“現(xiàn)在來逛商場的人越來越少，不論是商場方做‘內(nèi)購會(huì)’、‘折扣會(huì)’，都挽救不了這個(gè)局面。”昆明某商場3樓一女性品牌服飾售貨員趙靚抱怨道。

　　“到昆明以后，聽了很多業(yè)內(nèi)人士的分析，他們說現(xiàn)在的昆明商業(yè)地產(chǎn)過剩，商鋪不好出手、轉(zhuǎn)租，甚至開張都難。”從外地來昆參加秋季房交會(huì)的劉女士本想買個(gè)鋪面，不過她猶豫了。

　　在電商如火如荼之際，籠罩在零售業(yè)身上的搶錢光環(huán)已經(jīng)悄然褪去。跟零售密切相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)該何去何從？昆明目前的商業(yè)地產(chǎn)是何種現(xiàn)狀？我們還能投資鋪面嗎？；

　　在一次昆明高端商務(wù)沙龍交流會(huì)上，原昆百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理、2005年全國商業(yè)地產(chǎn)十大操盤手梅永豐表示，未來昆明商業(yè)地產(chǎn)要做到“去零售化”是不現(xiàn)實(shí)的，但格局肯定會(huì)重新調(diào)整，淘汰一批將是必然。

　　過去

　　“炒房”轉(zhuǎn)向“炒鋪” 收益達(dá)8%-10%

　　截至2013年底，全國約有近4000家購物中心，累計(jì)商業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到2億平方米，預(yù)計(jì)2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。

　　云南某房產(chǎn)公司商鋪營銷經(jīng)理趙女士表示，自2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的年均投資額快速增長，其投資額增速已經(jīng)開始超過住宅，當(dāng)年商業(yè)地產(chǎn)均是“熱饃饃”，投資回報(bào)率很高，誰投誰賺錢。“隨便誰，只要手里有錢在昆明某些商業(yè)綜合體里頭買下三兩間鋪面，不論轉(zhuǎn)手還是出租，投資回報(bào)率一般在8%—10%，與其他投資3%—8%的回報(bào)率相比算高的了。”

　　在房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)因此而受益，投資便一度過熱，商鋪出現(xiàn)過剩，“住宅限購，但商鋪不限購，于是手里握著閑錢，依然瞄準(zhǔn)房地產(chǎn)市場的‘炒房人’就搖身變成了‘炒鋪人’，大把大把的錢用來購買鋪面，因?yàn)閷?shí)際需求并沒有那么高，于是大量的鋪面都閑置下來。”

　　趙女士表示，從需求方面講，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積增速快于整體地產(chǎn)面積增速。

　　但在電商的影響下，商業(yè)地產(chǎn)受到一定的沖擊。趙女士說，國內(nèi)很多地方都出現(xiàn)了商鋪滯銷或者賣出去也沒法開張的情況，“電子商務(wù)帶來的沖擊力度取決于這個(gè)城市的電子商務(wù)發(fā)展規(guī)模。由此來看，江、浙，沿海一帶城市的商業(yè)地產(chǎn)頹勢更明顯”。

　　據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2013年沃爾瑪在中國關(guān)閉了14家門店，其中包括兩家好又多，涉及浙江、江蘇、上海、廣州、深圳、合肥、浙江、青島、福建、河南、成都等多個(gè)城市，是主流超市中關(guān)店最多的。

　　無一例外，這些城市電子商務(wù)均發(fā)展得如火如荼。

　　“在電商的影響下，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)受到一定的沖擊。”這是當(dāng)前所有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士高度統(tǒng)一的共識(shí)。

