近一段時(shí)間，媒體熱議商業(yè)銀行房貸壓力測(cè)試這一話題，測(cè)試結(jié)果中的“房價(jià)下跌30%～40%”的訊息被民眾理解為房價(jià)預(yù)期跌幅，同時(shí)也被媒體解讀為銀行的“容忍度”。
實(shí)際上，房貸壓力測(cè)試是銀行監(jiān)管和商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的一項(xiàng)常態(tài)性工作，其結(jié)果是對(duì)貸款違約率的測(cè)算，僅適用于日常經(jīng)營管理分析與預(yù)警。目前的測(cè)試結(jié)果（30%～40%）僅僅是銀行房貸資產(chǎn)不會(huì)發(fā)生明顯變化的預(yù)測(cè)性區(qū)間，但絕不是銀行的“容忍底線”。真正的“底線”是指房價(jià)下跌超過目前的30%～40%的幅度，房貸相關(guān)的購房人、開發(fā)商及地方融資平臺(tái)爆發(fā)大面積、連環(huán)性的信用違約——目前的結(jié)果還并未獲披露。
對(duì)已發(fā)放貸款進(jìn)行壓力測(cè)試尤其是對(duì)悲觀情況的測(cè)評(píng)是銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的一項(xiàng)慣例性工作。2007年美國“次級(jí)債危機(jī)”的發(fā)生和同期國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，使得中國銀監(jiān)會(huì)對(duì)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)“加強(qiáng)戒備”。為提早預(yù)警和防止由于房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)帶來的銀行信貸資產(chǎn)損失，銀監(jiān)會(huì)在當(dāng)年7月份即正式通知，要求主要商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款進(jìn)行壓力測(cè)試。作為一種風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)手段，壓力測(cè)試主要通過把綜合價(jià)格變動(dòng)——即房價(jià)、貸款人生命周期、利率等信息應(yīng)用到銀行資產(chǎn)組合中，量化計(jì)算出銀行自身潛在的收益或損失。
近期進(jìn)行的房貸壓力測(cè)試并不僅僅考慮到房價(jià)下跌可能導(dǎo)致的“斷供潮”因素，它同步考慮了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的因素，更將“對(duì)公”與“對(duì)私”這兩大類貸款的違約率測(cè)算首度置于系統(tǒng)性壓力之下——房價(jià)的中長期調(diào)整和利率、匯率的變動(dòng)等。部分銀行甚至加入了更為綜合的考量因素：地方融資平臺(tái)、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，比如水泥、鋼鐵、建筑等。因此，目前的結(jié)果只能說明，30%～40%的房市調(diào)整之后會(huì)導(dǎo)致銀行業(yè)“疥癬之疾”，但遠(yuǎn)未到“傷筋動(dòng)骨”的程度。
由此看來，目前公諸于眾的測(cè)試結(jié)果一方面昭示，由于近年來商業(yè)銀行混業(yè)化、脫媒化、國際化等發(fā)展趨勢(shì)之下，房地產(chǎn)對(duì)銀行業(yè)的“綁架”力度已逐步淡化，房價(jià)下跌對(duì)銀行龐大而日漸多元化的資產(chǎn)難以構(gòu)成心腹之患；另一方面，壓力測(cè)試的結(jié)果也再次證明，從信貸資金流向和匹配來看，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的“拉動(dòng)”作用遠(yuǎn)沒有想象般的“強(qiáng)大”——鋼鐵、水泥等行業(yè)的信貸資產(chǎn)質(zhì)量和數(shù)量主要受國家產(chǎn)業(yè)政策和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的約束，“絕對(duì)需求”并不依賴房地產(chǎn)。某些房地產(chǎn)商所謂“開發(fā)商與銀行誰先死”的問題根本就是一個(gè)不值一駁的荒唐之論。
需要特別指出的是，中國銀行業(yè)開展個(gè)人住房按揭貸款已歷十?dāng)?shù)年，但由于銀行間差異，在個(gè)人房貸市場(chǎng)，四大行以及部分零售銀行業(yè)務(wù)發(fā)展較早的股份制銀行在2009年之前已經(jīng)積累了比較龐大的個(gè)貸存量且區(qū)域分散，而部分股份制、城商行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)卻多在近3年中以“價(jià)格戰(zhàn)、高返點(diǎn)”等形式迅速膨脹。因此，對(duì)房貸壓力測(cè)試的解讀，在不同銀行間已決不可一概而論。進(jìn)一步而言，決定銀行能否“扛得住房價(jià)下跌”關(guān)鍵在存量房貸的時(shí)間結(jié)構(gòu)、地區(qū)結(jié)構(gòu)和盈利-撥備覆蓋率這三大因素。
當(dāng)然，要真正未雨綢繆、避免“中國式”次貸危機(jī)，僅在銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的模型中對(duì)房貸進(jìn)行壓力測(cè)試和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。一方面，“國十條”新政為中國銀行業(yè)提供了一個(gè)調(diào)整房貸以及相關(guān)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的絕佳機(jī)會(huì)——實(shí)現(xiàn)更加差別化的個(gè)貸與開發(fā)貸定價(jià)，大幅度提高議價(jià)能力進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“以價(jià)補(bǔ)量”。
另一方面，此番房地產(chǎn)調(diào)控也使商業(yè)銀行得以進(jìn)行一次徹底的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)管理的演練——及時(shí)扭轉(zhuǎn)住房按揭貸款“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的經(jīng)營理念，通過差異化地控制住房按揭貸款首付比例，加大對(duì)貸款人資格的審核，降低違約率和違約損失率，使?jié)撛趽p失降至最低。
作者系銀行業(yè)資深人士
