近一段時間，媒體熱議商業(yè)銀行房貸壓力測試這一話題，測試結果中的“房價下跌30%～40%”的訊息被民眾理解為房價預期跌幅，同時也被媒體解讀為銀行的“容忍度”。

　　實際上，房貸壓力測試是銀行監(jiān)管和商業(yè)銀行風險管理的一項常態(tài)性工作，其結果是對貸款違約率的測算，僅適用于日常經營管理分析與預警。目前的測試結果（30%～40%）僅僅是銀行房貸資產不會發(fā)生明顯變化的預測性區(qū)間，但絕不是銀行的“容忍底線”。真正的“底線”是指房價下跌超過目前的30%～40%的幅度，房貸相關的購房人、開發(fā)商及地方融資平臺爆發(fā)大面積、連環(huán)性的信用違約——目前的結果還并未獲披露。

　　對已發(fā)放貸款進行壓力測試尤其是對悲觀情況的測評是銀行風險管理的一項慣例性工作。2007年美國“次級債危機”的發(fā)生和同期國內房地產市場的繁榮，使得中國銀監(jiān)會對住房按揭貸款風險“加強戒備”。為提早預警和防止由于房地產價格劇烈波動帶來的銀行信貸資產損失，銀監(jiān)會在當年7月份即正式通知，要求主要商業(yè)銀行對住房按揭貸款進行壓力測試。作為一種風險檢測手段，壓力測試主要通過把綜合價格變動——即房價、貸款人生命周期、利率等信息應用到銀行資產組合中，量化計算出銀行自身潛在的收益或損失。

　　近期進行的房貸壓力測試并不僅僅考慮到房價下跌可能導致的“斷供潮”因素，它同步考慮了房地產企業(yè)開發(fā)貸款的因素，更將“對公”與“對私”這兩大類貸款的違約率測算首度置于系統(tǒng)性壓力之下——房價的中長期調整和利率、匯率的變動等。部分銀行甚至加入了更為綜合的考量因素：地方融資平臺、房地產相關行業(yè)，比如水泥、鋼鐵、建筑等。因此，目前的結果只能說明，30%～40%的房市調整之后會導致銀行業(yè)“疥癬之疾”，但遠未到“傷筋動骨”的程度。

　　由此看來，目前公諸于眾的測試結果一方面昭示，由于近年來商業(yè)銀行混業(yè)化、脫媒化、國際化等發(fā)展趨勢之下，房地產對銀行業(yè)的“綁架”力度已逐步淡化，房價下跌對銀行龐大而日漸多元化的資產難以構成心腹之患；另一方面，壓力測試的結果也再次證明，從信貸資金流向和匹配來看，房地產對國民經濟的“拉動”作用遠沒有想象般的“強大”——鋼鐵、水泥等行業(yè)的信貸資產質量和數量主要受國家產業(yè)政策和基礎設施建設的約束，“絕對需求”并不依賴房地產。某些房地產商所謂“開發(fā)商與銀行誰先死”的問題根本就是一個不值一駁的荒唐之論。

　　需要特別指出的是，中國銀行業(yè)開展個人住房按揭貸款已歷十數年，但由于銀行間差異，在個人房貸市場，四大行以及部分零售銀行業(yè)務發(fā)展較早的股份制銀行在2009年之前已經積累了比較龐大的個貸存量且區(qū)域分散，而部分股份制、城商行的個人房貸業(yè)務卻多在近3年中以“價格戰(zhàn)、高返點”等形式迅速膨脹。因此，對房貸壓力測試的解讀，在不同銀行間已決不可一概而論。進一步而言，決定銀行能否“扛得住房價下跌”關鍵在存量房貸的時間結構、地區(qū)結構和盈利-撥備覆蓋率這三大因素。

　　當然，要真正未雨綢繆、避免“中國式”次貸危機，僅在銀行風險管理的模型中對房貸進行壓力測試和風險預警是遠遠不夠的。一方面，“國十條”新政為中國銀行業(yè)提供了一個調整房貸以及相關資產結構的絕佳機會——實現(xiàn)更加差別化的個貸與開發(fā)貸定價，大幅度提高議價能力進而實現(xiàn)“以價補量”。

　　另一方面，此番房地產調控也使商業(yè)銀行得以進行一次徹底的系統(tǒng)風險管理的演練——及時扭轉住房按揭貸款“優(yōu)質資產”的經營理念，通過差異化地控制住房按揭貸款首付比例，加大對貸款人資格的審核，降低違約率和違約損失率，使?jié)撛趽p失降至最低。

　　作者系銀行業(yè)資深人士