　　現(xiàn)在

　　昆明秋季房交會(huì) 消費(fèi)者“買鋪欲望”下降

　　曾被大家看好的投資熱門、回報(bào)率超高的商業(yè)地產(chǎn)，在今年昆明秋季房交會(huì)上扮演了一個(gè)相當(dāng)不起眼的配角。

　　在某大型商業(yè)綜合體沙盤前，外地來昆參加房交會(huì)的劉女士顯得非常躊躇，她此次來本想買鋪面投資，來到昆明后聽了大量的“商鋪蕭條論”，加之在現(xiàn)場看到多數(shù)人都在買住宅，于是就更加猶豫了。

　　“我們在長春有幾個(gè)鋪面，有的租，有的合伙經(jīng)營，整體都還算理想。今年想來南方市場看看，就選擇了四季如春的昆明。到昆明以后，聽了很多業(yè)內(nèi)人士的分析，他們說現(xiàn)在的昆明商業(yè)地產(chǎn)過剩，商鋪不好出手、轉(zhuǎn)租，甚至開門都難。而且房交會(huì)現(xiàn)場，我看到多數(shù)房產(chǎn)商都在主推主流旅游地產(chǎn)，我想是否去西雙版納或者大理投資住房算了。”劉女士說。

　　在房交會(huì)現(xiàn)場，跟劉女士想法差不多的大有人在，包括商業(yè)地產(chǎn)置業(yè)顧問曉彬都坦言：“很多老客戶打電話過來問想買鋪面，我都勸他們先觀望一下。”

　　曉彬說，現(xiàn)在線上線下“差距實(shí)在太大”，以天貓為例，一個(gè)商家入駐天貓只需要繳納一年3萬或者6萬的技術(shù)年費(fèi)，其余成本則是交易額傭金支出以及保證金。而線下，昆明一個(gè)商場普通位置60平方米商鋪，每月租金支出要達(dá)到10萬—20萬元不等，還不包括諸多流通環(huán)節(jié)、人力成本、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等各類費(fèi)用。

　　月銷售過百萬的專柜 如今賣70萬都難

　　昆明某商場3樓一女性品牌服飾售貨員趙靚介紹：“現(xiàn)在來逛商場的人越來越少，不論是商場方做‘內(nèi)購會(huì)’、‘折扣會(huì)’，都挽救不了這個(gè)局面。”

　　加上客戶群基本上都是中老年人，購買力不強(qiáng)，趙靚說，該品牌一些漂亮新款多數(shù)都放到了線上先售，而實(shí)體店基本上都引不進(jìn)來，于是整個(gè)銷售進(jìn)入了“惡性循環(huán)”模式。

　　趙靚抱怨稱，盡管現(xiàn)在已經(jīng)是秋裝銷售旺季，公司給賣場制定的“到10月70萬銷售目標(biāo)”很難完成，但在以前可以輕松過百萬。

　　她也坦言，她也很少逛商場，購物多數(shù)在線上，即便是去商場，那也是跟男友去吃自助餐或者去健身。

　　年輕人熱衷網(wǎng)購 省時(shí)又省錢

　　在昆明高新區(qū)某互聯(lián)網(wǎng)公司工作的趙明由于接觸網(wǎng)絡(luò)較早，于2010年開始便熱衷于網(wǎng)絡(luò)購物。

　　在趙明看來，逛商場是最累、最浪費(fèi)時(shí)間的一種方式。他認(rèn)為，網(wǎng)上品牌商鋪一般都會(huì)有折扣，實(shí)在不行，也可以找人代購。“現(xiàn)在除了奧特萊斯這類名品打折的商場外，其他無特色、離家遠(yuǎn)、交通不便的商場我一般都很少逛。”

　　在昆明街頭，記者也隨機(jī)訪問了10名年輕市民（20-35歲）。8位采訪對象表示主要是通過網(wǎng)絡(luò)來購物。

　　當(dāng)他們被問到為什么不去線下體驗(yàn)購物時(shí)，得到的回答除了工作忙、商品價(jià)格高、居住地離商場較遠(yuǎn)外，還有“現(xiàn)在各商場入駐品牌都大同小異，逛商場沒什么新鮮感，遠(yuǎn)不如在線購物節(jié)省時(shí)間”。

