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商品房限購(gòu)城市數(shù)升為十四個(gè) 調(diào)控效果已顯分化

來(lái)源:上海證券報(bào) 時(shí)間:2010-10-20 10:17:46
10月19日,大連限購(gòu)令的出臺(tái)使我國(guó)采取限購(gòu)措施的城市數(shù)量升至14個(gè)。在此之前,已有北京、上海、天津、深圳等13個(gè)大城市出臺(tái)了限購(gòu)令。這是在9月29日“國(guó)五條”提出限購(gòu)之后,各地隨后紛紛出臺(tái)的樓市調(diào)控地方性細(xì)則。

  根據(jù)各城市頒布限購(gòu)令的寬嚴(yán)程度,深圳、南京直接對(duì)第三套房“限購(gòu)”,被稱為“嚴(yán)厲版”的限購(gòu)令,而上海、杭州等其他城市對(duì)原有住房既往不咎,每個(gè)居民家庭仍可再購(gòu)一套新房,由此被稱為“溫柔版”限購(gòu)令。“嚴(yán)厲版”和“溫柔版”限購(gòu)令目前產(chǎn)生的調(diào)控效果已開(kāi)始出現(xiàn)分化,深圳、南京成交量銳減,退房潮涌動(dòng),投資客幾乎銷聲匿跡;而上海、杭州等地仍波瀾不驚,房?jī)r(jià)甚至繼續(xù)走高。

  ⊙記者 朱楠 

  各地限購(gòu)政策一覽

  深圳

  對(duì)于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭),限購(gòu)2套住房;對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購(gòu)1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市購(gòu)房。

  北京

  暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。

  上海

  暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。

  廣州

  同一購(gòu)房家庭(包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女,下同)只能在本市市轄十區(qū)新購(gòu)買一套商品住房。

  購(gòu)房家庭是指本市戶籍居民家庭,或能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭。未滿18周歲的人士,不得在本市單獨(dú)購(gòu)買商品住房。

  廈門

  同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。

  杭州

  暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)買1套商品住房(含二手存量住房)。

  寧波

  本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)在本市只能新購(gòu)1套住房;能提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購(gòu)1套住房。無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購(gòu)房。

  南京

  保障本市居民自住改善型和外地來(lái)寧工作需要購(gòu)房。暫時(shí)限制購(gòu)買第三套住房。

  福州

  暫停在福州市擁有2套以上(含2套)住房的福州市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非該市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在該市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非該市戶籍居民在福州市五城區(qū)繼續(xù)購(gòu)買商品住房。

  三亞

  對(duì)三亞市戶籍居民家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶籍居民家庭,實(shí)行限購(gòu)1套商品住房政策,同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的規(guī)定。

  天津

  天津市及外省市居民家庭在天津市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套商品住房。

  溫州

  暫定本市戶籍居民家庭及能夠提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女),只能在本市新購(gòu)買一套商品住房(含二手存量房,以網(wǎng)上簽訂合同日期為準(zhǔn))。

  ?

  ?诩巴馐∈芯用窦彝(含購(gòu)房人、配偶及未成年子女)只能在?谛沦(gòu)買1套商品住房。對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的,按有關(guān)規(guī)定暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。

  大連

  暫定同一購(gòu)房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,下同)只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。

  各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。(夏至)

  “嚴(yán)厲版”:

  深圳成交量急跌六成 退房潮涌現(xiàn)

  被稱為最嚴(yán)厲版的限購(gòu)令,在深圳樓市的確起到了立竿見(jiàn)影的效果。

  9月30日晚,深圳市突然出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策,暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策。限購(gòu)政策出臺(tái)之后,深圳銀行部門和擔(dān)保公司都開(kāi)始要求購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)按揭、轉(zhuǎn)貸時(shí)要出具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明。

  從10月8日開(kāi)始,市民紛紛涌向深圳市規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)信息中心開(kāi)具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明,隨后的兩天達(dá)到井噴狀態(tài),出現(xiàn)千人排隊(duì)的壯觀景象。其中有不少市民是半夜排隊(duì)等號(hào)。

