■本報(bào)記者 周雪松
中國(guó)經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)訊：地王頻出，一手房市一夜“入夏”，二手房?jī)r(jià)格創(chuàng)下新高，京滬樓市上演最后的瘋狂？還是真正又一次迎來(lái)了“小陽(yáng)春”？
在樓市版圖中，京滬樓市有著舉足輕重的地位，其走勢(shì)勢(shì)必對(duì)其他城市樓市產(chǎn)生一定的影響，因而事關(guān)全局。未來(lái)樓市最大的不確定性，是與調(diào)控有關(guān)的政策性因素。
土地市場(chǎng)太過(guò)瘋狂
3月29日， 北京暫停了原定在4月10日前交易的全部居住用地，包括原定3月底上市的400公頃土地在內(nèi)。國(guó)土部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此舉是按照國(guó)土部的要求，在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃編制公布前，不得出讓住房用地。據(jù)悉，北京會(huì)在4月10日向社會(huì)公開(kāi)供地計(jì)劃后，將恢復(fù)土地市場(chǎng)交易。
來(lái)自北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度北京土地交易額，遠(yuǎn)超2009年一季度的113%，達(dá)到2009年全年土地出讓金的52%。
考慮到去年全年北京土地出讓金實(shí)際只有494.17億元，今年一季度土地交易額已經(jīng)接近這一數(shù)據(jù)。不僅總交易額猛增，而且溢價(jià)率也已達(dá)到120.8%，環(huán)比去年的2%，上漲了60倍，即使相比2008年也上漲了2倍。樓面均價(jià)則上漲到了7314.6元／平方米，相比去年上漲了339%。
今年1月，上海市中心接連拍出3塊天價(jià)地王，最高的樓面地價(jià)超過(guò)5.28萬(wàn)元／平方米；進(jìn)入3月以來(lái)，北京地王更是接連粉墨登場(chǎng)，一天之內(nèi)就產(chǎn)生了3個(gè)地王。在北京，繼3月15日一天賣(mài)出6塊地、土地出讓金高達(dá)143.5億元之后，17日土地出讓雖然有兩塊流標(biāo)，但還是再次獲地了大豐收，當(dāng)天共獲得土地出讓金76.25億元，兩天收入即接近220億元，實(shí)為罕見(jiàn)。
一線(xiàn)樓市近期回暖
據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)九城市調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：上周(3月19日－3月25日)一線(xiàn)城市中的廣州住宅成交量環(huán)比增幅超八成，呈強(qiáng)勁回暖態(tài)勢(shì)。同期從國(guó)土資源部傳出消息，國(guó)土部在融資方面將參與對(duì)包括實(shí)力型標(biāo)桿房企的所有開(kāi)發(fā)商進(jìn)行審核，且審核力度不斷加大。業(yè)內(nèi)分析，此消息同國(guó)家近期對(duì)各地土地市場(chǎng)進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的大環(huán)境遙相呼應(yīng)，這將給市場(chǎng)后期走勢(shì)變化帶來(lái)不確定因素。
中原監(jiān)測(cè)的9個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅成交數(shù)據(jù)顯示，上周各地住宅成交量回暖勢(shì)頭不減。繼之前二線(xiàn)城市初顯“小陽(yáng)春”之后，上周該趨勢(shì)也逐步擴(kuò)大到一線(xiàn)城市，而且環(huán)比反彈態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁。不過(guò)，反彈程度有強(qiáng)有弱。除廣州成交量環(huán)比增幅超八成外，北京成交量環(huán)比增幅也超過(guò)了四成以上，總成交量達(dá)到30 萬(wàn)平方米以上，并且超過(guò)了1 月的平均水平；深圳和上�；厣葎t相對(duì)較小。另外二線(xiàn)城市繼續(xù)延續(xù)之前的回暖勢(shì)頭，天津、成都、杭州、重慶、武漢等城市成交量均有不同程度的回升。