　　未來

　　精致化專業(yè)化社區(qū)超市

　　或是商業(yè)地產(chǎn)破局之道

　　原昆百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐說，淘寶目前是全球最大的電商平臺(tái)，今年有可能會(huì)到達(dá)3萬億元的銷售額�，F(xiàn)在電商占零售總額8%，未來規(guī)模會(huì)更大。這樣一來，肯定就會(huì)蠶食整個(gè)零售業(yè)空間。

　　梅永豐表示，跟電商相比，實(shí)體零售業(yè)租金貴，流通成本高，人力成本高，甚至營銷成本都很高，這也直接導(dǎo)致價(jià)格上沒有優(yōu)勢。

　　“雖然被電商蠶食得很嚴(yán)重，但是這種實(shí)體零售業(yè)肯定不會(huì)消亡，只是優(yōu)勢會(huì)被削弱。”梅永豐說。

　　他認(rèn)為，未來商業(yè)和住宅互動(dòng)，銷售和物業(yè)管理互動(dòng)，將優(yōu)質(zhì)的持有型社區(qū)商業(yè)打包發(fā)展成連鎖零售業(yè)，將是房地產(chǎn)公司未來重要的利潤增長點(diǎn)。

　　云南很多業(yè)界專家都認(rèn)為，商業(yè)的社區(qū)化、精致化是趨勢，小容量的、更有針對性的商業(yè)設(shè)施和商業(yè)模式，定位更明確的點(diǎn)對點(diǎn)的商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，更便于服務(wù)到人，服務(wù)到家庭。

　　而順豐在全國各地乘勢推出的“嗨店”（類似于社區(qū)超市的O2O銷售模式），更加揭示了這個(gè)發(fā)展趨勢。

　　大型商業(yè)綜合體

　　餐飲娛樂將占更大比例

　　梅永豐表示，在一些大型商業(yè)綜合體內(nèi)，布局基本上5：3：2，零售占據(jù)五成，餐飲占三成，而其他的娛樂體驗(yàn)項(xiàng)目占據(jù)兩成。

　　大型商業(yè)綜合體提供給市民的“體驗(yàn)”恰恰電子商務(wù)沒有的，如果說購物可以在線上完成，那么娛樂、就餐就沒法在線上進(jìn)行了。

　　所以，梅永豐認(rèn)為，未來的商業(yè)體會(huì)逐漸過渡到“綜合體驗(yàn)?zāi)Ｊ?rdquo;，零售在一個(gè)商場的比重會(huì)大幅下降，餐飲、休閑娛樂又會(huì)大幅度提升。

　　“現(xiàn)在你就能看到，在一個(gè)大型的商場里，除了有大量的餐館外，還有4D電影院、健身房、瑜伽館、美容院，甚至教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。這些都是電商做不了的，所以這方面的比重會(huì)持續(xù)增加。”梅永豐說。

　　根據(jù)他的預(yù)計(jì)，未來昆明商場的布局會(huì)呈現(xiàn)出4：4：2的局面，零售功能還將持續(xù)被削弱。

　　“目前，大量的商業(yè)地產(chǎn)難產(chǎn)，賣不出去；賣出去了的招商難、開門難；開門經(jīng)營的也不溫不火，所以近期昆明新開業(yè)的購物中心沒有一個(gè)項(xiàng)目是搞火了的。但這樣不死不活的會(huì)拖累別人，會(huì)占據(jù)公共資源，需要向公共財(cái)政拿運(yùn)營補(bǔ)貼，而且一再降價(jià)會(huì)把市場做得很爛。”梅永豐說。

　　他分析，未來的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定會(huì)死一批，然后轉(zhuǎn)型一批，找準(zhǔn)定位的才能活下來。

