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經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房最后瘋狂 雙軌間存10倍暴利

來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 時(shí)間:2010-05-21 11:40:19

“五一”節(jié)過(guò)后,除了周末,許杰沒有一覺能睡到凌晨5點(diǎn)之后。

這位北京方圓置業(yè)顧問(wèn),現(xiàn)在必須在每天天亮前后趕到東四環(huán)附近的六里屯華陽(yáng)家園,加入一條看不到頭的人龍,任務(wù)只有一個(gè)——代客交稅。

許杰的客戶是一場(chǎng)始于4月底的房產(chǎn)狂潮的卷入者,他們是經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房(下稱“經(jīng)轉(zhuǎn)商”)的交易方。交易的相關(guān)稅收繳納由作為中介的許杰代辦,他只好每天凌晨趕往設(shè)在華陽(yáng)家園的朝陽(yáng)區(qū)地稅局二稅務(wù)所“上班”。

這一切緣于4月26日。住建部在這天發(fā)出通知,經(jīng)適房在取得完全產(chǎn)權(quán)前,只能用于自住,不得出售、出租、閑置、出借。除非將經(jīng)適房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩,條件是先住滿5年,再進(jìn)行更名交易,補(bǔ)交契稅和土地出讓款。

對(duì)經(jīng)適房未來(lái)可能無(wú)法交易的恐慌引發(fā)了“經(jīng)轉(zhuǎn)商”集中交易的狂潮。

這股風(fēng)潮來(lái)得如此猛烈,以至于許杰每天即使5點(diǎn)起床,也只能拿到60多號(hào)。早在他每晚睡下時(shí),不少人已經(jīng)在半夜12點(diǎn)在六里屯排隊(duì)了,“他們很多是號(hào)販子,我干不過(guò)他們”。許杰揉揉黑眼圈說(shuō)。

排隊(duì)人太多,稅局每天發(fā)放450個(gè)號(hào)仍一號(hào)難求,許杰能排上已屬幸運(yùn),一般人一天也辦不完網(wǎng)簽和契稅繳納。許杰趁排隊(duì)之機(jī)發(fā)展了不少新客戶。

5月1日前,北京朝陽(yáng)區(qū)和豐臺(tái)區(qū)還允許同名產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,即經(jīng)適房住戶可以自己買下房子,變成業(yè)主。但5月1日后,則需要異名交易,即實(shí)施二手房網(wǎng)上交易,需要更換名字。

于是,大量的家庭里開始上演左右手游戲——丈夫賣給妻子,老子賣給兒子,姐姐賣給弟弟……而有觀察人士擔(dān)心,這些游戲,正在為一輪巨大的財(cái)產(chǎn)權(quán)糾紛潮埋下伏筆。

半夜排隊(duì)為網(wǎng)簽

北京朝陽(yáng)區(qū)房屋登記發(fā)證大廳,兩位咨詢員嗓子都快啞了。

五一之后,每天從早上9點(diǎn)開始,大廳里便人滿為患,排隊(duì)咨詢經(jīng)轉(zhuǎn)商的人蜂擁而來(lái)。

“寫誰(shuí)的名字,這是你們自己的事,財(cái)產(chǎn)權(quán)怎么變動(dòng),你們自己商量好,這不歸我們管。”面對(duì)十有六七涉及更名的咨詢問(wèn)題,咨詢員像一臺(tái)錄音機(jī)似地反復(fù)解釋。

按照新政,經(jīng)適房目前不允許出租,未來(lái)可能面臨無(wú)法交易轉(zhuǎn)為商品房,搞不好可能要被收回。于是,一邊是恐慌性的咨詢?nèi)顺保贿吺谴筇油鏊频?ldquo;經(jīng)轉(zhuǎn)商”狂潮,經(jīng)適房住戶們都搶著涌向交易窗口,

“大家都擔(dān)心政策多變。”許杰說(shuō)。而政策也確實(shí)變幻莫測(cè),每一變都牽涉真金白銀。

5月1日之前,在朝陽(yáng)、豐臺(tái)兩區(qū),“經(jīng)轉(zhuǎn)商”可以同名轉(zhuǎn)讓,只需補(bǔ)交地款,無(wú)需繳納契稅;5月1日之后,突然變成必須異名轉(zhuǎn)讓,除了補(bǔ)地款,還要繳契稅。有先知先覺者在4月的最后幾天就嗅到風(fēng)聲,4月28日在昌平區(qū)便爆發(fā)了排隊(duì)集中經(jīng)轉(zhuǎn)商的浪潮,這些人都成功地省下了契稅。

