《第一財經(jīng)日報》獲悉，國土資源部（下稱“國土部”）近期下發(fā)通知，部署2010年城市土地價格調(diào)查和監(jiān)測工作。與往年略有不同的是，今年新增了一項工作，需要完成35座重點城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測。
在近期樓市調(diào)控政策密集出臺的背景下，此項調(diào)研頗為引人關(guān)注。
主要調(diào)研土地成本
一名接近國土部的人士對本報記者表示，商品房成本調(diào)研是國土部門的一項例行工作，近幾年都曾作過類似的操作，但主要是著眼于地價因素在房價中的占比等，今年把這項工作寫入了正式文件之中。
國土部要求，上述35座重點城市需定期完成商品房成本構(gòu)成的調(diào)查數(shù)據(jù)采集、整理與上報，此項工作的技術(shù)承擔(dān)單位要在今年7月15日前提交商品房成本構(gòu)成調(diào)查表。
去年年中之際，國家統(tǒng)計局也曾對40座重點城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費用構(gòu)成進(jìn)行專項調(diào)查，以弄清房地產(chǎn)開發(fā)項目費用的支出結(jié)構(gòu)。但該項調(diào)查的結(jié)果一直未對外界公開。
房地產(chǎn)行業(yè)是不是暴利行業(yè)的爭論一直都引發(fā)熱議，房價的真實成本對于公眾來說始終是一個難解之謎。
萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖去年曾公開表示，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強也稱過去幾年平均的行業(yè)利潤率只有8%左右。
不過，2009年一個不爭的事實擺在面前：越來越多的資金，包括中央企業(yè)，正在通過各種途徑涌入房地產(chǎn)業(yè)。有專家曾指出，如果房地產(chǎn)業(yè)利潤像開發(fā)商自己說的那樣低，為什么會有如此之多的企業(yè)都想進(jìn)入這個行業(yè)？
但在從業(yè)者對商品房成本諱莫如深的背景下，上述這種看似合情的分析總是缺乏具體的數(shù)據(jù)佐證。
公開商品房成本并非沒有個案。早在2005年，福州市物價局在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測算，開發(fā)商的利潤率平均約50％，最低的約為20％，最高的超過90％。
是否存在暴利頻引爭議
除了有助于證明開發(fā)商是否獲取暴利外，探究房價成本在政府調(diào)控樓市的背景下有著更深遠(yuǎn)的意義。
去年全國兩會期間，全國工商聯(lián)曾遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言，稱一項調(diào)查顯示房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。此報告直指地方政府成為房地產(chǎn)業(yè)十年高速發(fā)展最大的受益方。
此報告將房價之高的根源歸因于地價，從而引發(fā)外界對于土地部門調(diào)控不力的批評。
而國土部去年6月專門發(fā)布報告稱，通過對600多個房地產(chǎn)項目的調(diào)查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%。
不過，鑒于2009年開始的地價過快上漲走勢，國土部也通過改革和完善土地招拍掛制度，以及增加土地供應(yīng)等多種手段來穩(wěn)定土地市場。
國土部部長、國家土地總督察徐紹史近日在“未報即用”違法用地清查整改情況通報會上透露，為了積極參與房地產(chǎn)調(diào)控，將堅持和完善土地招拍掛制度，“我們已經(jīng)做了一個試點方案。”
上述人士表示，此次調(diào)研重點城市商品房成本，除地價因素外，也希望通過一些中介評估機(jī)構(gòu)，調(diào)研重點城市商品房建造、稅費等方面的成本。
外界分析，在新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，國土部的此項調(diào)研將為下一步的決策過程提供數(shù)據(jù)參考。國土部此前也多次表示，地價監(jiān)測工作是土地參與國家宏觀調(diào)控的重要技術(shù)支撐。
5%、8% VS 暴利
房地產(chǎn)到底是不是暴利行業(yè)？萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖曾表示，開發(fā)商平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強也稱過去幾年平均的行業(yè)利潤率只有8%左右
23.2% VS 58.2%
去年全國兩會期間，全國工商聯(lián)表示一項調(diào)查顯示房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。而國土部去年6月專門發(fā)布報告稱，通過對600多個房地產(chǎn)項目的調(diào)查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%
