裝修豪華的華貿(mào)城BHG超市里，客群三三兩兩，十分冷清。一位顧客結(jié)完賬抬頭認(rèn)真地詢問收銀員，“超市是不是要關(guān)門了?”售貨員給予了肯定的答復(fù)。

　　五一節(jié)之后，這家號(hào)稱北京最大的BHG精品超市正式關(guān)店。距離2012年9月開業(yè)，時(shí)間還不足兩年。

　　華貿(mào)城商業(yè)街是華貿(mào)城打造的北京首家全天候體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)。但2012年以來，部分商家至今未開業(yè)，已開業(yè)的商家也多是勉強(qiáng)經(jīng)營。

　　這是目前北京社區(qū)商業(yè)普遍面臨的難題。

　　“整著整著就整沒了”

　　公開資料顯示，華貿(mào)城BHG精品超市建筑面積8300平米，是CBD華貿(mào)中心新光天地BHG旗艦店的近3倍，與BHG華聯(lián)商廈、麥當(dāng)勞、肯德基等同期開業(yè)。構(gòu)成了一個(gè)國奧區(qū)“華貿(mào)商圈”。

　　開業(yè)之時(shí)，開發(fā)商充滿信心地認(rèn)為，“華貿(mào)城周邊擁有200萬國際化居住人群，具備龐大的中高端消費(fèi)力。”因此，他們將7萬平方米的華貿(mào)商業(yè)街，打造成了集精品購物、特色餐飲、時(shí)尚娛樂、休閑健身于一體的北京首家全天候體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)。

　　然而，經(jīng)營狀態(tài)并非開發(fā)商所設(shè)想的那么順利。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者走訪華貿(mào)城商業(yè)街發(fā)現(xiàn)，至少有二分之一的商鋪至今仍處于空鋪狀態(tài)。已開業(yè)的商家，經(jīng)營狀況也并不好。由于華貿(mào)城居住的業(yè)主們，生活規(guī)律普遍是朝九晚五，所以，這個(gè)商業(yè)街周一至周五幾乎多處于“空城”狀態(tài)，商家一周的流水只能依賴于周末。

　　華聯(lián)商廈與華貿(mào)城BHG精品超市同期開業(yè)，但華聯(lián)商廈于去年9月份就宣告關(guān)業(yè)整頓。

　　巴山春雨是一家中高端川菜連鎖餐飲。但住在華貿(mào)城的李曉華(化名)突然發(fā)現(xiàn)，這家餐廳開始在工作日中午提供10-20元不等的蓋飯服務(wù)，并可免費(fèi)送餐。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者看到，工作日期間，偌大的餐廳只有一兩桌人在吃飯，這已是這家餐廳的常態(tài)。

　　一個(gè)網(wǎng)名叫做“盒子”的華貿(mào)城業(yè)主表示，他在華貿(mào)城商業(yè)街一家游戲廳辦了VIP儲(chǔ)值卡，但就在最近，游戲廳貼了張A4紙，關(guān)門了。“很多商家關(guān)門都說整頓，整著整著就整沒了，我的儲(chǔ)值卡里還有錢呢?”在“盒子”的記憶中，商業(yè)街里COSTA咖啡也是這樣關(guān)門的，至今尚未開業(yè)。

　　社區(qū)商業(yè)潛力

　　有專家認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)是有待被挖掘的藍(lán)海市場(chǎng)。

　　作為城市商業(yè)的基礎(chǔ)，社區(qū)商業(yè)所占社會(huì)消費(fèi)品零售總額在發(fā)達(dá)國家可達(dá)60%左右，而在我國的一線城市，這一比例也僅為三分之一。

　　2011年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃2011-2015》，提出了新建社區(qū)的商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%，比過去提高了3%。以2011年國內(nèi)新開工的住宅面積--14.6億平方米為例，根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，需要配建的社區(qū)商業(yè)面積將達(dá)到1.62億平方米。以一個(gè)社區(qū)型購物中心平均5萬平方米的體量計(jì)算，相當(dāng)于需新增3240個(gè)社區(qū)購物中心，相比原標(biāo)準(zhǔn)要多建100個(gè)。

