新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策在4月份推出后，目前已經(jīng)運(yùn)行到各地披露本地政策的階段。關(guān)于政策執(zhí)行時間長度，有人根據(jù)以往政策調(diào)控經(jīng)驗(yàn)推測為一年左右；也有人認(rèn)為此次會持續(xù)兩三年。還有人認(rèn)定，歐洲債務(wù)危機(jī)形成新的全球經(jīng)濟(jì)威脅使得國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不得不釋以緩手或放松。進(jìn)入5月份以來，新房和二手房的成交量出現(xiàn)非常低迷的狀況，這一切似乎都在普遍的預(yù)期之中。但市場對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期其實(shí)并沒有達(dá)到一致，只不過從行為再次呈現(xiàn)出短期觀望態(tài)勢。

　　關(guān)于房地產(chǎn)價格漲跌所表現(xiàn)出來市場信息則是極其混亂的。近期一些房地產(chǎn)企業(yè)也在所謂優(yōu)惠價格問題上出爾反爾，兒戲般地作秀，讓這個市場更加撲朔迷離。另外，一些激憤的網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)意見領(lǐng)袖們，不斷地預(yù)測房地產(chǎn)價格一年內(nèi)可能有30%~50%下跌狀況出現(xiàn)。他們認(rèn)為目前政策力度已經(jīng)足夠讓房地產(chǎn)價格下去，如果再把物業(yè)稅或房地產(chǎn)稅加上去，那么房地產(chǎn)價格高昂的頭必然會低下去。

　　但是很難想像，當(dāng)利率處于歷史低位時，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)趨勢性大幅下跌。我們認(rèn)為如果利率不能調(diào)動，如果沒有進(jìn)入利率上升周期，僅僅依靠抑制需求，提高投資或投機(jī)房地產(chǎn)交易成本，不可能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)趨勢性的調(diào)整。從我國房地產(chǎn)價格與利率關(guān)系歷史數(shù)據(jù)（見圖1），以及其他國家的房地產(chǎn)價格與利率的關(guān)系數(shù)據(jù)（見圖2和圖3）來看，利率水平與房地產(chǎn)價格之間存在著很大的相關(guān)性，當(dāng)利率處于歷史低位區(qū)間，房地產(chǎn)價格很難出現(xiàn)趨勢性大幅下跌的現(xiàn)象。我們目前的現(xiàn)實(shí)情況是：經(jīng)濟(jì)仍然處于通貨膨脹環(huán)境，銀行存款利率又處于非常低的情況，民間和企業(yè)資金活期化傾向明顯，資金投資和投機(jī)存在著非常大的潛在沖動。

　　資本市場目前已經(jīng)處于階段性熊市情況，沒有任何財(cái)富效應(yīng)，資金在不斷抽逃之中。如果未來一段時間，金融主管部門仍然不能加息，尤其是當(dāng)房地產(chǎn)市場處于歷史性低庫存背景下，社會資金有可能再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場使得價格進(jìn)一步上升，形成更大泡沫風(fēng)險。

　　從政府已經(jīng)公布的房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，以抑制需求為主導(dǎo)，供給承諾目前還處于未知狀態(tài)。在房地產(chǎn)庫存處于非常低情況，如果不做需求限制，將使得房地產(chǎn)價格容易被徹底操縱。特別是在貨幣寬松、通貨膨脹背景下更是容易讓房地產(chǎn)價格失控。令人遺憾的是，作為市場相關(guān)主體：消費(fèi)者、開發(fā)商和政府，涉及前兩者政策都出臺了。但是由于地方政府普遍土地財(cái)政導(dǎo)向，使得政府應(yīng)該讓利的土地價格處于剛性的狀態(tài)，最近土地拍賣市場上政府底價仍然偏高就是最明顯的例子。在房地產(chǎn)稅收政策方面，政府依然處于整裝待發(fā)的狀態(tài)，負(fù)利率情形仍然被漠視。因此下一階段，如果希望實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價格的合理回歸，政府讓利是關(guān)鍵所在。

　　作者系北京虎杰投資咨詢有限公司首席分析員