根據(jù)各城市頒布限購(gòu)令的寬嚴(yán)程度，深圳、南京直接對(duì)第三套房“限購(gòu)”，被稱為“嚴(yán)厲版”的限購(gòu)令，而上海、杭州等其他城市對(duì)原有住房既往不咎，每個(gè)居民家庭仍可再購(gòu)一套新房，由此被稱為“溫柔版”限購(gòu)令。“嚴(yán)厲版”和“溫柔版”限購(gòu)令目前產(chǎn)生的調(diào)控效果已開始出現(xiàn)分化，深圳、南京成交量銳減，退房潮涌動(dòng)，投資客幾乎銷聲匿跡；而上海、杭州等地仍波瀾不驚，房?jī)r(jià)甚至繼續(xù)走高。
⊙記者 朱楠
各地限購(gòu)政策一覽
深圳
對(duì)于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購(gòu)2套住房；對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市購(gòu)房。
北京
暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。
上海
暫定本市及外省市居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。
廣州
同一購(gòu)房家庭(包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同)只能在本市市轄十區(qū)新購(gòu)買一套商品住房。
購(gòu)房家庭是指本市戶籍居民家庭，或能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭。未滿18周歲的人士，不得在本市單獨(dú)購(gòu)買商品住房。
廈門
同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。
杭州
暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購(gòu)買1套商品住房(含二手存量住房)。
寧波
本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)在本市只能新購(gòu)1套住房；能提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭在本市只能新購(gòu)1套住房。無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民暫停在本市購(gòu)房。
南京
保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購(gòu)房。暫時(shí)限制購(gòu)買第三套住房。
福州
暫停在福州市擁有2套以上(含2套)住房的福州市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非該市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在該市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非該市戶籍居民在福州市五城區(qū)繼續(xù)購(gòu)買商品住房。
三亞
對(duì)三亞市戶籍居民家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶籍居民家庭，實(shí)行限購(gòu)1套商品住房政策，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家關(guān)于境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的規(guī)定。
天津
天津市及外省市居民家庭在天津市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套商品住房。
溫州
暫定本市戶籍居民家庭及能夠提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，只能在本市新購(gòu)買一套商品住房(含二手存量房，以網(wǎng)上簽訂合同日期為準(zhǔn))。
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大連
暫定同一購(gòu)房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女，下同)只能在本市新購(gòu)一套商品住房(含二手存量住房)。
各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。(夏至)
“嚴(yán)厲版”：
深圳成交量急跌六成 退房潮涌現(xiàn)
被稱為最嚴(yán)厲版的限購(gòu)令，在深圳樓市的確起到了立竿見影的效果。
9月30日晚，深圳市突然出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策，暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)政策。限購(gòu)政策出臺(tái)之后，深圳銀行部門和擔(dān)保公司都開始要求購(gòu)房者在辦理房產(chǎn)按揭、轉(zhuǎn)貸時(shí)要出具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明。
從10月8日開始，市民紛紛涌向深圳市規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)信息中心開具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明，隨后的兩天達(dá)到井噴狀態(tài)，出現(xiàn)千人排隊(duì)的壯觀景象。其中有不少市民是半夜排隊(duì)等號(hào)。
在深圳，由于限購(gòu)令直接禁止了已擁有2套住房的居民家庭再購(gòu)房，退房現(xiàn)象開始大規(guī)模涌現(xiàn)。一方面，套數(shù)限購(gòu)政策讓一部分有能力購(gòu)房的人群也無(wú)法再購(gòu)置新房，退房成為唯一選擇。另一方面，目前按揭貸款門檻提高，迫使不少購(gòu)房者因?yàn)橘Y金壓力而考慮退房。
顯然，與4月樓市調(diào)控所產(chǎn)生的退房潮完全不同，新一波退房糾紛主要是因?yàn)樾姓噶畈粶?zhǔn)買房造成的。而上一波退房則是由于樓市調(diào)控導(dǎo)致購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)降而出現(xiàn)的恐慌性退房現(xiàn)象。
根據(jù)深圳中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)王世界的推算，因限購(gòu)令而被困的房產(chǎn)大約占總成交量的兩成，9月深圳二手房成交15000套，9月最后一周的新房成交量約為2000套，按兩成計(jì)算，深圳一、二手被限房產(chǎn)總量將超過3000套，約占年度成交總量的十分之一。
