“長安8號”，這一昔日的爛尾樓，在奧園地產(chǎn)接手后，再度被包裝成為了頂級豪宅，但目前，其實際銷售水準(zhǔn)卻遠(yuǎn)沒有達(dá)到號稱的均價80000元/平方米。
銷售回款遠(yuǎn)低于預(yù)期
“現(xiàn)在預(yù)交50萬元便可選房。如果3月31號之前來選訂，還可獲得額外折扣。”“長安8號”銷售人員告訴中國證券報記者。目前，該項目正在以內(nèi)部認(rèn)購的方式招攬客戶，這一方式將延續(xù)到5月1日。
而該項目的實際銷售均價也并非對外號稱的80000元/平方米，當(dāng)前價格為55000元/平方米起，另外還可以享受一些額外折扣。據(jù)稱，內(nèi)部認(rèn)購期首批推出的50套，已經(jīng)獲得30多套的意向認(rèn)購。
自2月6日開始，“長安8號”全球公開發(fā)售，奧園地產(chǎn)董事局主席郭梓文此前曾公開表示，長安8號項目在未來3年內(nèi)預(yù)計可為集團(tuán)貢獻(xiàn)130億元的現(xiàn)金流回款。奧園地產(chǎn)此前預(yù)計，該項目在公開發(fā)售后的10日內(nèi)能完成6億元回款，20日內(nèi)完成15億元回款。
但北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，截至3月30日，案名還是“擎峰”的該項目僅僅網(wǎng)上聯(lián)機備案了23套公寓，面積為7854.15平方米，成交均價每平方米才50209元。即使以全部房款已繳清來計算，該23套公寓總獲款不到4億元，而如果僅按照每套房子50萬元的意向簽約金來計，也僅僅收到1150萬元而已。
與項目的總開發(fā)量相比，這一銷售業(yè)績并不理想。資料顯示，“長安8號”位于朝陽區(qū)西大望路與建國路交匯東南角，項目總建筑面積247646.3平方米，地上建筑面積174722.5平方米，由南北兩棟塔樓組成，目前預(yù)售的為南樓，全為精裝修公寓，但容積率竟高達(dá)6.50。其附近均價4萬的萬科公園五號容積率為2.50，19層以上住宅通常最高容積率為4.5。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息，該項目2008年10月8日已經(jīng)拿到預(yù)售許可證的南樓5－40層，批準(zhǔn)銷售套數(shù)為265套，批準(zhǔn)銷售面積為100905.32平方米。項目戶型面積標(biāo)準(zhǔn)層268-480平方米，樓王層為640-1800平方米。
業(yè)內(nèi)人士指出，除了地段的賣點之外，“長安8號”同時主打的還有低碳牌，號稱采用全球領(lǐng)先的15項低碳技術(shù)體系，包括：淺層地能系統(tǒng)——地源熱泵、可再生能源系統(tǒng)——太陽能光伏發(fā)電、建筑物理系統(tǒng)——斷熱鋁合金窗、LOW-E玻璃、地板采暖系統(tǒng)、冰蓄冷系統(tǒng)、水軟化系統(tǒng)、VRV變頻多聯(lián)機中央空調(diào)系統(tǒng)、全熱交換系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)等。
然而，業(yè)內(nèi)專家指出，建造低碳建筑是一個系統(tǒng)性的過程，涉及規(guī)劃、設(shè)計、建造、運行等諸多環(huán)節(jié)，不可能速成。爛尾多年的“長安8號”在前期規(guī)劃、設(shè)計以及建造階段是否切實涉及并運用到“低碳”無疑很值得懷疑。
也有人士指出，我國的低碳建筑目前尚處于起步階段，并沒有統(tǒng)一的碳排放量計算方法，也沒有清晰的低碳建筑發(fā)展規(guī)劃，現(xiàn)在各種精裝修或者生態(tài)型地產(chǎn)都在搭低碳地產(chǎn)的順風(fēng)車，其實更多的都只是“偽低碳”概念而已。
近7億元債務(wù)到期“當(dāng)初我們把項目轉(zhuǎn)給香港世紀(jì)協(xié)潤時，轉(zhuǎn)讓代價分為兩部分，一是股權(quán)轉(zhuǎn)讓款4.587億元，二是償還股東借款12.92億元，目前，項目公司還有近7億元的債務(wù)沒有還清。”中國證券報記者向“長安8號”原投資商首開股份（600376）的高管層了解到。而這一債務(wù)的最后清償日期便是3月31日。
截至本報發(fā)稿，香港世紀(jì)協(xié)潤12.92億元債務(wù)中，還有6.92億元沒有償還。
作為昔日北京CBD區(qū)域最著名的爛尾樓項目，“長安8號”曾數(shù)易其手，案名三度變更；其背后的債務(wù)糾紛也曾是盤根錯節(jié)。項目開發(fā)歷時6年，中間多次停工，至今變身豪宅項目后銷售依然不樂觀。
工商資料顯示，“長安8號”最初的投資商是北京耀輝置業(yè)有限公司，項目案名為“耀輝國際城”，項目用地是卡在2004年“8·31大限”之日以協(xié)議出讓方式拿下的。當(dāng)時耀輝國際城項目的總投資預(yù)計為21.28億元。但作為一家凈資產(chǎn)不足3000萬元的小型房企，耀輝置業(yè)并沒有能力運作該項目。而以土地出資的大股東王府世紀(jì)發(fā)展有限公司，也因資金實力有限而無法撬動這一體量項目。
2004年9月，天鴻寶業(yè)斥資3100萬元受讓王府世紀(jì)持有的耀輝置業(yè)62%股權(quán)，王府世紀(jì)尚持有項目38%股權(quán)。天鴻寶業(yè)接手后，耀輝國際城的開發(fā)進(jìn)展也并不盡如人意。“由于項目用地并非凈地出讓，因此面臨很多拆遷難題。”首開股份一高管人員對中國證券報記者表示。 天鴻寶業(yè)曾公告，欲出資5.875億元用于該項目的拆遷準(zhǔn)備。隨后幾年，耀輝置業(yè)的現(xiàn)金流狀況逐年惡化，負(fù)債率年年攀升，截至2007年10月31日，耀輝置業(yè)的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)97%。
2008年4月，由天鴻寶業(yè)重組而來的首開股份以4.587億元將62%的股份全部轉(zhuǎn)讓給了香港世紀(jì)協(xié)潤。截至當(dāng)時，世紀(jì)協(xié)潤還要負(fù)擔(dān)股東借款本息共計約11.41億元的債務(wù)。根據(jù)資料顯示，香港世紀(jì)協(xié)潤和王府世紀(jì)兩公司均系王志才所有。首開股份退出后，樓盤案名改成“擎峰”向市場發(fā)售。但金融危機的到來，使這一定位超高端的豪宅銷售慘淡。而欲將項目回購的王志才也經(jīng)受著資金的壓力。
根據(jù)首開股份和世紀(jì)協(xié)潤的約定，如果不能在2009年7月31日之前向首開股份支付全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，或不能在2010年3月31日之前安排耀輝公司向首開償還全部股東借款本息，則首開股份有權(quán)解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
由于世紀(jì)協(xié)潤須償還的債務(wù)為付息債務(wù)，截至2009年11月，這筆債務(wù)金額已增至12.92億元。該筆債務(wù)由廣州奧園地產(chǎn)與北京王府世紀(jì)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。若不能按期還款，首開股份可以選擇解除股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、公開處置質(zhì)押的耀輝公司股權(quán)或追究奧園地產(chǎn)、王府世紀(jì)的連帶擔(dān)保責(zé)任。