　　社區(qū)商業(yè)以住宅底商、商業(yè)街和鄰里購物中心三種類型為主。目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)仍以住宅底商為主要形態(tài)，也有部分商業(yè)街。近兩年，越來越多的開發(fā)商開始瞄準(zhǔn)鄰里購物中心這塊大蛋糕，包括蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心、龍湖、萬科、華潤、綠景等開發(fā)商都已推出了相對(duì)清晰的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線。

　　自2011年開始，萬科開始嘗試瞄準(zhǔn)社區(qū)商業(yè)。其業(yè)態(tài)模型包括便利店、第五食堂、洗衣店、藥店、銀行和菜市場(chǎng)的“五菜一湯”式的搭配。以北京萬科為例，正在以每年開業(yè)至少5個(gè)社區(qū)商業(yè)的速度進(jìn)行擴(kuò)張，2014年自營業(yè)態(tài)中將新開業(yè)4個(gè)BRUNO咖啡面包坊、5個(gè)第五食堂、5個(gè)童玩中心和1個(gè)4PM學(xué)堂。

　　數(shù)據(jù)顯示，萬科目前管理著362個(gè)社區(qū)、40萬住戶、約300萬人口，未來5年將可能增加到500-600個(gè)社區(qū)，100萬住戶，約800萬的人口規(guī)模。如果每人每月在社區(qū)內(nèi)消費(fèi)2000元，僅社區(qū)商業(yè)收益便可達(dá)到1920億元。社區(qū)商業(yè)，充滿了巨大的想象空間。

　　5月24日，華遠(yuǎn)·好天地(北京銘悅)與迪卡儂簽約。迪卡儂華北區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，選擇華遠(yuǎn)的重要一點(diǎn)是，其土地資源儲(chǔ)備豐富，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類型以社區(qū)商業(yè)為主，雙方存在更多合作機(jī)遇。華遠(yuǎn)·好天地是類似于華貿(mào)城商業(yè)街的住宅社區(qū)配套部分。

　　萬科搶占社區(qū)商業(yè)入口

　　然而，一方面是電商的沖擊，一方面是社區(qū)人口消費(fèi)的不足，社區(qū)商業(yè)運(yùn)營難題不小。

　　九洲遠(yuǎn)景公司董事長王敬在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，社區(qū)商業(yè)在繁榮的背后也隱藏著諸多問題和挑戰(zhàn)。

　　“第一，空間及建筑設(shè)計(jì)的缺失。大部分開發(fā)商以開發(fā)住宅的概念建造商業(yè)物業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)缺失長遠(yuǎn)的經(jīng)營眼光，在平面布局、建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和面積配比方面存在種種弊端，商業(yè)建筑不能滿足租戶的要求，或與住宅社區(qū)的整體環(huán)境格格不入。

　　第二，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理。社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)滿足居民的基本生活需求，但以銷售為主的社區(qū)商業(yè)，經(jīng)營權(quán)往往是離散的，缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃。小業(yè)主對(duì)商戶的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多是租金驅(qū)動(dòng)，對(duì)目標(biāo)客群缺乏專業(yè)的判斷，多年來社區(qū)商業(yè)發(fā)展仍未脫離初級(jí)階段。

　　第三，經(jīng)營方式落后。小商戶的商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)等，與社區(qū)居民的需求之間存在一定差異，比如餐飲店的油煙超標(biāo)、修理鋪的噪音問題以及隱藏的社區(qū)治安和環(huán)境隱患等。

　　王敬認(rèn)為，零售商來做社區(qū)商業(yè)，比開發(fā)商更有前景。而移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，讓社區(qū)商業(yè)價(jià)值得到凸顯，它可以成為電商的最后一環(huán)，也是新型城鎮(zhèn)化里面就近就業(yè)、就近消費(fèi)的重要支撐。輕資產(chǎn)的公司運(yùn)營社區(qū)商業(yè)也許更容易成功。

　　王敬還表示，擁有廣泛的網(wǎng)點(diǎn)資源，是社區(qū)商業(yè)成功的重要基礎(chǔ)，比如，像萬科這樣管理著數(shù)百個(gè)主區(qū)的開發(fā)商，做社區(qū)商業(yè)就具備了先天的優(yōu)勢(shì)。