  在深圳,由于限購(gòu)令直接禁止了已擁有2套住房的居民家庭再購(gòu)房,退房現(xiàn)象開(kāi)始大規(guī)模涌現(xiàn)。一方面,套數(shù)限購(gòu)政策讓一部分有能力購(gòu)房的人群也無(wú)法再購(gòu)置新房,退房成為唯一選擇。另一方面,目前按揭貸款門檻提高,迫使不少購(gòu)房者因?yàn)橘Y金壓力而考慮退房。

  顯然,與4月樓市調(diào)控所產(chǎn)生的退房潮完全不同,新一波退房糾紛主要是因?yàn)樾姓噶畈粶?zhǔn)買房造成的。而上一波退房則是由于樓市調(diào)控導(dǎo)致購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)降而出現(xiàn)的恐慌性退房現(xiàn)象。

  根據(jù)深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王世界的推算,因限購(gòu)令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成,9月深圳二手房成交15000套,9月最后一周的新房成交量約為2000套,按兩成計(jì)算,深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過(guò)3000套,約占年度成交總量的十分之一。

  深圳細(xì)則出臺(tái)一周后的樓市成交數(shù)據(jù)更直觀的體現(xiàn)出政策效果。從10月8日至17日的10個(gè)交易日里,深圳共成交758套新房住宅,日均成交約76套,較9月份日均成交的180套萎縮58%。其中上周(10.11-10.17)深圳共成交507套新房住宅,成交均價(jià)降至19275元/平方米。

  而在南京,據(jù)記者了解,由于出臺(tái)的限購(gòu)令雖然嚴(yán)厲,卻并未明確開(kāi)始實(shí)施的確切日期,因此在頒布后的一周內(nèi)出現(xiàn)了購(gòu)房者趕末班車,火速簽約過(guò)戶的現(xiàn)象。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,在10月11日—17日一周內(nèi),南京商品住宅成交面積增長(zhǎng)了73.1%。

  不過(guò),南京嚴(yán)厲版限購(gòu)令還是給市場(chǎng)帶來(lái)一定震懾力。據(jù)了解,在2010南京秋季房地產(chǎn)交易會(huì)上,相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,受限購(gòu)令的影響,不少炒房客退出了住宅市場(chǎng),轉(zhuǎn)而投資辦公、商鋪或者具有商業(yè)性質(zhì)的酒店公寓。

  “溫柔版”:

  上海豪宅熱銷均價(jià)大漲

  而在上海等出臺(tái)“溫柔版”限購(gòu)令的城市,卻沒(méi)有出現(xiàn)類似的調(diào)控效果。

  “限購(gòu)對(duì)我們這些豪宅和別墅開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),或許還是好事。”在松江綠地諾丁山·臻墅項(xiàng)目售樓處,該樓盤負(fù)責(zé)人向記者表示,限購(gòu)令頒布以來(lái),有不少投資型購(gòu)房者手中持有的資金原本可以買兩套中小戶型房的,由于限購(gòu)只能再買一套房了,因此不少客戶轉(zhuǎn)而購(gòu)買大戶型或別墅項(xiàng)目。

  長(zhǎng)假過(guò)后,與“滬十二條”同樣受關(guān)注的是星河灣一期等一批高端項(xiàng)目的熱銷,由此帶動(dòng)上海商品住宅在新政出臺(tái)后一周內(nèi)成交均價(jià)再度環(huán)比大漲11%,達(dá)到22376元/平方米。單價(jià)3萬(wàn)元以上樓盤預(yù)售審批趨嚴(yán)反倒給了存量豪宅更好的去存化機(jī)會(huì),同時(shí)限購(gòu)政策也讓一些投資者更珍惜限購(gòu)期內(nèi)僅有的一次購(gòu)房機(jī)會(huì),選擇品質(zhì)更好、保值性更強(qiáng)的項(xiàng)目。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為,星河灣、仁恒怡庭、九龍倉(cāng)璽園等一批豪宅的熱銷給市場(chǎng)帶來(lái)的信心不容忽視。

  更何況,在上海相關(guān)政府部門解讀“滬十二條”時(shí)明確表示,對(duì)于改善型需求“賣一套房再買一套房”的,政府給予支持,不在限購(gòu)范圍內(nèi)。“這樣的限購(gòu)政策,也無(wú)阻于改善型需求的釋放。”宋會(huì)雍表示。

