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調(diào)查:是什么讓爛尾樓變身京城最貴公寓

來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) 時(shí)間:2010-04-01 07:22:58

    擴(kuò)張過(guò)速隱憂

    香港世紀(jì)協(xié)潤(rùn)支付給首開(kāi)股份的資金,主要來(lái)自于奧園地產(chǎn)。而奧園地產(chǎn)通過(guò)一連串的資本騰挪控制世紀(jì)協(xié)潤(rùn)及“長(zhǎng)安8號(hào)”項(xiàng)目,目的是進(jìn)入北京市場(chǎng)。近兩年來(lái),奧園地產(chǎn)一直在上演“蛇吞象”的故事。

    2009年7月,奧園地產(chǎn)全資附屬公司收購(gòu)泓達(dá)投資持有的世紀(jì)協(xié)潤(rùn)41.33%股權(quán),對(duì)價(jià)為人民幣3.7億元。此外,奧園同意向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)授出一筆人民幣4.6億元等值港元的固定兩年期貸款,按年利率7厘計(jì)息,該貸款將主要用作撥付世紀(jì)協(xié)潤(rùn)收購(gòu)耀輝國(guó)際城62%股權(quán)應(yīng)付首開(kāi)股份的轉(zhuǎn)讓款。

    另外,奧園地產(chǎn)還須向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)提供12.92億元的償債擔(dān)保,加上股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和換股票據(jù)款6.66億元,奧園將為長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目付出近28億元現(xiàn)金。

    財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,奧園地產(chǎn)的規(guī)模并不大,2009年總合約銷(xiāo)售額約28.8億元,目前可售的項(xiàng)目?jī)H為9個(gè)。2009年半年報(bào)中,奧園地產(chǎn)貨幣資金15.74億元,但目前已為收購(gòu)“長(zhǎng)安8號(hào)”花去一半。

    近兩年來(lái),奧園地產(chǎn)已經(jīng)完成了幾筆重量級(jí)并購(gòu),包括近10億元并購(gòu)廣州中信廣場(chǎng)旁甲A級(jí)寫(xiě)字樓地塊;近8億元并購(gòu)廣州白鵝潭項(xiàng)目;7億元并購(gòu)廣東省中山市西區(qū)500畝高檔低密度豪宅項(xiàng)目等,總金額高達(dá)73億元。此外,奧園地產(chǎn)已正式宣布了收購(gòu)天譽(yù)置業(yè)旗下位于廣州天河區(qū)的一地塊,代價(jià)約為3.5億元左右。與此同時(shí),奧園銷(xiāo)售業(yè)績(jī)波動(dòng)較大。該公司2008年?duì)I業(yè)額只有6.19億元,而2007年是25.01億元。(記者 錢(qián)唐)

3月北京二手房成交放量 新房?jī)r(jià)格創(chuàng)新高 

    在“央企地王”、CBD東擴(kuò)以及通州新城規(guī)劃等利好的驅(qū)動(dòng)下,3月份,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一改春節(jié)以來(lái)的“疲軟”態(tài)勢(shì),新房、二手房成交再現(xiàn)價(jià)量齊升。其中,二手房成交量突破2萬(wàn)套的歷史高位;而新房開(kāi)盤(pán)均價(jià)已達(dá)24644元/平方米,創(chuàng)歷史新高。

    二手房V型反彈

    據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),3月1日-28日,北京二手房累計(jì)成交20935套,其中住宅19699套,比去年同期的18223套、17679套分別上漲14.9%和11.4%,呈放量上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。3月份日均成交量為748套,其中住宅704套,環(huán)比大幅上升72.3%和74.1%。

    從2009年3月開(kāi)始,北京二手房成交量一路走高,并持續(xù)11個(gè)月超1萬(wàn)套。2009年12月,二手房成交量首次突破2萬(wàn)套,但該紀(jì)錄在今年1月被終止。受新政影響,1月份北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯調(diào)整,網(wǎng)簽總成交量為14005套,其中住宅僅為12726套,環(huán)比分別下跌了66.4%和67.6%。2月受到春節(jié)影響,樓市并沒(méi)有明顯起色。