深圳細(xì)則出臺(tái)一周后的樓市成交數(shù)據(jù)更直觀的體現(xiàn)出政策效果。從10月8日至17日的10個(gè)交易日里，深圳共成交758套新房住宅，日均成交約76套，較9月份日均成交的180套萎縮58%。其中上周(10.11-10.17)深圳共成交507套新房住宅，成交均價(jià)降至19275元/平方米。
而在南京，據(jù)記者了解，由于出臺(tái)的限購(gòu)令雖然嚴(yán)厲，卻并未明確開始實(shí)施的確切日期，因此在頒布后的一周內(nèi)出現(xiàn)了購(gòu)房者趕末班車，火速簽約過戶的現(xiàn)象。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在10月11日—17日一周內(nèi)，南京商品住宅成交面積增長(zhǎng)了73.1%。
不過，南京嚴(yán)厲版限購(gòu)令還是給市場(chǎng)帶來一定震懾力。據(jù)了解，在2010南京秋季房地產(chǎn)交易會(huì)上，相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，受限購(gòu)令的影響，不少炒房客退出了住宅市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而投資辦公、商鋪或者具有商業(yè)性質(zhì)的酒店公寓。
“溫柔版”：
上海豪宅熱銷均價(jià)大漲
而在上海等出臺(tái)“溫柔版”限購(gòu)令的城市，卻沒有出現(xiàn)類似的調(diào)控效果。
“限購(gòu)對(duì)我們這些豪宅和別墅開發(fā)商來說，或許還是好事。”在松江綠地諾丁山·臻墅項(xiàng)目售樓處，該樓盤負(fù)責(zé)人向記者表示，限購(gòu)令頒布以來，有不少投資型購(gòu)房者手中持有的資金原本可以買兩套中小戶型房的，由于限購(gòu)只能再買一套房了，因此不少客戶轉(zhuǎn)而購(gòu)買大戶型或別墅項(xiàng)目。
長(zhǎng)假過后，與“滬十二條”同樣受關(guān)注的是星河灣一期等一批高端項(xiàng)目的熱銷，由此帶動(dòng)上海商品住宅在新政出臺(tái)后一周內(nèi)成交均價(jià)再度環(huán)比大漲11%，達(dá)到22376元/平方米。單價(jià)3萬(wàn)元以上樓盤預(yù)售審批趨嚴(yán)反倒給了存量豪宅更好的去存化機(jī)會(huì)，同時(shí)限購(gòu)政策也讓一些投資者更珍惜限購(gòu)期內(nèi)僅有的一次購(gòu)房機(jī)會(huì)，選擇品質(zhì)更好、保值性更強(qiáng)的項(xiàng)目。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，星河灣、仁恒怡庭、九龍倉(cāng)璽園等一批豪宅的熱銷給市場(chǎng)帶來的信心不容忽視。
更何況，在上海相關(guān)政府部門解讀“滬十二條”時(shí)明確表示，對(duì)于改善型需求“賣一套房再買一套房”的，政府給予支持，不在限購(gòu)范圍內(nèi)。“這樣的限購(gòu)政策，也無(wú)阻于改善型需求的釋放。”宋會(huì)雍表示。
上海中原研究咨詢部在跟蹤一二手多個(gè)交易案例后發(fā)現(xiàn)，“限購(gòu)令”在局部市場(chǎng)上加劇了惜售心態(tài)。部分業(yè)主因未來可能無(wú)法購(gòu)入更多房源而珍惜交易機(jī)會(huì)，提出更高的掛牌報(bào)價(jià)。因此，在上海新政出臺(tái)后二手房市場(chǎng)不但沒有出現(xiàn)業(yè)主恐慌性拋盤的現(xiàn)象，甚至不少業(yè)主撤牌惜售或者調(diào)高售價(jià)。
同樣是觀望與僵持，當(dāng)前的情況與4月份“新國(guó)十條”剛出臺(tái)時(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不同。據(jù)上海各大二手房中介反映，此次新政出臺(tái)后，交易中的業(yè)主很少取消交易談判，而是拖延談判，靜觀市場(chǎng)變化。一旦整體市場(chǎng)動(dòng)向明朗，交易仍會(huì)迅速達(dá)成。這將縮短眼下調(diào)控風(fēng)潮持續(xù)的時(shí)間，交易熱潮的余波可能不久就會(huì)釋放出來。
業(yè)內(nèi)聲音：
“限購(gòu)”之后 增加供應(yīng)成關(guān)鍵
“明知是供求矛盾造成的結(jié)果，卻用限制購(gòu)買而非增加供給的方式去對(duì)付，又豈會(huì)有好的結(jié)果？”任志強(qiáng)在其博客中質(zhì)疑道，這種做法會(huì)誤傷了大量居民改善性需求。
一方面，如果限購(gòu)僅僅是臨時(shí)性措施，那么在供給沒有有效增加的情況下，需求只能暫時(shí)被壓制，最終會(huì)爆發(fā)并導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲；另一方面，如果長(zhǎng)期執(zhí)行限購(gòu)政策，成交量長(zhǎng)期低迷，開發(fā)商回籠資金受阻，就只能以縮減投資的方式應(yīng)對(duì)調(diào)控，供應(yīng)無(wú)法增加，依然無(wú)法滿足被壓制的需求。
“即便新一波調(diào)控已經(jīng)登場(chǎng)，依然會(huì)有部分資金想要通過投資房地產(chǎn)達(dá)到保值升值的目的。” 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為。而造成這一現(xiàn)狀的原因又相當(dāng)復(fù)雜，比如說，產(chǎn)業(yè)資金正在經(jīng)歷金融化，傳統(tǒng)制造業(yè)不景氣使大批資金急需找出路；境外游資又開始大量涌入中國(guó)市場(chǎng)，其中不少進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
在這一情況下，既然只能購(gòu)買一套，那些仍然愿意投資房產(chǎn)的資金，開始傾向于選擇高總價(jià)的物業(yè)，尤其是高端公寓和別墅。因此造成新政出臺(tái)后上海豪宅卻逆勢(shì)而行的狀況。
記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，面對(duì)“限購(gòu)”，市場(chǎng)上的賣方也并未如想象中那樣恐慌，反而普遍心態(tài)平穩(wěn)。“現(xiàn)在政府宣布動(dòng)用新政手段限購(gòu)商品房，就像當(dāng)年憑糧票買東西一樣，等于變相宣布房子是緊缺商品。”開發(fā)商如此解讀這次的調(diào)控政策。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，限購(gòu)是調(diào)控政策的一柄“雙刃劍”，只能作為暫時(shí)性的過渡政策。“需求并沒有消失，限購(gòu)就像閘門一樣暫時(shí)攔住了洪水，但水位會(huì)越來越高，特別是在流動(dòng)性充裕、CPI上漲的局面下。”聶梅生表示，限購(gòu)必須輔以必要的配套舉措，如切實(shí)加大供應(yīng)、進(jìn)行長(zhǎng)期制度變革，才能真正取得成效，否則只能成為市場(chǎng)的巨大隱患。
