在北京初期50多個(gè)舊村整治項(xiàng)目當(dāng)中，朝陽(yáng)區(qū)大望京村統(tǒng)籌模式，一直被其他地方所效仿。其推出的按照市價(jià)給予農(nóng)民補(bǔ)償，快速騰退了大望京村原有宅基地，同時(shí)通過(guò)賣(mài)地，又將投入成本回收了回來(lái)。

但是，如今土地市場(chǎng)情況已經(jīng)不同。大望京村項(xiàng)目整治啟動(dòng)時(shí)，正是土地價(jià)格比較低的時(shí)候。其土地上市交易時(shí)，正是2009年下半年土地價(jià)格最高的時(shí)候。大望京村趕上了好時(shí)候，其他村則未必如此。

一些敏感的人士指出，在目前房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)環(huán)境不好的條件下，地方政府投入舊村改造資金需要收回來(lái)，變相建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房就成了見(jiàn)效最快的手段之一。“小產(chǎn)權(quán)房的形成，公開(kāi)的說(shuō)法一般都是舊村改造。”大岳咨詢(xún)公司總監(jiān)李偉說(shuō)。

對(duì)于村級(jí)改造來(lái)說(shuō)，一般區(qū)政府批就行。比如，區(qū)政府審批的是一個(gè)旅游性項(xiàng)目，可能蓋別墅用來(lái)滿(mǎn)足游客度假、采摘、養(yǎng)老的需求，但是開(kāi)發(fā)商在執(zhí)行中，也可能把它當(dāng)小產(chǎn)權(quán)給賣(mài)了。“一套房子有50年的使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商可以分時(shí)段賣(mài)給幾家，做成產(chǎn)權(quán)式酒店，類(lèi)似于分時(shí)度假。”李偉分析說(shuō)。

另一方面，“小產(chǎn)權(quán)房”的興起也與高漲房?jī)r(jià)有直接關(guān)系。蔡繼明說(shuō)，正是由于城市房?jī)r(jià)太高，小產(chǎn)權(quán)房才會(huì)有市場(chǎng)。另外，既然政府騰退了農(nóng)民的宅基地，又留下了一部分建設(shè)用地給農(nóng)民謀生，只要農(nóng)民不改變土地性質(zhì)，符合規(guī)劃，自己建設(shè)房屋也無(wú)不可。

“既然允許農(nóng)民建設(shè)房屋可以銷(xiāo)售，但是又規(guī)定城市人不可以到農(nóng)村去買(mǎi)房，這個(gè)規(guī)定是自相矛盾的，也是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題糾纏不清的原因。”蔡繼明說(shuō)，

一位接近國(guó)土部的人士說(shuō)，14部委聯(lián)合作的“小產(chǎn)權(quán)房”治理方案，如今還在調(diào)研階段，最早要一年后才能出臺(tái)初步的方案。而“小產(chǎn)權(quán)房”怎樣解決，就一拖再拖，沒(méi)有定論。