  上海中原研究咨詢部在跟蹤一二手多個(gè)交易案例后發(fā)現(xiàn),“限購(gòu)令”在局部市場(chǎng)上加劇了惜售心態(tài)。部分業(yè)主因未來(lái)可能無(wú)法購(gòu)入更多房源而珍惜交易機(jī)會(huì),提出更高的掛牌報(bào)價(jià)。因此,在上海新政出臺(tái)后二手房市場(chǎng)不但沒(méi)有出現(xiàn)業(yè)主恐慌性拋盤的現(xiàn)象,甚至不少業(yè)主撤牌惜售或者調(diào)高售價(jià)。

  同樣是觀望與僵持,當(dāng)前的情況與4月份“新國(guó)十條”剛出臺(tái)時(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同。據(jù)上海各大二手房中介反映,此次新政出臺(tái)后,交易中的業(yè)主很少取消交易談判,而是拖延談判,靜觀市場(chǎng)變化。一旦整體市場(chǎng)動(dòng)向明朗,交易仍會(huì)迅速達(dá)成。這將縮短眼下調(diào)控風(fēng)潮持續(xù)的時(shí)間,交易熱潮的余波可能不久就會(huì)釋放出來(lái)。

  業(yè)內(nèi)聲音:

  “限購(gòu)”之后 增加供應(yīng)成關(guān)鍵

  “明知是供求矛盾造成的結(jié)果,卻用限制購(gòu)買而非增加供給的方式去對(duì)付,又豈會(huì)有好的結(jié)果?”任志強(qiáng)在其博客中質(zhì)疑道,這種做法會(huì)誤傷了大量居民改善性需求。

  一方面,如果限購(gòu)僅僅是臨時(shí)性措施,那么在供給沒(méi)有有效增加的情況下,需求只能暫時(shí)被壓制,最終會(huì)爆發(fā)并導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲;另一方面,如果長(zhǎng)期執(zhí)行限購(gòu)政策,成交量長(zhǎng)期低迷,開(kāi)發(fā)商回籠資金受阻,就只能以縮減投資的方式應(yīng)對(duì)調(diào)控,供應(yīng)無(wú)法增加,依然無(wú)法滿足被壓制的需求。

  “即便新一波調(diào)控已經(jīng)登場(chǎng),依然會(huì)有部分資金想要通過(guò)投資房地產(chǎn)達(dá)到保值升值的目的。” 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為。而造成這一現(xiàn)狀的原因又相當(dāng)復(fù)雜,比如說(shuō),產(chǎn)業(yè)資金正在經(jīng)歷金融化,傳統(tǒng)制造業(yè)不景氣使大批資金急需找出路;境外游資又開(kāi)始大量涌入中國(guó)市場(chǎng),其中不少進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

  在這一情況下,既然只能購(gòu)買一套,那些仍然愿意投資房產(chǎn)的資金,開(kāi)始傾向于選擇高總價(jià)的物業(yè),尤其是高端公寓和別墅。因此造成新政出臺(tái)后上海豪宅卻逆勢(shì)而行的狀況。

  記者在采訪中也發(fā)現(xiàn),面對(duì)“限購(gòu)”,市場(chǎng)上的賣方也并未如想象中那樣恐慌,反而普遍心態(tài)平穩(wěn)。“現(xiàn)在政府宣布動(dòng)用新政手段限購(gòu)商品房,就像當(dāng)年憑糧票買東西一樣,等于變相宣布房子是緊缺商品。”開(kāi)發(fā)商如此解讀這次的調(diào)控政策。

  全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為,限購(gòu)是調(diào)控政策的一柄“雙刃劍”,只能作為暫時(shí)性的過(guò)渡政策。“需求并沒(méi)有消失,限購(gòu)就像閘門一樣暫時(shí)攔住了洪水,但水位會(huì)越來(lái)越高,特別是在流動(dòng)性充裕、CPI上漲的局面下。”聶梅生表示,限購(gòu)必須輔以必要的配套舉措,如切實(shí)加大供應(yīng)、進(jìn)行長(zhǎng)期制度變革,才能真正取得成效,否則只能成為市場(chǎng)的巨大隱患。

作者:  責(zé)任編輯:楊鵬
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