    “不過(guò),進(jìn)入3月,市場(chǎng)開(kāi)始回暖,新增需求及看房量、成交量都明顯回升。預(yù)計(jì)3月份北京二手住宅的成交量將突破2.3萬(wàn)套。除了季節(jié)性回暖外,地王的接連誕生及城市規(guī)劃層面的利好也將激發(fā)更多的剛性需求在本月集中釋放。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師齊凡表示。

    今年一季度,北京二手房整體成交量同比依然上漲。截至28日,北京二手房成交量達(dá)44058套,其中住宅達(dá)40969套,一季度有望達(dá)47500套和44000套,同比去年一季度漲幅分別達(dá)25%和20%。3月份,二手房成交均價(jià)在14650元/平米左右,比2月底上漲8.8%。

    半數(shù)新盤(pán)均價(jià)翻番

    數(shù)據(jù)顯示,上周(3月22日-28日)開(kāi)盤(pán)的12個(gè)項(xiàng)目中,半數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)較去年同期翻番。其中,最高漲幅達(dá)到130%。

    4月即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目36個(gè),同比下降達(dá)36%。其中首次開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)項(xiàng)目?jī)H7個(gè),如北京11號(hào)公館、北京ONE、時(shí)代帝景、珠江摩爾國(guó)際中心等,多為公寓及商住樓項(xiàng)目。新盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)格依然一路看漲。在有開(kāi)盤(pán)均價(jià)記錄的項(xiàng)目中,整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到了24644元/平方米,不僅比去年同期大漲了102.5%,即便是對(duì)比3月已經(jīng)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的整體均價(jià)也上漲了21.7%。

    受供應(yīng)約束,3月份北京新房成交量并不理想,3月上半月,北京實(shí)際成交的期房商品住房5611套,環(huán)比下降26%,同比降幅超過(guò)30%。不過(guò),從上周開(kāi)始,北京商品住宅成交量環(huán)比大幅上升。其中,商品住宅成交套數(shù)環(huán)比上升54%,成交面積環(huán)比上升40.4%。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉表示,目前政策并未明顯地影響購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。區(qū)域地價(jià)頻頻超過(guò)房?jī)r(jià),短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能繼續(xù)升高。而商品房?jī)r(jià)高且房源少,目前北京商品房存量房源僅有88110套,同比減少了4萬(wàn)余套。因此,今后北京新房市場(chǎng)將呈現(xiàn)“量縮價(jià)漲”的局面。(記者 林喆)

地產(chǎn)調(diào)控切勿“收供給”

    房地產(chǎn)調(diào)控的手段,概括而言,可以總結(jié)為“收”與“放”。近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)時(shí)期處于“亢奮”階段,因此,地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)常以“收”為主。從收緊信貸到收緊土地供應(yīng),管理層在遏制過(guò)旺需求的同時(shí),“一不小心”便卡住了供給的閘門(mén),而這并無(wú)助于遏制房?jī)r(jià)泡沫的膨脹。

    不久前,北京“地王”迭出,當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)便一紙禁令暫停了熱點(diǎn)區(qū)域的土地“招拍掛”活動(dòng)。隨后,國(guó)土資源部更是提出,各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制公布前,不得出讓住房用地。與此同時(shí),主要城市房?jī)r(jià)又開(kāi)始了新一輪飆升,上海、杭州等城市的部分樓盤(pán)出現(xiàn)了搶購(gòu)現(xiàn)象。這顯然應(yīng)當(dāng)引起管理層的警惕。

    根據(jù)新的地產(chǎn)調(diào)控思路,未來(lái),政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是“增加普通商品住房的供給,遏制投資投機(jī)性需求,防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。不過(guò),政策手段往往是把“雙刃劍”,無(wú)論是土地規(guī)劃,還是金融、稅收政策,其主觀目的都是遏制炒房,但在客觀上不時(shí)起到了收縮商品房供應(yīng)的效果。

作者:  責(zé)任編輯:金色年華
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