擴(kuò)張過(guò)速隱憂

    香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)支付給首開(kāi)股份的資金，主要來(lái)自于奧園地產(chǎn)。而奧園地產(chǎn)通過(guò)一連串的資本騰挪控制世紀(jì)協(xié)潤(rùn)及“長(zhǎng)安8號(hào)”項(xiàng)目，目的是進(jìn)入北京市場(chǎng)。近兩年來(lái)，奧園地產(chǎn)一直在上演“蛇吞象”的故事。

    2009年7月，奧園地產(chǎn)全資附屬公司收購(gòu)泓達(dá)投資持有的世紀(jì)協(xié)潤(rùn)41.33%股權(quán)，對(duì)價(jià)為人民幣3.7億元。此外，奧園同意向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)授出一筆人民幣4.6億元等值港元的固定兩年期貸款，按年利率7厘計(jì)息，該貸款將主要用作撥付世紀(jì)協(xié)潤(rùn)收購(gòu)耀輝國(guó)際城62%股權(quán)應(yīng)付首開(kāi)股份的轉(zhuǎn)讓款。

    另外，奧園地產(chǎn)還須向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)提供12.92億元的償債擔(dān)保，加上股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和換股票據(jù)款6.66億元，奧園將為長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目付出近28億元現(xiàn)金。

    財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，奧園地產(chǎn)的規(guī)模并不大，2009年總合約銷(xiāo)售額約28.8億元，目前可售的項(xiàng)目?jī)H為9個(gè)。2009年半年報(bào)中，奧園地產(chǎn)貨幣資金15.74億元，但目前已為收購(gòu)“長(zhǎng)安8號(hào)”花去一半。

    近兩年來(lái)，奧園地產(chǎn)已經(jīng)完成了幾筆重量級(jí)并購(gòu)，包括近10億元并購(gòu)廣州中信廣場(chǎng)旁甲A級(jí)寫(xiě)字樓地塊；近8億元并購(gòu)廣州白鵝潭項(xiàng)目；7億元并購(gòu)廣東省中山市西區(qū)500畝高檔低密度豪宅項(xiàng)目等，總金額高達(dá)73億元。此外，奧園地產(chǎn)已正式宣布了收購(gòu)天譽(yù)置業(yè)旗下位于廣州天河區(qū)的一地塊，代價(jià)約為3.5億元左右。與此同時(shí)，奧園銷(xiāo)售業(yè)績(jī)波動(dòng)較大。該公司2008年?duì)I業(yè)額只有6.19億元，而2007年是25.01億元。（記者 錢(qián)唐）

    在“央企地王”、CBD東擴(kuò)以及通州新城規(guī)劃等利好的驅(qū)動(dòng)下，3月份，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一改春節(jié)以來(lái)的“疲軟”態(tài)勢(shì)，新房、二手房成交再現(xiàn)價(jià)量齊升。其中，二手房成交量突破2萬(wàn)套的歷史高位；而新房開(kāi)盤(pán)均價(jià)已達(dá)24644元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

    二手房V型反彈

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月1日-28日，北京二手房累計(jì)成交20935套，其中住宅19699套，比去年同期的18223套、17679套分別上漲14.9%和11.4%，呈放量上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。3月份日均成交量為748套，其中住宅704套，環(huán)比大幅上升72.3%和74.1%。

    從2009年3月開(kāi)始，北京二手房成交量一路走高，并持續(xù)11個(gè)月超1萬(wàn)套。2009年12月，二手房成交量首次突破2萬(wàn)套，但該紀(jì)錄在今年1月被終止。受新政影響，1月份北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯調(diào)整，網(wǎng)簽總成交量為14005套，其中住宅僅為12726套，環(huán)比分別下跌了66.4%和67.6%。2月受到春節(jié)影響，樓市并沒(méi)有明顯起色。

    “不過(guò)，進(jìn)入3月，市場(chǎng)開(kāi)始回暖，新增需求及看房量、成交量都明顯回升。預(yù)計(jì)3月份北京二手住宅的成交量將突破2.3萬(wàn)套。除了季節(jié)性回暖外，地王的接連誕生及城市規(guī)劃層面的利好也將激發(fā)更多的剛性需求在本月集中釋放。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師齊凡表示。

    今年一季度，北京二手房整體成交量同比依然上漲。截至28日，北京二手房成交量達(dá)44058套，其中住宅達(dá)40969套，一季度有望達(dá)47500套和44000套，同比去年一季度漲幅分別達(dá)25%和20%。3月份，二手房成交均價(jià)在14650元/平米左右，比2月底上漲8.8%。

    半數(shù)新盤(pán)均價(jià)翻番

    數(shù)據(jù)顯示，上周（3月22日-28日）開(kāi)盤(pán)的12個(gè)項(xiàng)目中，半數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)較去年同期翻番。其中，最高漲幅達(dá)到130%。

    4月即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目36個(gè)，同比下降達(dá)36%。其中首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項(xiàng)目?jī)H7個(gè)，如北京11號(hào)公館、北京ONE、時(shí)代帝景、珠江摩爾國(guó)際中心等，多為公寓及商住樓項(xiàng)目。新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格依然一路看漲。在有開(kāi)盤(pán)均價(jià)記錄的項(xiàng)目中，整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到了24644元/平方米，不僅比去年同期大漲了102.5%，即便是對(duì)比3月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的整體均價(jià)也上漲了21.7%。

    受供應(yīng)約束，3月份北京新房成交量并不理想，3月上半月，北京實(shí)際成交的期房商品住房5611套，環(huán)比下降26%，同比降幅超過(guò)30%。不過(guò)，從上周開(kāi)始，北京商品住宅成交量環(huán)比大幅上升。其中，商品住宅成交套數(shù)環(huán)比上升54%，成交面積環(huán)比上升40.4%。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉表示，目前政策并未明顯地影響購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。區(qū)域地價(jià)頻頻超過(guò)房?jī)r(jià)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能繼續(xù)升高。而商品房?jī)r(jià)高且房源少，目前北京商品房存量房源僅有88110套，同比減少了4萬(wàn)余套。因此，今后北京新房市場(chǎng)將呈現(xiàn)“量縮價(jià)漲”的局面。（記者 林喆）

地產(chǎn)調(diào)控切勿“收供給”

    房地產(chǎn)調(diào)控的手段，概括而言，可以總結(jié)為“收”與“放”。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)時(shí)期處于“亢奮”階段，因此，地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)常以“收”為主。從收緊信貸到收緊土地供應(yīng)，管理層在遏制過(guò)旺需求的同時(shí)，“一不小心”便卡住了供給的閘門(mén)，而這并無(wú)助于遏制房?jī)r(jià)泡沫的膨脹。

    不久前，北京“地王”迭出，當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)便一紙禁令暫停了熱點(diǎn)區(qū)域的土地“招拍掛”活動(dòng)。隨后，國(guó)土資源部更是提出，各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制公布前，不得出讓住房用地。與此同時(shí)，主要城市房?jī)r(jià)又開(kāi)始了新一輪飆升，上海、杭州等城市的部分樓盤(pán)出現(xiàn)了搶購(gòu)現(xiàn)象。這顯然應(yīng)當(dāng)引起管理層的警惕。

    根據(jù)新的地產(chǎn)調(diào)控思路，未來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是“增加普通商品住房的供給，遏制投資投機(jī)性需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。不過(guò)，政策手段往往是把“雙刃劍”，無(wú)論是土地規(guī)劃，還是金融、稅收政策，其主觀目的都是遏制炒房，但在客觀上不時(shí)起到了收縮商品房供應(yīng)的效果。