傳統(tǒng)別墅區(qū)仍受追捧

從前5月別墅市場的成交情況來看，傳統(tǒng)別墅區(qū)項(xiàng)目的成交情況總體較好，可以看出，這些區(qū)域的項(xiàng)目仍然較受市場歡迎。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，順義區(qū)在售的19個(gè)項(xiàng)目，前5個(gè)月共成交了314套，占總成交套數(shù)的比重達(dá)22.6%，明顯高于其他區(qū)域的成交量。此外像海淀、昌平兩個(gè)區(qū)域的傳統(tǒng)別墅區(qū)成交情況也比較好。因此，可以看出這些區(qū)域的項(xiàng)目仍然會(huì)受到市場的追捧。

對(duì)此，任啟鑫認(rèn)為，與其他區(qū)域相比，傳統(tǒng)別墅區(qū)無論是自然優(yōu)勢還是人文優(yōu)勢均比較突出，西山別墅區(qū)文化悠久、小湯山別墅板塊資源豐富、順義別墅區(qū)配套成熟、潮白河別墅板塊風(fēng)景優(yōu)美，這些均是傳統(tǒng)別墅區(qū)吸引購房者關(guān)注的優(yōu)勢。另外，這些傳統(tǒng)別墅區(qū)在售項(xiàng)目較多，可供選擇的余地較大，因此自然會(huì)吸引購房者的注意力，所以傳統(tǒng)別墅區(qū)相比其他區(qū)域更易受到追捧。

區(qū)域化特征明顯

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-5月份京城別墅市場在售項(xiàng)目的區(qū)域化特征依然較為明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，99個(gè)在售項(xiàng)目中，昌平區(qū)項(xiàng)目達(dá)16個(gè)、朝陽區(qū)項(xiàng)目15個(gè)、海淀區(qū)項(xiàng)目13個(gè)、順義區(qū)項(xiàng)目19個(gè)、通州區(qū)項(xiàng)目8個(gè)，大興、房山、豐臺(tái)、懷柔、密云、平谷等區(qū)縣的項(xiàng)目均在10個(gè)以下。昌平、朝陽、順義、海淀4個(gè)主力區(qū)域的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)63個(gè)，比重達(dá)63.6%，因此，這幾個(gè)區(qū)域成為別墅項(xiàng)目的主流區(qū)域。

從項(xiàng)目方位及傳統(tǒng)別墅區(qū)分布來看，東北方位的項(xiàng)目最多達(dá)31個(gè)，這一方位主要的別墅區(qū)位于順義區(qū)，此外密云區(qū)域也有少量的項(xiàng)目入市。除此之外，北部及西北方位的別墅項(xiàng)目也不少，共有36個(gè)，這些項(xiàng)目主要分布在昌平、懷柔及海淀區(qū)，如小湯山別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)、西山別墅區(qū)等，這些區(qū)域均有不少別墅項(xiàng)目。而京城南部、西部、東部等區(qū)域的別墅項(xiàng)目相對(duì)要少許多。因此，可以看出，當(dāng)前別墅市場在售項(xiàng)目的區(qū)域化特征仍然比較鮮明。

典型區(qū)域

成交最好：中央別墅區(qū)

在整體成交冷清的狀況下，中央別墅區(qū)表現(xiàn)出強(qiáng)抗壓性。5月成交24套，環(huán)比上漲71.43%，其中，中高端別墅成交占92%；成交金額為2.1億元，環(huán)比漲14.75%；成交面積為8617.4平方米，環(huán)比漲29.4%，占總成交的20%；成交均價(jià)24485元/平方米，比4月降2946元/平方米。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，中央別墅區(qū)4月份一度漲到30000元/平方米左右，雖然別墅批地已被叫停，但就目前的順義別墅區(qū)已批地的情況來看，從新建的二期、三期和存量別墅來看，預(yù)計(jì)未來在5年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)別墅供應(yīng)量的短缺，因此市場相對(duì)比較平穩(wěn)。

價(jià)格最高：西山別墅區(qū)

5月份，西山別墅區(qū)依然是成交均價(jià)最高的別墅區(qū)，為48129元/平方米，與4月相比，漲3346元/平方米。該區(qū)域成交占總成交的12%，環(huán)比下跌77.7%；成交套數(shù)為15套，比4月少68套；成交面積環(huán)比下跌79.26%。該區(qū)域成交中千萬級(jí)別墅占了4成之多。

雖然成交量下跌較大，但是業(yè)內(nèi)人士還是頗為看好西山別墅區(qū)。張大偉認(rèn)為，西山別墅區(qū)未來新增的房源有限，其市場供應(yīng)量僅為中央別墅區(qū)的10%左右。二手房源相當(dāng)稀缺，導(dǎo)致價(jià)格較高。

北京中原三級(jí)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，西山別墅區(qū)的價(jià)格約為35000-40000元/平方米，如西山美廬470平的別墅報(bào)價(jià)約為2000萬左右。比順義中央別墅區(qū)高出16%之多。也由于此，在該區(qū)域購買別墅的消費(fèi)者也相對(duì)較少。

受新政影響最大：東部泛CBD別墅區(qū)

新政后，東部泛CBD別墅區(qū)成交持續(xù)下滑，5月第二周甚至出現(xiàn)“零”成交，5月第三周有小幅回升，而上周則出現(xiàn)“反彈”，恢復(fù)領(lǐng)先趨勢，但5月總體成交與4月相比，是各別墅區(qū)中跌幅最大的。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，5月份，東部泛CBD別墅區(qū)成交15套，4月成交167套，環(huán)比降91.02%；成交面積為5132.55平方米，環(huán)比降86.87%；成交金額為1.47億元，環(huán)比降84.83%；成交均價(jià)為28671元/平方米，環(huán)比漲3881元/平方米。

降幅最大：八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)

八達(dá)嶺昌平別墅區(qū)呈現(xiàn)出明顯的降幅。成交占總成交的14%，成交金額為1.39億，環(huán)比下跌81.81%；成交套數(shù)為17套，環(huán)比下跌75.36%；成交面積為6299.4㎡，比4月下降78.09%；成交均價(jià)為22063元/平方米，比4月成交均價(jià)跌4501元/平方米。該區(qū)域在5月的四周中，成交表現(xiàn)平穩(wěn)，波動(dòng)較少，成交以經(jīng)濟(jì)型別墅為主，占52.94%。

案例解析

大贏家：龍湖

5個(gè)月穩(wěn)坐十強(qiáng)

1-4月別墅市場報(bào)告中顯示，北京別墅銷售十強(qiáng)項(xiàng)目占市場總量比重分別為68%、69.4%、62.3%，項(xiàng)目市場集中度提高。進(jìn)入銷售十強(qiáng)的項(xiàng)目體現(xiàn)出明顯的優(yōu)勢特征，市場競爭力較強(qiáng)。