　　全國

　　截至2013年底

　　有近4000家購物中心

　　累計(jì)商業(yè)建筑面積

　　已經(jīng)達(dá)到2億平方米

　　預(yù)計(jì)2015年

　　有望達(dá)到4500家

　　商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米

　　昆明

　　商業(yè)地產(chǎn)已達(dá)1400萬平方

　　人均2平方米

　　超越北上廣港深

　　獨(dú)家解析

　　昆明商業(yè)地產(chǎn)過剩

　　人均2平米超越北上廣港深

　　在今年昆明春季房交會(huì)上，螺螄灣中心、潤城、新都昌、涌鑫、七彩云南第壹城等項(xiàng)目都推出了大量商業(yè)體。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前昆明已建成、正在建設(shè)和規(guī)劃當(dāng)中的城市綜合體數(shù)量就達(dá)到了近50余個(gè)，商業(yè)容量或超過1400萬平方米。

　　對于上述數(shù)字，原昆百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐梅永豐表示認(rèn)可。他說，昆明商業(yè)綜合體的確已經(jīng)達(dá)到了1400萬平方，人均面積2平方米，或已經(jīng)超過香港深圳。

　　梅永豐認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該先商業(yè)、后地產(chǎn)，如果把地產(chǎn)和商業(yè)本末倒置的話會(huì)產(chǎn)生災(zāi)難性后果。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)要有一個(gè)適當(dāng)?shù)囊?guī)模，而中國除了香港以外其他地區(qū)的商業(yè)消費(fèi)地域性非常強(qiáng)。越來越多的消費(fèi)者因?yàn)闀r(shí)間和精力的關(guān)系都以所處區(qū)位和工作單位為中心，所以商圈的輻射范圍非常有限。”

　　另外，開發(fā)商要有足夠的資金才能真正做好一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在很多的商業(yè)項(xiàng)目沒有量力而行。在資本上，商業(yè)地產(chǎn)也沒有一個(gè)“養(yǎng)”的心態(tài)。開發(fā)商需要有雄厚的資本才能去接手商業(yè)地產(chǎn)，根據(jù)目前的市場來看，商業(yè)地產(chǎn)做得好的除了央企就是港資企業(yè)，所以一般的投資者也許看不到項(xiàng)目成熟起來就會(huì)迫于資金壓力而放棄。

　　今年7月，同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司部針對不同物業(yè)類型進(jìn)行綜合分析，發(fā)布了《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》。

　　數(shù)據(jù)顯示，從國內(nèi)來看，如果一個(gè)城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米，就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過�，F(xiàn)象。天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個(gè)城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米。昆明的商業(yè)地產(chǎn)人均面積超過了北上廣。

　　該《報(bào)告》還提醒：對于城市人口相對較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供給過度的城市，對于開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來講則成為應(yīng)該重點(diǎn)規(guī)避的城市，這當(dāng)中提到昆明。這也意味著，投資昆明的商業(yè)地產(chǎn)“風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很高”。

　　昆明商業(yè)地產(chǎn)的弊病在于：體量過大，需求降低。近期準(zhǔn)備開網(wǎng)店的小吳表示，做一家網(wǎng)店完全不用去考慮“臨街旺鋪”，因?yàn)橥顿Y低，很多人選擇在家里或者出租屋內(nèi)開張，甚至有的人故意挑選靠近快遞網(wǎng)點(diǎn)的小區(qū)。

　　“不管賣什么，現(xiàn)在年輕人要開零售店基本上都是在線上，因?yàn)槌杀镜�。于是，大家�?lsquo;門臉房’的需求變少，這就導(dǎo)致那些準(zhǔn)備出租給剛創(chuàng)業(yè)的年輕人的商鋪遇冷，未來電商越來越熱，實(shí)體商鋪需求肯定就會(huì)越來越冷。”小吳說。（記者 王海濤）

（原標(biāo)題：昆明商業(yè)地產(chǎn)過剩 人均2平米超越北上廣）