比如朝陽(yáng)區(qū)的經(jīng)適房小區(qū)百環(huán)家園,當(dāng)初出售是每平方米4500元,每平方米需繳納土地款600多元,契稅則是140平方米以下繳納總房款的1.5%,140平方米以上的為3%。以150平方米為例,需要繳納的契稅在2.7萬(wàn)元左右。

而更多的未住滿5年,尚未等到交易時(shí)間的經(jīng)適房業(yè)主,則更為緊張。

經(jīng)適房小區(qū)回龍觀的業(yè)主陳軍(化名),是海淀區(qū)某大學(xué)副教授,學(xué)校本來(lái)預(yù)計(jì)在清河附近要蓋新的校區(qū),可能有新的內(nèi)部房改房或者保障性住房推出,但是新政的出臺(tái)讓他進(jìn)退兩難。

“這意味著,如果轉(zhuǎn)了住房性質(zhì),將可能拿不到未來(lái)新蓋的房子。如果不轉(zhuǎn),則未來(lái)要改善住房的話,成本更大。”陳軍說(shuō)。

回龍觀經(jīng)適房最初銷售時(shí),超出標(biāo)準(zhǔn)部分補(bǔ)交的土地款是原房?jī)r(jià)的10%,但是補(bǔ)的每平方米只有260多元。而現(xiàn)在按照政府基準(zhǔn)價(jià),回龍觀經(jīng)適房每平方米的土地出讓款為362.1、391.7元,比原先提高。由于目前周邊的商品房市場(chǎng)價(jià)已達(dá)到2萬(wàn)多元一平方米,因此未來(lái)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的土地出讓金繳納數(shù)還會(huì)提高。

雙軌間的10倍暴利

“這次‘經(jīng)轉(zhuǎn)商’,屬于二手房交易,即使在一個(gè)家庭里進(jìn)行異名交易,比如夫賣給妻,或妻賣給夫,一律視為家庭新購(gòu)一套商品房。”北京朝陽(yáng)區(qū)建委一位官員解釋說(shuō)。

而如果夫妻兩人雙方各有經(jīng)適房,要相互轉(zhuǎn),則不可能,因?yàn)檫@意味著一個(gè)家庭新購(gòu)了兩套住房,目前北京政策不允許,“除非你離婚吧”。這位人士說(shuō)。

根據(jù)北京市政府4月30日出臺(tái)的“十一條”,同一家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。如果夫妻雙方已各自有房,更名網(wǎng)簽一套經(jīng)適房為商品房后,盡管是一家之內(nèi)的買賣,仍屬于新購(gòu)一套住房,短期內(nèi)將無(wú)法再買新的其他房屋。

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求無(wú)疑受到影響。但新政是否增加二手房市場(chǎng)供應(yīng),進(jìn)而影響整個(gè)樓市,則仍無(wú)定論。

“實(shí)施異名交易的結(jié)果是,政府能名正言順地收獲更多的契稅和土地收入,政府才是最大的贏家。”北京市房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會(huì)委員蔡金水評(píng)價(jià)說(shuō),由于近期的房地產(chǎn)調(diào)控,北京市的土地出讓收益不大,而“經(jīng)轉(zhuǎn)商”則帶來(lái)了一大筆巨財(cái)。

北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則有不同看法。他認(rèn)為,政府在辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”過(guò)程中,都是按照地區(qū)的最低指導(dǎo)價(jià)來(lái)繳納土地出讓金的,比如天通苑的最低指導(dǎo)價(jià)是3621元,而周邊商品房?jī)r(jià)已過(guò)萬(wàn)。“所以應(yīng)該是政府減少了很多稅收,而不是增加了。”

不過(guò),幅度更驚人的獲益者,看來(lái)還是在政策與市場(chǎng)的雙軌間套利的經(jīng)轉(zhuǎn)商業(yè)主。

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