后跌下來,因此猶猶豫豫地每每錯失良機。
    整個2009年,房地產市場的交易量是過去平均一年的三倍。也就是說,過去一年里,房地產市場既補回了2008年落下的交易量,又極大地透支了2010年的交易量。在如今房價歷史性的高位上,不少投資者又開始了新一輪的等待期。與此同時,政府對投資性和投機性購房的打壓也正在逼他們離場。緊縮政策一個比一個嚴厲,與以往不同的是,“國十一條”首次提出“抑制投資投機性購房需求”,這與之前抑制投機的表述明顯不同;嚴格執(zhí)行二套房貸首付四成將逼得很多投資者被迫離場。
    在市場和政策的雙重作用下,2010年購房者的結構會發(fā)生根本性的調整,由投資性和投機性需求為主轉向剛性需求為主。但如前所述,剛性需求者的社會心理成熟度往往滯后于市場和投資/投機性需求者,同時他們的購買力也明顯不足,所以對這個市場的“啟動”尤其艱難。識時務者為俊杰,開發(fā)商及早降價到位,將搶占市場先機,爭取原本已經為數(shù)不多的客戶資源,并且在交易回升的基礎上緩慢提價以吸引更多的市場資源,是為上策。如果堅持捂盤惜售或者高價位上“獨步天下”,那最終只能搬起石頭砸自己的腳。
作者:童大煥  責任編輯:劉輝
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