另?yè)?jù)中房信數(shù)據(jù)顯示，上周，上海新上市商品住宅達(dá)到37萬(wàn)平方米，為去年11月以來(lái)新高，同期全市商品住宅僅成交20.8萬(wàn)平方米，未超過(guò)去年10月下旬紀(jì)錄。不過(guò)最近的3月29日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)一手房簽約套數(shù)突然達(dá)到1510套，創(chuàng)下2007年8月25日1867套以來(lái)的31個(gè)月新高；28日成交量也高達(dá)1325套，接近去年10月28日的1438套水平，上海樓市似乎一夜之間由冬入夏。
二手房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高
一季度，北京二手房成交量同比上漲。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與去年一季度北京二手房總成交量38001套、二手住宅36704套相比，今年在宏觀調(diào)控政策頻出的情況下，截至3月28日成交量達(dá)到了44058套，其中住宅40969套，同比漲幅分別為16%和12%。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部預(yù)計(jì)，一季度成交量有望分別達(dá)到47500套、44000套，同比漲幅將分別達(dá)到25%、20%。交易均價(jià)方面，2009年一季度北京二手房均價(jià)不足9300元／平方米，2010年二手房交易均價(jià)穩(wěn)定在14000元／平方米左右，上漲幅度達(dá)到了50%。
一季度北京二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽總成交量為14005套，其中住宅僅為12726套，分別下跌了66.4%、67.6%。2月份更是僅成交9118套，創(chuàng)2009年2月來(lái)最低點(diǎn)。3月樓市迅速回暖，截至28日，成交量達(dá)到了20935套，繼2009年12月后再次突破2萬(wàn)套。當(dāng)前北京二手房均價(jià)14650元／平方米左右，環(huán)比漲幅達(dá)8.8%。
熱錢(qián)炒樓豪宅升溫
據(jù)中房信透露，最近位于上海浦東花木板塊的四季雅苑新推盤(pán)，成交兩棟均價(jià)14.5萬(wàn)元／平方米的天價(jià)別墅，而買(mǎi)家就是住在浦東附近的高端人群。中房信分析師薛建雄指出。資金囤積在手上的買(mǎi)家，需要尋找保值升值的出路，這也是近期溫州投資者仍在長(zhǎng)三角團(tuán)購(gòu)房源的主要原因。
在地王及頂級(jí)豪宅的帶動(dòng)下，今年一季度上海豪宅的成交量也在大幅放大。中房信數(shù)據(jù)顯示，截至3月25日，今年均價(jià)5萬(wàn)元／平方米以上的豪宅已成交315套，4萬(wàn)—5萬(wàn)元／平方米的高檔房也成交了349套，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別是去年同期的15.8倍和4.5倍。其中，一些熱銷(xiāo)的豪宅價(jià)也在朝湯臣一品的16.7萬(wàn)元／平方米靠攏。
去年已經(jīng)完成價(jià)格三級(jí)跳的徐匯濱江豪宅尚海灣，3月份該案成交的房源均價(jià)已達(dá)7.5萬(wàn)元／平方米；該案去年8月以前的售價(jià)還不到4萬(wàn)元／平方米。去年8月以5萬(wàn)元／平方米開(kāi)盤(pán)的綠城黃浦灣，趕在新年的1月底再次推盤(pán)，當(dāng)月成交10套房源的均價(jià)達(dá)到8.59萬(wàn)元／平方米，至今年3月25日已成交25套。同月開(kāi)盤(pán)的仁恒河濱城也從原先的4萬(wàn)元／平方米上調(diào)到了5萬(wàn)元／平方米，而這個(gè)去年初售價(jià)還只有3萬(wàn)元／平方米的樓盤(pán)，在今年3月至25日成交的26套房源均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5.36萬(wàn)元，預(yù)期將要推出的新一批房源報(bào)價(jià)更是高達(dá)6.8萬(wàn)元／平方米。
中房信分析師薛建雄認(rèn)為，隨著新一輪供應(yīng)高潮和成交高潮的到來(lái)，上海樓市小陽(yáng)春已經(jīng)到來(lái)，眾多樓盤(pán)在熱銷(xiāo)的帶動(dòng)下，價(jià)格會(huì)向區(qū)域標(biāo)桿樓盤(pán)的價(jià)格靠攏，大面積的樓盤(pán)補(bǔ)漲局面也將在二季度全面體現(xiàn)。
